Kantorenleegstand, incentives en huurprijzen

Pas na jaren aanhoudende leegstand geven ze geen incentives meer maar verlagen ze de huren. Het lijkt erop dat partijen dit zo lang mogelijk proberen uit te stellen totdat verslechterde marktomstandigheden algemeen bekend en geaccepteerd zijn.

Key points

• Er wordt veel over huurincentives geschreven en gesproken. Dit onderzoek biedt empirisch inzicht in het gebruik van incentives in relatie tot kantorenleegstand.
• Verhuurders verstrekken in de eerste jaren nadat een toenemende leegstand zich openbaart incentives om huurders te trekken. Dit verkiezen ze boven huurprijsverlaging.
• Pas na een aantal jaren van aanhoudende leegstand vindt huurprijsverlaging plaats. Het lijkt erop dat partijen dit zo lang mogelijk proberen uit te stellen totdat verslechterde marktomstandigheden algemeen bekend en geaccepteerd zijn.

Implicaties
De resultaten van het onderzoek onderstrepen het belang van due diligence rondom verkooptransacties. Wanneer incentives bekend zijn voor alle betrokken partijen dan zijn ze niet problematisch. Kopende partijen kunnen en moeten die kenbaarheid afdwingen. Het gevaar van een zich herstellende markt is dat de zorgvuldigheid die sinds de crisis leek te ontstaan weer verwatert.
Ook de AFM kan een rol spelen via handhaving van de door haar opgelegde verplichting dat verstrekte incentives gerapporteerd moeten worden in het jaarverslag.

Samenvatting
Deze paper (pdf, 18 pagina's) toont op basis van een statistische analyse dat beleggers en ontwikkelaars een toename van de kantorenleegstand beantwoorden met het verstrekken van huurincentives in plaats van het verlagen van de huurprijzen. Pas na jaren aanhoudende leegstand geven ze geen incentives meer maar verlagen ze de huren. Daar waar contracthuren algemeen bekend zijn, zijn incentives dat soms niet. Het feit dat aanbieders van vastgoed op korte termijn kiezen voor het verstrekken van incentives en later pas voor het verlagen van de huren lijkt te suggereren dat het verstrekken van incentives ze wat oplevert. De bron daarvan is informatieasymmetrie. Kopende partijen, vooral diegene die de markt niet goed kennen, zoals buitenlandse beleggers, kunnen in het geval van voor hen onbekende incentives in de verleiding komen om te overbieden. Deze intransparantie kan ertoe leiden dat een markt meer gespannen is dan feitelijk gerechtvaardigd. Het is daarom van groot belang dat de verstrekte incentives voor alle marktparticipanten inzichtelijk zijn.

Bron: Amsterdam School of Real Estate (ASRE)