Gevolgen Lenteakkoord voor de bouw

Door de beperking van het recht op hypotheekrenteaftrek loopt de bouwsector in de periode 2014-2017 jaarlijks 2,5 miljard euro mis, aldus EIB. Huizenbezitters zullen door het begrotingsakkoord minder snel verhuizen of hun woning laten verbouwen omdat het wonen duurder wordt. Mogelijk zullen daardoor 20.000 banen in de bouw verdwijnen.

In het Lenteakkoord komen aflossingsvrije hypotheken niet langer in aanmerking voor renteaftrek. Op de lange termijn zijn de gevolgen van het akkoord voor de bouw minder groot.

In een notitie over het Lenteakkoord trekt EIB de volgende conclusies:

• Beperking van de renteaftrek tot annuïtaire hypotheken heeft op lange termijn bescheiden negatieve effecten op de ontwikkeling van de omvang en kwaliteit van de woningvoorraad en de woningprijzen.
• De beperkte effecten op lange termijn vertalen zich via de samenhang tussen stromen en voorraden niettemin in stevige negatieve effecten op de woningbouwinvesteringen in de komende tien jaar.
• Het zwaartepunt van de aanpassing ligt rond de periode 2014-2017 met een negatief effect op de jaarlijkse woningbouwproductie van ongeveer 2,5 miljard euro en een bijbehorend negatief effect op de werkgelegenheid in de bouw van ongeveer 20.000 arbeidsjaren. In deze periode wordt een groot deel van het voorziene autonome herstel aan woningbouwproductie hierdoor teniet gedaan.
• Deze effecten worden meer dan volledig veroorzaakt door de beperking van de renteaftrek. De structurele verlaging van de overdrachtsbelasting biedt tegenwicht, maar onvoldoende om de negatieve effecten van de beperking van de renteaftrek op de bouwinvesteringen te compenseren.
• Het maakt voor de effecten weinig uit of deze alleen zijn gericht op nieuwe hypotheken of dat ook alle bestaande hypotheken onder het annuïtaire systeem vallen.
• Beperking van de renteaftrek zoals voorzien in het lenteakkoord levert op lange termijn 5,5 miljard euro aan extra belastinginkomsten op. Bij een eventuele terugsluis van deze middelen gaat het er om of deze al of niet gericht naar de woningmarkt terugvloeien. Zo heeft zelfs een beperkte terugsluis via de overdrachtsbelasting een gunstiger effect op de woningvraag en de bouwinvesteringen dan een veel grotere (volledige) terugsluis via de loon- en inkomstenbelasting.
• De effecten van een ingreep in de hypotheekrenteaftrek worden voor het grootste deel bepaald door de omvang van de uiteindelijke ingreep. De effecten op de woningvraag en bouwproductie worden derhalve niet primair bepaald door het tempo waarin de aanpassing plaatsvindt, maar door de omvang van de uiteindelijke ingreep.
• De vraaguitval kan vrijwel worden voorkomen met een beperking tot 50 procent annuïtaire aflossing in combinatie met verlaging van de overdrachtsbelasting, terwijl het overhevelen van de fiscale behandeling naar Box 3, ook als deze in vele stapjes wordt doorgevoerd, zeer grote effecten zal opleveren in termen van vraaguitval op de woningmarkt en teruglopende woningbouwinvesteringen.
• Een annuïtair systeem van renteaftrek sluit goed aan bij de ontwikkeling van woonlasten en inkomen in de tijd. Het systeem ontziet starters met hoge hypotheken en nog relatief lage inkomens en legt de lastenverzwaring neer bij woningeigenaren die al lang op de koopmarkt actief zijn en absoluut duidelijk lagere hypotheken combineren met hogere inkomens.
• Een ander relatief voordeel van de annuïtaire aanpak ten opzichte van het structureel afschaffen van de renteaftrek in stapjes, is dat in het eerste geval de positie van toekomstige starters gelijk is aan die van de huidige starters, terwijl de starter in de toekomst in het laatste geval de positie systematisch ziet verslechteren in de tijd.
• • Er zijn verschillende onzekerheden verkend rond de effecten van de maatregelen. Deze liggen zowel in opwaartse als in neerwaartse richting. De effecten kunnen bijvoorbeeld beperkter uitvallen als toekomstige kostenstijgingen door woonconsumenten laag worden gewaardeerd. Voor de uiteindelijke ontwikkeling van de woningvraag zijn de onzekerheden rond de autonome ontwikkeling – zoals de ontwikkeling van de hypotheekrente zelf – relatief van groter gewicht voor de uiteindelijke resultaten.
• Een bijzonder aandachtspunt ligt bij het beperken van de leencapaciteit tot 100 procent van de waarde van de woningen. Zonder flankerend beleid wordt hierdoor een nieuwe restrictie op de hypotheekmarkt gelegd, die voor bepaalde groepen gedwongen uitstel bij de aanschaf van een woning zal betekenen. In dat geval zullen de effecten in termen van vraaguitval omvangrijker zijn dan hier berekend.
• Er zijn een aantal mogelijkheden om de negatieve gevolgen van een volledige annuïtaire renteaftrek voor de woningvraag en de bouwinvesteringen te keren of belangrijk te beperken. Deze liggen bij het volledig afschaffen van de overdrachtsbelasting en bij het verbeteren van de ongunstige condities op de Nederlandse hypotheekmarkt. De dubbele aantasting van de leencapaciteit van starters via zowel inkomensnormen als het niet langer kunnen meewegen van inkomensperspectieven zou herzien kunnen worden. Daarnaast kunnen maatregelen die concurrentie en arbitrage op de hypotheekmarkt versterken de Nederlandse hypotheekrente mogelijk weer dichter brengen bij de veel lagere hypotheekrentes in de ons omringende landen.

Download hier de volledige notitie ‘Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek: effecten woningmarkt en bouwproductie’.

Bronnen: DFT / EIB, 19-05-2012