NVM: Laatste kwartaal maakt 2012 bijna goed

De invoering van de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013 heeft veel kopers doen besluiten om in het laatste kwartaal hun slag te slaan

Betaalbaarheid is goed
Volgens de NVM zijn er aanwijzingen dat steeds meer consumenten ook de voordelen van de huidige ontwikkelingen inzien. Ger Hukker, voorzitter NVM: “We zien dat consumenten langzamerhand beginnen te wennen aan de nieuwe situatie. Er is nu meer politieke duidelijkheid over de leencapaciteit van kopers. De regels zijn weliswaar strenger, maar de financiering van een eigen woning is voor de meeste mensen nog altijd mogelijk. Daarbij komt dat er een groot aanbod is van steeds scherper geprijsde koopwoningen. Ondanks de strengere hypotheekregels is de betaalbaarheid goed. Mensen beseffen steeds meer dat je een woning niet puur als beleggingsproduct koopt: het gaat primair om het creëren van een ‘thuis’. Aflossen wordt weer als steeds normaler beschouwd. Het kopen van een woning wordt de komende jaren nog aantrekkelijker nu op de huurmarkt de prijzen naar verwachting een opwaartse lijn gaan vertonen. Bestaande koopwoningen worden interessanter, zeker voor scheefwoners die op flinke extra huurverhogingen kunnen gaan rekenen.”

Meer jonge kopers actief
Het aantal verkopen lag in het laatste kwartaal 13,9% hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar daarvoor. Sinds eind 2010 werden niet meer zoveel woningen binnen één kwartaal verkocht. Hukker: “Niet alleen starters hebben eind 2012 hun kans gegrepen. Maar ook doorstromers zijn steeds actiever op de markt. Die profiteren namelijk van het feit dat zij kunnen kopen nu jonge starters hun woning hebben gekocht. Er zijn veel relatief jonge kopers op de markt met een gemiddeld tot hoog inkomen. Zij bewijzen maar weer hoe belangrijk starters zijn om de woningmarkt een impuls te geven.”

Volgens Hukker kan de activiteit van starters de gehele markt in beweging brengen. “Er is gelukkig een enorme verhuisbehoefte op de markt, en mensen willen niet altijd langer wachten. Ze beseffen dat het ondanks de moeizame economische situatie belangrijk is om een dak boven je hoofd te hebben van een huis dat is afgestemd op je woonwensen. Keuze is er volop: in het laatste kwartaal kon een potentiële koper kiezen uit ruim 21 woningen.”

Tussenwoning beter verkocht
Opmerkelijk is dat vooral tussenwoningen in het afgelopen kwartaal goed werden verkocht. Hiervan werden er 38,2% meer verkocht dan het kwartaal daarvoor. Appartementen gingen minder makkelijk van de hand, maar toch werden 26,4% meer verkocht dan in het derde kwartaal. Voor het eerst sinds lange tijd werden er in een kwartaal meer tussenwoningen verkocht dan appartementen. Hukker: “In toenemende mate slaan starters het appartement over als eerste woning en kopen direct een tussenwoning, waar ze langere tijd kunnen blijven wonen. Tussenwoningen zijn ook voor starters goed betaalbaar geworden.”

Woningaanbod stabiliseert
De NVM ziet dat het totale aanbod woningen op de markt stabiliseert, deels door de toegenomen verkopen, maar ook doordat er minder nieuwe woningen op de markt komen. In totaal stonden er eind 2012 236.000 woningen te koop, waarvan 176.000 bij NVM-makelaars. Appartementen vormen het grootste deel van het aanbod, inmiddels ruim 30%.

Verkooptijd toegenomen, tussenwoning gaat het snelst
Het duurde het afgelopen jaar wel langer om een woning te verkopen. In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd toegenomen van 146 tot 171 dagen. Het afgelopen kwartaal werd meer ‘oud aanbod’ verkocht. De verkooptijden van de duurdere woningtypen (2-onder-1-kap en vrijstaand) namen het sterkst toe, die van tussenwoningen het minst sterk. De meeste woningen worden nog altijd verkocht binnen 3 maanden. Afgelopen kwartaal was dit voor één op de drie woningen het geval. Dit percentage is echter wel sterk gedaald: voor de crisis werd 55% van de woningen binnen een kwartaal verkocht. In het vierde kwartaal werden met name meer woningen verkocht die tussen de twee en drie kwartalen of tussen de één en twee jaar in het aanbod gestaan hebben.

Nieuwe prijsverhoudingen
Consumenten beginnen ook te wennen aan de nieuwe prijsverhoudingen op de woningmarkt. Meer dan de helft (53%) van de verkopers die zijn woning te koop had staan in het vierde kwartaal, heeft minimaal eenmaal zijn vraagprijs verlaagd. De vraagprijs is in het vierde kwartaal van 2012 met 0,9% in vergelijking met het jaar daarvoor en met 3,3% in vergelijking met een jaar eerder gedaald. Gemiddeld werd een woning in 2012 voor 9% onder de oorspronkelijke vraagprijs verkocht. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs ligt rond de 6%. Gemiddeld staat een woning nu 352 dagen te koop.

Hukker: “Scherp prijzen loont, bewijzen de cijfers. De verkoopkans neemt af naarmate een woning langer op de markt staat. Een woning die langer dan 3 jaar op de markt staat, heeft 3% kans om nog te worden verkocht. Consumenten zien langzamerhand in dat een woning niet langer een beleggingsobject is. Ze raken gewend aan de nieuwe prijzen en zetten hun woning niet meer voor de hoofdprijs op de markt, waardoor ze sneller kunnen verkopen en op zoek kunnen gaan naar een nieuwe woning die past bij hun woonwensen.”

Verwachting 2013
De verwachting is dat na het sterke laatste kwartaal van 2012 een rustig eerste kwartaal van 2013 volgt. Niettemin denkt de NVM dat de markt in de loop van het jaar geleidelijk zal aantrekken, zolang er geen nieuwe ontwikkelingen zijn die het consumentenvertrouwen ondermijnen. De prijzen zullen naar verwachting verder onder druk blijven staan (daling van 5 tot 7%). Maar het aantal verkopen blijft vermoedelijk op hetzelfde peil als in 2012, wat de opmaat is naar voorzichtig herstel van de markt. “De markt stuurt aan op een nieuw evenwicht”, aldus Hukker.
 

Bron: NVM