Starterswoning met erfpacht

De meest voorkomende figuur is de volgende. Een grondbezitter (meestal de gemeente) is eigenaar een perceel grond en vindt het wenselijk dat daarop woningen worden gebouwd. Daartoe wordt het eigendomsrecht gesplitst in een ‘blote eigendom’ en een ‘gebruiksrecht’. Het gebruiksrecht wordt erfpachtrecht genoemd. Dit wordt overgedragen aan de toekomstige bewoner die vervolgens een huis laat bouwen. In ruil daarvoor moet de erfpachter een jaarlijkse bijdrage betalen aan de gemeente in de vorm van een canon. Uit budgettaire overwegingen kan de gemeente verlangen dat de canon ineens bij aanvang wordt betaald. Het verschil met koop van de grond is dan klein. Men kan erfpacht vergelijken met huur. De bewoner wordt eigenaar van de woning maar moet de grond “huren”. In fiscaal opzicht is er een belangrijk verschil tussen erfpacht en huur. Periodieke erfpachtbetalingen (de canon) is namelijk fiscaal aftrekbaar. Huur is niet aftrekbaar.

 

De grondeigenaar heeft een aantal belangrijke rechten zoals:

Daarnaast kunnen in de akte nog aanvullende of afwijkende voorwaarden worden overeengekomen. Indien een overheid eigenaar is mag erop vertrouwd worden dat deze redelijk met haar bevoegdheden zal omgaan. De recente forse verhogingen van de canon door sommige gemeenten doet echter het tegendeel vermoeden.

 

Blijkens een artikel in het Financiële Dagblad van 4 januari 2010 is er een nieuwe vorm van erfpacht ontwikkeld. Daarmee wordt geprobeerd starters op de woningmarkt te ondersteunen. In een dergelijk geval wordt de grond gekocht door een (institutionele) belegger en koopt de bewoner een erfpachtrecht. Doordat een jaarlijkse canon wordt afgesproken daalt de koopprijs voor de starter en behaalt de belegger rendement.

 

Uit genoemd artikel herleiden wij het volgende getallenvoorbeeld. Een woning met een koopprijs van € 200.000 wordt verkocht op basis van erfpacht voor € 146.000. De belegger koopt derhalve de blooteigendom voor € 54.000. De starter hoeft minder te lenen en betaalt dus minder rente. Daar staat uiteraard de erfpachtcanon tegenover. Een periodieke erfpachtcanon is fiscaal aftrekbaar. De belegger ontvangt een canon die bij aanvang € 130 bedraagt. Dat is derhalve 2,9% rendement. In tegenstelling tot rente neemt de canon jaarlijks toe met de inflatie (net als huur). Bij 2,5% inflatie bedraagt de canon na 10 jaar € 166 per maand en na 20 jaar € 213 per maand. Het rendement voor de belegger bedraagt dan al 4,7% (exclusief waardestijging).

 

Een belangrijk voordeel van de structuur was dat de canon niet meetelde als “hypotheeklasten” bij het berekenen van de maximale NHG hypotheek. Er kon daardoor meer worden geleend. Inmiddels zijn de richtlijnen hierop aangepast.

 

Banken hebben in toenemende mate moeite met erfpacht. De erfpachtlast verlaagt het inkomen van de bewoner. Bovendien betekent erfpacht onzekerheid bij de uitwinning van het recht van hypotheek. Overleg vooraf met de bank is derhalve raadzaam om te voorkomen dat erfpachter niet of slechts tegen ongunstigere condities kan lenen.

 

Veel starters willen na verloop van tijd doorstromen. Doordat de waarde van het erfpachtrecht lager ligt dan de volle waarde is minder overdrachtsbelasting verschuldigd, aldus zo zou men kunnen denken. Voor de overdrachtsbelasting moet de waarde van de canon echter worden bijgeteld. Volgens de tabellen bij de overdrachtsbelasting geeft de canon van € 130 een waarde voor de overdrachtsbelasting van € 26.520. Toch altijd nog een stuk lager dan de feitelijke waarde van € 54.000.