Heeft verkoopmakelaar recht op courtage voor zijn bemiddeling?

Huiseigenaar = 'verweerster'                      

Makelaar = 'eiser'

--------------------------------------

Voorwaarden ontbinding

"3.1.3 Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling (aangetekend dan wel per fax met ontvangstbevestiging) aan de in deze akte genoemde notaris of aan de desbetreffende makelaar. "

Beroep ontbindende voorwaarden

(iv)    In een e-mail van 7 oktober 2011 heeft koper aan [betrokkene 2] van [B], die op dat moment waarnam voor [eiser] , bericht dat de vervaldatum van de ontbindende voorwaarde in overleg met [verweerster] is verlengd tot 28 oktober 2011.
(v)    Op 28 oktober 2011 heeft koper in een e-mail aan [betrokkene 2] het volgende bericht:
“Zoals je wellicht al begrepen had van [verweerster] hebben we van de week contact gehad en ben ik helaas genoodzaakt te ontbinden. Ik voorzie je hierbij van een afwijzing. Mocht je er nog een willen dan kan ik die eventueel later nog toemailen (…).”
Bij de e-mail zit een mailbericht van RNHB Hypotheekbank van 25 oktober 2011 waarin staat dat de financieringsaanvraag is afgewezen en een e-mail aan koper van 26 oktober 2011 van zijn hypotheekadviseur, [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3]), waarin staat dat de afwijzing van Direktbank volgt.

Hof uitspraak

6. Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat koper op 28 oktober 2011 een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Gesteld noch gebleken is dat [verweerster] op dat moment de vervulling van de voorwaarde heeft betwist of tegen het inroepen van de ontbindende voorwaarde heeft geprotesteerd. Integendeel, volgens [verweerster] is zij, op basis van de mededeling van koper en de beschikbare informatie, ervan uitgegaan dat koper de financiering niet rond kon krijgen. Aangenomen moet dan ook worden dat [verweerster] het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard.

3.3.1
Het oordeel van het hof kan aldus worden samengevat dat de omstandigheid dat [verweerster] het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard, en dat koper en verkoper zelf ervan zijn uitgegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden, beslissend is. Een derde ( [eiser] ) kan zich niet - met het door [eiser] beoogde rechtsgevolg - erop beroepen dat deze koopovereenkomst niet (op de juiste wijze) zou zijn ontbonden. Nu koper in deze procedure geen partij is, kan het hof niet treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper, en zeker niet uitgaan van een oordeel over die rechtsverhouding dat volledig in strijd is met de standpunten van de partijen daarbij.

Hoge Raad

3.3.2
De hiertegen gerichte klachten treffen doel. Het recht van [eiser] als verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, [verweerster] , het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [verweerster] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [eiser] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage. In dit licht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof dat het niet kan treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper, en dat het ten aanzien van die rechtsverhouding zeker niet kan uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van partijen bij de rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst. Voorts is de omstandigheid dat koper in deze procedure geen partij is, in dit verband niet terzake dienend. Diens rechten of belangen zijn immers niet betrokken bij het antwoord op de vraag of [eiser] tegenover zijn opdrachtgever [verweerster] recht heeft op voldoening van courtage. Ook in zoverre berust het oordeel van het hof dus op een onjuiste rechtsopvatting.

3.4.1
De klachten tegen het bestreden arrest zijn dus gegrond. Zij kunnen echter niet tot cassatie leiden in verband met het volgende.

3.4.2
De kantonrechter heeft, samengevat weergegeven, geoordeeld dat koper, die tot 28 oktober 2011 de gelegenheid had een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde, zodanig beroep ten aanzien van de tweede afwijzing van haar financieringsverzoek (door Direktbank) daadwerkelijk heeft gedaan vóór 28 oktober 2011 en dit vervolgens in een e-mail van 28 oktober 2011 heeft bevestigd. De kantonrechter overwoog verder dat een eerdere afwijzing van de financieringsaanvraag van koper door een andere financiële instelling (RNHB Hypotheekbank), al voor die datum in het bezit was van [verweerster] of haar makelaar [eiser] . Onder deze omstandigheden kan [eiser] , als opdrachtnemer van [verweerster] , zich in redelijkheid niet erop beroepen dat er geen twee schriftelijke afwijzingen zijn en dat de ontbindende voorwaarde dus niet rechtsgeldig is ingeroepen, aldus nog steeds de kantonrechter. [eiser] heeft een grief gericht tegen dat laatstgenoemde oordeel.

3.4.3
Het oordeel van de kantonrechter dient aldus te worden verstaan, dat onder de in dit geding vaststaande omstandigheden redelijkerwijs kan worden betwijfeld of een beroep van [verweerster] jegens koper op het niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde zou kunnen slagen.

3.4.4
Bovendien heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat het beroep op het gestelde feit dat de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig is ingeroepen, is gedaan door [eiser] als verkoopmakelaar van [verweerster] . In dit verband is van belang dat een verkoopmakelaar bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (art. 7:401 BW). Deze zorgplicht brengt mee dat de verkoopmakelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen. De zorg van een goed opdrachtnemer brengt in een geval als hiervoor in 3.4.3 bedoeld mee dat de makelaar de rechtsgeldigheid moet aanvaarden van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde, indien zijn cliënt zich bij dat beroep neerlegt.

4 Beslissing

De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;

Lees hier de volledige uitspraak.

Bron: Rechtspraak.nl

Redactie Fintool: de huiseigenaar wordt in deze casus in het gelijk gesteld. Voor de praktijk is het van belang (toch) de formele procedure bij een beroep op de ontbindende voorwaarde (tijdig) nauwgezet in acht te nemen.