Bevestig uw aanmelding

U ontvangt nu een e-mailbericht van waaruit u uw aanmelding moet bevestigen. Zonder deze bevestiging ontvangt u niet dagelijks actuele en praktische informatie. Doe het gelijk even!

Stuur mij dagelijks actuele en praktische informatie
Bekijk alle diensten
7 sep 2016 Nieuws

Airbnb

Airbnb is een online marktplaats voor de kortstondige verhuur van slaapruimte. Airbnb is opgericht in augustus 2008 en gevestigd in San Francisco, US. De naam is een acroniem van "airbed and breakfast". De marktplaats stelt particulieren in staat om een of meerdere kamers te verhuren aan meestal toeristen. Airbnb vormt een geduchte concurrent van het reguliere hotelbedrijf. Ook professionele partijen hebben deze markt ontdekt. Er worden panden aangekocht en geschikt gemaakt voor deze wijze van exploitatie. Zo kan een zeer hoog rendement worden behaald.
  • Dagelijkse e-mail nieuwsbrief
  • Kennisbank met 1000+ artikelen
  • Rekenmodellen en downloads
  • Persoonlijk archief
  • Inclusief Permanent Actueel module!!

Het is onze indruk dat de onderhavige inkomsten in de praktijk vaak niet worden opgegeven. Sommigen genereren inmiddels dermate hoge inkomsten hieruit dat zij een ongemakkelijk gevoel krijgen over de fiscale risico's. Naar verluidt heeft de Belastingdienst wel globaal bekeken welke inkomsten zij misloopt. Tot een systematische controle en grootschalige correctie is het echter (nog) niet gekomen. Besef dat het voor de Belastingdienst een fluitje van een cent is bij Airbnb informatie op te vragen en aan de hand daarvan navorderingsaanslagen op te leggen. Dat dit gaat gebeuren lijkt slechts een kwestie van tijd.

Als de eigen woning incidenteel in haar geheel in het kader van Airbnb ter beschikking wordt gesteld, is de regeling van tijdelijke verhuur van toepassing, art. 3.111(7) en 3.113 IB. Dat wil zeggen, dat naast het eigenwoningforfait 70% van de huurinkomsten in box 1 belastbaar is (na aftrek van de eventuele vergoeding voor gas- en elektra). Denk hierbij aan een situatie waarin iemand tijdens zijn vakantie zijn woning ter beschikking stelt.

De kamerverhuurvrijsteling is bij Airbnb niet aan de orde, omdat deze niet geldt voor tijdelijke verhuur. Voor de kamerverhuurvrijstelling is vereist dat zowel de belastingplichtige als de kamerhuurder op het adres zijn ingeschreven. Ook de regeling voor het houden van kostgangers is hier niet van toepassing, omdat deze is bedoeld voor het gedurende langere tijd verhuren van een ruimte.

De inkomsten uit bed and breakfast zijn in de regel belastbaar als inkomsten uit overige werkzaamheden. Kortstondige verhuur vergt immers de nodige arbeid, zoals het plannen van de reserveringen, het ontvangen van de gasten, het wassen van beddengoed, het reinigen van de ruimte en het verzorgen van het ontbijt. Deze activiteiten gaan normaal vermogensbeheer te boven.

Bij structurele aanwending van een woning voor Airbnb moet het desbetreffende gedeelte van het pand op de ROW-balans worden geplaatst en behoort dus niet langer tot de eigen woning. Hetzelfde geldt voor het daarmee overeenkomende deel van de financiering. De afschrijving kan ten laste van het resultaat worden gebracht, evenals de kosten van gas en elektra en zakelijke lasten. Denk daarbij ook aan de servicekosten voor Airbnb. Bij verkoop van het pand of een gedeelte daarvan is de boekwinst belast c.q. het boekverlies aftrekbaar. Bij herinvestering kan de herinvesteringsreserve van toepassing zijn.

Als een groot aantal kamers op deze wijze wordt geëxploiteerd, zou wellicht kunnen worden gesproken van winst uit onderneming. Wat de IB betreft ligt het belang van deze kwalificatie vooral in het van toepassing zijn van de MKB-winstvrijstelling. Afhankelijk van het tijdsbeslag -urencriterium- zou de belastingplichtige ook voor de zelfstandigenaftrek in aanmerking kunnen komen.

Overwogen zou kunnen worden de exploitatie in bv-vorm te gieten. Dit zou vooral voordelig kunnen zijn als de belastingplichtige met zijn reguliere inkomsten al in de hoogste IB-schijf valt. Het desbetreffende woningdeel kan eventueel (economisch) ingebracht worden in de bv.
Als we in box 3 terecht willen komen, moeten we onze creativiteit aanspreken. Als oplossing denken wij aan het scheiden van de eigendom van het pand en de voor de exploitatie benodigde activiteiten. Wil box 3 binnen bereik komen, dan moeten deze activiteiten op commerciële basis worden uitbesteed. De vergelijking met het beleggen in vakantiewoningen dringt zich op.

