Airbnb

Het is onze indruk dat de onderhavige inkomsten in de praktijk vaak niet worden opgegeven. Sommigen genereren inmiddels dermate hoge inkomsten hieruit dat zij een ongemakkelijk gevoel krijgen over de fiscale risico's. Naar verluidt heeft de Belastingdienst wel globaal bekeken welke inkomsten zij misloopt. Tot een systematische controle en grootschalige correctie is het echter (nog) niet gekomen. Besef dat het voor de Belastingdienst een fluitje van een cent is bij Airbnb informatie op te vragen en aan de hand daarvan navorderingsaanslagen op te leggen. Dat dit gaat gebeuren lijkt slechts een kwestie van tijd.

Als de eigen woning incidenteel in haar geheel in het kader van Airbnb ter beschikking wordt gesteld, is de regeling van tijdelijke verhuur van toepassing, art. 3.111(7) en 3.113 IB. Dat wil zeggen, dat naast het eigenwoningforfait 70% van de huurinkomsten in box 1 belastbaar is (na aftrek van de eventuele vergoeding voor gas- en elektra). Denk hierbij aan een situatie waarin iemand tijdens zijn vakantie zijn woning ter beschikking stelt.

De kamerverhuurvrijsteling is bij Airbnb niet aan de orde, omdat deze niet geldt voor tijdelijke verhuur. Voor de kamerverhuurvrijstelling is vereist dat zowel de belastingplichtige als de kamerhuurder op het adres zijn ingeschreven. Ook de regeling voor het houden van kostgangers is hier niet van toepassing, omdat deze is bedoeld voor het gedurende langere tijd verhuren van een ruimte.

De inkomsten uit bed and breakfast zijn in de regel belastbaar als inkomsten uit overige werkzaamheden. Kortstondige verhuur vergt immers de nodige arbeid, zoals het plannen van de reserveringen, het ontvangen van de gasten, het wassen van beddengoed, het reinigen van de ruimte en het verzorgen van het ontbijt. Deze activiteiten gaan normaal vermogensbeheer te boven.

Bij structurele aanwending van een woning voor Airbnb moet het desbetreffende gedeelte van het pand op de ROW-balans worden geplaatst en behoort dus niet langer tot de eigen woning. Hetzelfde geldt voor het daarmee overeenkomende deel van de financiering. De afschrijving kan ten laste van het resultaat worden gebracht, evenals de kosten van gas en elektra en zakelijke lasten. Denk daarbij ook aan de servicekosten voor Airbnb. Bij verkoop van het pand of een gedeelte daarvan is de boekwinst belast c.q. het boekverlies aftrekbaar. Bij herinvestering kan de herinvesteringsreserve van toepassing zijn.

Als een groot aantal kamers op deze wijze wordt geëxploiteerd, zou wellicht kunnen worden gesproken van winst uit onderneming. Wat de IB betreft ligt het belang van deze kwalificatie vooral in het van toepassing zijn van de MKB-winstvrijstelling. Afhankelijk van het tijdsbeslag -urencriterium- zou de belastingplichtige ook voor de zelfstandigenaftrek in aanmerking kunnen komen.

Overwogen zou kunnen worden de exploitatie in bv-vorm te gieten. Dit zou vooral voordelig kunnen zijn als de belastingplichtige met zijn reguliere inkomsten al in de hoogste IB-schijf valt. Het desbetreffende woningdeel kan eventueel (economisch) ingebracht worden in de bv.
Als we in box 3 terecht willen komen, moeten we onze creativiteit aanspreken. Als oplossing denken wij aan het scheiden van de eigendom van het pand en de voor de exploitatie benodigde activiteiten. Wil box 3 binnen bereik komen, dan moeten deze activiteiten op commerciële basis worden uitbesteed. De vergelijking met het beleggen in vakantiewoningen dringt zich op.

Er moet ook rekening worden gehouden met de btw. De hoofdregel is dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld. Een uitzondering geldt echter voor de verhuur in het kader van het hotel-, pensioen- kamp- en vakantiebestedingsbedrijf (tarief 6%). De Airbnb valt hieronder. Het is overigens denkbaar dat men voor de btw ondernemer is, terwijl op de exploitatie in de IB box 3 van toepassing is. In de regel is geen sprake van effectieve btw-druk, dankzij de kleine ondernemersregeling.

• Let op! Tijdelijke verhuur wordt vaak niet toegestaan door de geldverstrekker.
• Let op! Als sprake is van een appartement waarop het regime van een vereniging van eigenaren van toepassing is, is het raadzaam te controleren of Airbnb-exploitatie wordt toegestaan.
• Let op! Check of Airbnb-exploitatie verenigbaar is met de inboedel/opstalverzekering.

Houd verder rekening met gemeentelijke voorschriften, zoals vergunningen en brandvoorschriften. Dit is vooral een risico/aandachtspunt bij structurele exploitatie. Houd verder rekening met toeristenbelasting. Dit is een gemeentelijke heffing waarvan de tarieven per gemeente verschillen.

Bron: MFAS