Vraag 3
Deelt u de mening dat particuliere kopers van stukken grond beschermd moeten worden tegen grondhandelaren die een onrealistisch beeld schetsen van de waarde van die grond? Zo ja, hoe is het toezicht op deze grondhandelaren nu geregeld? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 3
Particuliere kopers worden wettelijk beschermd tegen de verstrekking van misleidende informatie in het kader van regels over handelspraktijken richting consumenten. De Autoriteit Consument en Markt (hierna: ACM) houdt toezicht op de naleving van deze regels. Van de ACM heb ik begrepen dat over grondtransacties nauwelijks meldingen zijn gedaan. Het gaat om één melding in 2020. In sommige gevallen kwalificeren grondtransacties als een financieel product en vallen daarmee onder het toezicht van de AFM.

Rol notaris

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft bij haar leden herhaaldelijk, ook vorig jaar en recent, aandacht gevraagd voor notariële tussenkomst bij particuliere beleggingen in grond. Hierbij heeft de KNB gewezen op onder meer de notariële zorgplicht (artikel 17 Wna) en in het bijzonder de notariële informatieplicht (artikel 43 Wna), waarbij deze informatieplicht onder andere inhoudt dat notarissen de koper gedegen moeten voorlichten, onder meer over eventuele risico’s van de transacties. Notarissen zullen daarnaast de nodige moeite moeten doen om bij de koper te komen tot geïnformeerde en gewilde instemming met de transactie. Dit geldt zeker als er redenen zijn om daar vraagtekens bij te zetten, zoals bijvoorbeeld een (zeer) gevorderde leeftijd of kort op elkaar volgende transacties.
De KNB heeft er daarnaast op gewezen dat notarissen zich ervan moeten vergewissen dat de koper zich het speculatieve karakter van de transactie terdege realiseert en de transactie desondanks wil. De notariële zorgplicht behelst dat notarissen hun ambt in onafhankelijkheid moeten uitoefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid moeten behartigen. Zij dienen zich dus bij grondtransacties onafhankelijk op te stellen ten aanzien van de verkoophandelaar.

Wft

De ACM houdt toezicht op de naleving van het consumentenrecht. In bepaalde gevallen kunnen grondtransacties daarnaast kwalificeren als een financieel product en dan vallen deze onder het toezicht van de AFM. Wanneer een koper zelf juridisch eigenaar is en eindverantwoordelijk is voor het beheer ervan, verschilt een investering in grond niet van een investering in overige onroerende zaken. Er is in deze gevallen dan ook geen sprake van een financieel product (beleggingsobject) in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Eén van de partijen draagt namelijk het eigendom van grond over en de andere partij betaalt hiervoor een koopsom. Cruciaal element bij een beleggingsobject is dat het beheer hoofdzakelijk door een ander dan de verkrijger, zoals de aanbieder of een derde, wordt uitgevoerd. Indien hieraan wordt voldaan, vallen grondhandelaren als aanbieders van een beleggingsobject onder de Wet op het financieel toezicht en dienen zij in principe een AFM-vergunning te hebben. De AFM houdt dan ook toezicht op deze partijen. Grond in eigen beheer is geen financieel product en valt daarmee niet onder de Wet op het financieel toezicht. Indien al het grondbezit in eigen beheer ook als een financieel product zou worden gekwalificeerd, komen alle grondtransacties onder AFM toezicht. Dit zou dus ook het grondbezit van bijvoorbeeld ontwikkelaars, corporaties, particulieren en gemeenten omvatten. Dit zou een onwenselijke situatie zijn. Het consumentenrecht en het Burgerlijk Wetboek zijn echter onverkort van toepassing.

Kavel

Indien de koper zelf de verantwoordelijkheid draagt voor het beheer van zijn grondkavel dan is er geen toezicht van de AFM omdat, zoals hierboven is besproken, het kavel niet onder de Wet op het financieel toezicht valt. Wanneer op papier uitdrukkelijk wordt bepaald dat de consument het beheer van de zaak uitvoert en de praktijk is hiermee in overeenstemming, verschilt dit niet van het bezit van grond van particuliere grondbezitters, gemeenten etc. en is een vergunningplicht niet wenselijk.

Bron: Rijksoverheid