Rechtspraak: WOZ-waarde en asbest

Klik hier voor de volledige uitspraak.

4.6.
Ten slotte stellen belanghebbenden dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de kosten van de verwijdering van asbest, die verwerkt is in de golfplaten op de daken van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar heeft blijkens het taxatierapport bij de waardering van de onroerende zaak rekening gehouden met een bedrag van € 9 per m2 x 4.454 m2, dat is afgerond € 40.000, ter zake van de aanwezigheid van asbest.
Belanghebbenden verwijzen naar de door hen overgelegde offerte van een adviesbureau, waarin de kosten van het verwijderen van de asbest op een bedrag van € 17,50/m2 exclusief de omzetbelasting worden gesteld, plus een bedrag van € 32,50/m2 exclusief de omzetbelasting voor de vervanging van de golfplaten, in totaal dus op € 50/m2.
De Heffingsambtenaar heeft niet bestreden dat de aanwezigheid van asbest waardedrukkend effect heeft, doch hij stelt zich op het standpunt dat de geoffreerde kosten te hoog zijn en dat geen rekening dient te worden gehouden met de kosten van vervanging.

4.7.
Het Hof overweegt ter zake, dat gesteld noch gebleken is dat er per de waardepeildatum
1 januari 2011 een plicht tot de verwijdering van de asbesthoudende platen bestond of dat de aanwezigheid van asbest een direct gevaar opleverde. Belanghebbenden hebben derhalve niet aannemelijk gemaakt, dat rekening dient te worden gehouden met het volle bedrag van de kosten van verwijdering én vervanging van de platen.
De Hoge Raad heeft in het arrest van 25 april 2004, nr. 37 835, ECLI:NL:HR:2003:AF7802, BNB 2003/226 overwogen:
“4.2. (…) Het is immers in het algemeen geenszins ondenkbaar dat bij een veronderstelde verkoop op de peildatum de hoogst biedende gegadigde ervoor kiest de asbesthoudende materialen niet of pas in de toekomst te verwijderen, in welk geval hij de waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van die materialen zou stellen op een lager bedrag dan dat van de kosten van directe verwijdering en herstel. Omstandigheden die daarbij een rol kunnen spelen zijn bijvoorbeeld of het asbesthoudende materiaal al of niet direct gevaar oplevert en of er al of niet een plicht tot verwijdering bestaat.”

De waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van asbest dient te worden gesteld op het bedrag, dat op de peildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering, derhalve op de contante waarde van de te verwachte kosten (zie ook Hoge Raad 21 december 2001, nr. 36 314, ECLI:NL:HR:2001:AD7580). Daartoe behoort naar het oordeel van het Hof ook de contante waarde van de kosten van de vervanging van de oude golfplaten door nieuwe. De stelling van de Heffingsambtenaar, dat slechts met de kosten van verwijdering rekening dient te worden gehouden en niet met de kosten van herstel, kan niet als juist worden aanvaard.
De slotsom is dat beide partijen het bedrag, waarmee het waardedrukkend effect van de aanwezigheid van asbest tot uitdrukking wordt gebracht, onvoldoende hebben onderbouwd.

Bron: Rechtspraak.nl