Er moet ook rekening worden gehouden met de btw. De hoofdregel is dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld. Een uitzondering geldt echter voor de verhuur in het kader van het hotel-, pensioen- kamp- en vakantiebestedingsbedrijf (tarief 6%). De Airbnb valt hieronder. Het is overigens denkbaar dat men voor de btw ondernemer is, terwijl op de exploitatie in de IB box 3 van toepassing is. In de regel is geen sprake van effectieve btw-druk, dankzij de kleine ondernemersregeling.

  • Let op! Tijdelijke verhuur wordt vaak niet toegestaan door de geldverstrekker.
  • Let op! Als sprake is van een appartement waarop het regime van een vereniging van eigenaren van toepassing is, is het raadzaam te controleren of Airbnb-exploitatie wordt toegestaan.
  • Let op! Check of Airbnb-exploitatie verenigbaar is met de inboedel/opstalverzekering.

Houd verder rekening met gemeentelijke voorschriften, zoals vergunningen en brandvoorschriften. Dit is vooral een risico/aandachtspunt bij structurele exploitatie. Houd verder rekening met toeristenbelasting. Dit is een gemeentelijke heffing waarvan de tarieven per gemeente verschillen.


Bron: MFAS

Lees ook…

Wob-verzoek naar rapport onderzoek Belastingdienst over interneteconomie

Er is een Wob-verzoek gedaan naar documenten over een onderzoek van de Belastingdienst naar tijdelijke verhuur en interneteconomie. Er is naar aanleiding daarvan een intern rapport van een studie daarover grotendeels openbaar gemaakt.

Tijdelijke verhuur en 'Artikel 10bis.1 Bestaande eigenwoningschuld'

Wij hebben de Kennisgroep van de Belastingdienst de volgende vraag voorgelegd: Een hypotheekrelatie van ons zit met de volgende casus. - Eigen woning, Box 1, € 100.000 (gemakshalve sinds 1 januari 2001); - Deze woning is tijdelijk verhuurd sinds 1 juni 2012 (woning / hypotheek naar box 3), in afwachting van verkoop; - Relatie koopt in 2013 een andere woning, oude woning is nog steeds verhuurd / nog niet verkocht. Letterlijk heeft relatie op 31 december 2012 geen eigenwoningschuld – op grond van artikel 10bis.1.

Woning in de verkoop en leegstand? Meld het bij de (opstal)verzekeraar.

Uit een uitspraak van Kifid blijkt weer het belang van het tijdig informeren van de verzekeraar (inboedel / opstal) en het wijzen van de verzekeringnemer op de beperkende verzekeringsvoorwaarden bij leegstand. In deze uitspraak wordt de verzekeraar door de consument aangesproken, maar in de praktijk kan de verzekeringsadviseur hier mogelijk (ook) op aangesproken worden, indien niet adequaat geadviseerd wordt.

Verlenging herleving hypotheekrenteaftrek en termijn verhuisregelingen

In 2010 en 2011 is een aantal maatregelen genomen ter tijdelijke ondersteuning van de woningmarkt. Twee daarvan zijn de introductie van de regeling herleving van de hypotheekrenteaftrek na tijdelijke verhuur (in 2010) en de tijdelijke verlenging van de termijn van de verhuisregelingen (in 2011). Per 2013 zouden deze beide tijdelijke maatregelen beëindigd worden. De tijdelijke maatregelen hebben betrekking op woningen die in de verkoop staan, of tijdelijk zijn verhuurd op grond van de Leegstandswet tijdens de verkoopperiode.

Expats en tijdelijke verhuur eigen woning

De Hoge Raad heeft een uitspraak gedaan over een geschil waarbij een woning tijdelijk verhuurd werd gedurende de periode dat de huiseigenaar door zijn werkgever naar het buitenland uitgezonden was. De vraag is: "Herleeft de uitzendregeling na korte verhuurperiode die valt binnen een langere uitzendperiode?"

Tijdelijke verhuur en woning extra aflossing hypotheek

Een relatie van ons heeft zijn woning verhuurd en vroeg om advies in verband met een (vrijwillige) extra aflossing op zijn hypotheek. En wat de invloed hiervan kan zijn op de (toekomstige) eigenwoningreserve.

Rubrieken

Dossiers

Opvoerdatum

29 aug 2016

Laatst gewijzigd

7 sep 2016

Adresgegevens

Fintool
Vlinderweg 2 | Unit 0.24
2623 AX Delft

Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl

Fintool bv © 2003/2019. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.