Staat van de woningmarkt 2016

Download: "Staat van de woningmarkt" (pdf, 71 pagina's)
Vanaf pagina 6: 'Economie, demografie, investeringen en de woningvoorraad' en vanaf pagina 27 'Ontwikkelingen op de koopmarkt'.
 

Woningtransacties en huizenprijzen

Nederland telt ongeveer 7,3 miljoen bewoonde woningen, waarvan 4,3 miljoen koopwoningen. Verkoopprijzen stijgen en verkopen op de woningmarkt nemen toe. Met circa 200.000 transacties in de markt voor bestaande koopwoningen liggen de verkopen inmiddels weer op het niveau van voor de crisis. De stijging van de prijzen verloopt rustiger: medio 2016 was de gemiddelde woning in Nederland nog 14 procent minder waard dan tijdens de piek in augustus 2008.

Keerpunt

In 2006 werden 210.000 bestaande woningen verkocht maar begon het aantal transacties te dalen. In het najaar van 2008 brak de wereldwijde kredietcrisis uit en raakte de daling in een stroomversnelling. Binnen een jaar werden 30 procent minder woningen verkocht. Daarna leek de markt voorzichtig op te veren, maar de daling zette zich toch voort, zij het in een meer gematigd tempo. In 2013 werden 110.000 woningen verkocht, ruim 40 procent minder dan bij aanvang van de kredietcrisis in 2008. Vanaf dat moment trad een keerpunt op en steeg het aantal woningverkopen. Sindsdien is sprake van een stevige groei in het aantal transacties. In 2016 is het niveau van voor de crisis weer bereikt.

Hypotheekschuld en aanbieders van hypotheken

De totale hypotheekschuld is in 2015 gestegen met 1,2 procent tot 638,6 miljard euro. De stijging volgt op drie jaar daling en is mede het gevolg van het toegenomen aantal woningverkopen en de hogere woningprijzen. De toegenomen aflossingen hadden juist een drukkend effect op deze stijging. Tussen 2012 en 2015 is volgens DNB ruim 45 miljard euro vrijwillig afgelost op hypotheken. De hypotheekschuld uitgedrukt in percentage van het BBP is wel gedaald van 95,6 procent in 2014 naar 94,2 procent in 2015.

Het aandeel van de totale hypotheekschuld gefinancierd door banken en andere financiële instellingen is in 2015 verder gestegen van 62 naar 65 procent. Steeds minder hypotheken worden gefinancierd via securitisaties (bundeling en doorverkoop). Dit aandeel daalde van 29 naar 24 procent. Het aandeel van de hypotheekschuld dat gefinancierd wordt door beleggings- en verzekeringsinstellingen op de hypotheekmarkt is toegenomen van 8 naar 10 procent.

Minder hypotheken onder water

Op het dieptepunt van de crisis op de woningmarkt in 2013 stonden 1,3 miljoen (36 procent) hypotheken ‘onder water’, dat wil zeggen dat de hypotheekschuld minus eventuele spaartegoeden hoger was dan de waarde van de woning. Eind eerste kwartaal 2016 was dit afgenomen tot 22,5 procent. Deze daling is het gevolg van stijgende huizenprijzen en (extra) aflossingen.

Ook de hoogte van het bedrag waarmee deze hypotheken ‘onder water’ staan is gedaald. Eind 2013 was het gemiddelde negatieve vermogen van een onderwaterhypotheek ruim 43.000 euro. Dit zakte tot ongeveer 40.000 euro eind 2014 en is in het eerste kwartaal van 2016 verder gedaald tot onder de 38.000 euro.

Soort hypotheken

Van de totale Nederlandse hypotheekschuld bestaat circa 55 procent uit aflossingsvrije hypotheken. Ongeveer 31 procent van de hypotheekschuld bestaat uit leven-, spaar- en belegginshypotheken en 12 procent van de hypotheekschuld bestaat uit annuitaire hypotheken. Het percentage annuitaire hypotheken is afgelopen jaren sterk gestegen. In 2015 bestond ongeveer 50 procent van de nieuwe hypotheekproductie uit annuitaire hypotheken, terwijl dit aandeel voor 2013 nog nihil was. In figuur 2.2.4. (rechterpanel) is te zien dat ruim een kwart van de huishoudens een bijna volledig aflossingsvrije hypotheek heeft. Veel huishoudens hebben een aflossingsvrije hypotheek gecombineerd met een andere leningvorm. Ruim 20 procent van de huishoudens lost de hypotheekschuld bijna volledig af. Het aandeel aflossingsvrij van de nieuwe hypotheekproductie is over de jaren flink afgenomen, van circa 67 procent op het hoogtepunt in 2006 naar circa 35 procent in 2015 (dit aandeel is inclusief oversluitingen en bevat dus ook hypotheken die nog onder het oude fiscale regime vallen).

Bron: Rijksoverheid