VON-prijs nieuwbouwwoning bepalend voor WOZ-waarde

Ook de bouwtechnische staat van een onroerende zaak is van invloed op de WOZ-waarde. Voor een woning die gereed is voor bewoning is de waarde in vrije staat het uitgangspunt voor de WOZ-waarde. Voor een woning in aanbouw geldt de vervangingswaarde als waarderingsmaatstaf. Verder geldt nog een aanvullende waarderingsregel: als een woning op een waardepeildatum wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak, vernietiging of van bestemming verandert, moet de waarde worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

Rechtbank Breda heeft onlangs in een feitelijke procedure uitspraak gedaan over de vraag of de betaalde vrij-op-naam-prijs van een in 2009 gekochte nieuwbouwwoning bepalend was voor de WOZ-waarde van die woning op waardepeildatum 1 januari 2009.

Een man had in 2009 een nieuwbouwwoning vrij op naam (zonder overdrachtsbelasting) gekocht voor 600.000 euro met 100.000 euro aan meerkosten. In 2010 was de woning gereed gekomen. De man bepleitte een WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2009 van 700.000 euro. De gemeente was van mening dat de vrij-op-naam-prijs niet als uitgangspunt voor de WOZ-waarde kon worden genomen, omdat er voldoende vergelijkbare objecten (referentiewoningen) waren die rond de waardepeildatum waren verkocht. De gemeente had de WOZ-waarde van de nieuwbouwwoning op waardepeildatum 1 januari 2009 voor het WOZ-tijdvak jaar 2010 vastgesteld op 1.025.000 euro. Tegelijk met de WOZ-beschikking had de gemeente een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2010 vastgesteld.

De rechtbank stelde voorop dat indien een woning voldoende dicht rond de waardepeildatum is gekocht, in de regel ervan mag worden uitgegaan dat de koopprijs overeenkomt met de waarde in het economische verkeer. Dit kan onder omstandigheden anders zijn. In de onderhavige procedure had de gemeente daartoe geen feiten of omstandigheden gesteld. De rechtbank wees ook het standpunt van de gemeente af over de zeggingskracht van referentiewoningen in een situatie als deze. Een gerealiseerde prijs van de onroerende zaak zelf is namelijk een betere waardebepaling van die onroerende zaak dan de vergelijking met gerealiseerde opbrengsten van andere onroerende zaken, die van de onroerende zaak verschillen en waarbij voor de waardering rekening moet worden gehouden met die verschillen. De rechtbank was van oordeel dat de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde op geen enkele wijze viel te rijmen met de prijs die voor de woning was betaald en dat de gemeente op geen enkele wijze een verklaring had gegeven voor dat verschil.

De rechtbank bekeek vervolgens de door de man bepleite WOZ-waarde van 700.000 euro. Hierbij nam de rechtbank de eerdergenoemde aanvullende waarderingsregel (die geldt voor onroerende zaken die in het aan het WOZ-tijdvak voorafgaande jaar worden verbouwd, verbeterd, afgebroken e.d.) in aanmerking. De rechtbank van oordeel dat de man terecht was uitgegaan van de aankoopprijs in 2009 van 600.000 euro plus de meerkosten van 100.000 euro. Hij had daarom aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 700.000 euro bedroeg. De rechtbank verklaarde daarop het beroep gegrond, verminderde de WOZ-waarde tot 700.000 euro en verminderde in verband daarmee ook de vastgestelde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2010.

Bron: PWC, 10-08-2011