NVM: huizenprijzen stijgen gestaag

Voor de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om 50.000 verkochte woningen. Niet alleen het aantal verkopen zit in de plus, ook de woningprijzen stijgen gestaag. In het 2^de kwartaal 2015 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning  uitgekomen op 224.000 euro. Dat is 3,9% hoger dan een jaar geleden. Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de transactieprijzen met ongeveer 8% gestegen. Opvallend is de toename van het aandeel van de duurdere woningtypen in de transacties. Het afgelopen kwartaal bleek 28% van de verkochte woningen door NVM-makelaars een twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning.

Op jaarbasis verkopen NVMmakelaars nu bijna 130.000 woningen.  Dat is altijd nog zo’n 11% onder het niveau van verkopen op jaarbasis, dat we vlak voor de crisis kenden. In de totale markt worden naar schatting 174.000 woningen op jaarbasis verkocht.

Prijzen sinds het dieptepunt van de crisis 8% gestegen
In het 2^de kwartaal 2015 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 224.000 euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 349.000 euro, een appartement voor 176.000 euro. Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de transactieprijzen met ongeveer 8% gestegen. Prijzen van appartementen zijn in die tussentijd al met 10% toegenomen, terwijl de vrijstaande woningen met een prijsstijging van een kleine 4% nog enigszins achterblijven. In vergelijking met het hoogtepunt vlak voordat de crisis inzette, is de gemiddelde prijsdaling nog bijna 12%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 2^de kwartaal 2015, in vergelijking met een kwartaal eerder, toegenomen met 2,6%.

Gemiddelde woning binnen 4 maanden verkocht
De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in het 2^de kwartaal 2015 uitgekomen op gemiddeld 112 dagen (een kleine 4 maanden). De afgelopen drie kwartalen lag de verkooptijd gemiddeld telkens net boven de 4 maanden. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype, met een verkooptijd van 71 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 224 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 103 dagen. In vergelijking met een jaar eerder liggen de gemiddelde verkooptijden 14% lager.

Geen herstel voor harde kern (40%) van te koop staande woningen
Woningen die al langer dan een jaar te koop staan, profiteren niet tot nauwelijks van het herstel op de markt. Deze huizen worden zo goed als niet meer bezichtigd door potentiële kopers. Dit lange te koop staan heeft volgens Hukker verschillende oorzaken. “Het gaat bijvoorbeeld om verkopers die niet omlaag willen met hun vraagprijs, die een zogenoemde wenswaarde voor ogen hebben en daar niet van afwijken. Ook speelt in veel gevallen restschuld een rol; mensen kunnen eenvoudigweg niet zakken met hun prijs, omdat ze dan met een schuld blijven zitten. Verder gaat het om verkopers die niet stante pede hun huis uithoeven. Ze hebben alle tijd om te verkopen, en intussen hopen en verwachten ze dat de woningmarkt toch wel blijft aantrekken.” Zeker in het dure woningsegment is het volgens Hukker “lastig om de mensen in te laten zien dat de markt niet naar hen komt, maar dat zijzelf moeten ‘bewegen’ om hun huis verkocht te krijgen.”

Dalende trend van het woningaanbod zet verder door
Halverwege het 2^de kwartaal 2015 stonden 141.055 bestaande woningen te koop bij NVMmakelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 190.000 woningen in aanbod. Voor het eerst sinds het 2^de kwartaal 2008 staan er naar verhouding het meest vrijstaande woningen te koop bij NVM-makelaars. In de tussenliggende periode bleek het appartement altijd het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. 28,2% van het aanbod bestaat uit vrijstaande woningen, het appartement neemt 27,9% van het aanbod voor zijn rekening. Hukker: “Meestal neemt het woningaanbod in een 2^de kwartaal toe, omdat veel mensen hun woning te koop zetten. Dit kan vaak niet goed gemaakt worden door de som
van het aantal verkopen en de intrekkingen, ofwel de huizen die van de markt worden gehaald.” Dit kwartaal is echter sprake van een geringe daling van het aanbod met 0,2%. Deze daling wordt met name veroorzaakt door een sterke daling van het aantal te koop staande appartementen met 2,2%. Het bestaande koopaanbod van vrijstaande woningen nam met 1,0% toe, dat van tussenwoningen met 0,9%.

Daling van de vraagprijs van aangeboden woningen bijna gestopt
Langzamerhand lijkt het herstel op de woningmarkt er ook voor te zorgen dat de vraagprijzen op jaarbasis niet langer dalen. In vergelijking met een jaar eerder beperkt de daling zich tot 0,6%. De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 2^de kwartaal 2015 273.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 167.000 euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 435.000 euro bedraagt. Hukker: “Toch verwachten we dat, juist bij die woningen die al een jaar of langer te koop staan, een aanpassing van de vraagprijs noodzakelijk is om uiteindelijk een koper te vinden.”

Consument kan kiezen uit gemiddeld 11 te koop staande woningen
De keuze voor consumenten op de koopwoningmarkt loopt snel terug. De koopwoningmarkt wordt dus snel krapper. In het 2^de kwartaal 2015 is de krapte-indicator uitgekomen op 11. De laatste keer dat de krapte-indicator een lager niveau kende, was in het 3^de kwartaal 2008 (bij het begin van de crisis). Voor tussenwoningen is de keuze het meest beperkt (8), voor vrijstaande woningen (24) nog steeds het sterkst. “De markt is weliswaar aangetrokken in het afgelopen jaar, maar van een verkopersmarkt is in grote delen van het land nog geen sprake”, aldus Hukker. “Daarvoor moeten de krapte-indicatoren nog verder dalen tot 4-5. En dat is iets wat in de nabije toekomst zeker nog niet verwacht mag worden.” Er is volgens de NVMvoorzitter overigens wel een aantal regio’s en segmenten, waar de verkopersmarkt is teruggekeerd.

Bron: NVM