In hoger beroep alsnog toekenning boete

Eerdere uitspraak kantonrechter

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de mededeling van de hypotheekadviseur (zie r.o. 3.1.e) voorop gesteld en hierbij overwogen dat ofwel tegen de achtergrond van artikel 16 van de koopovereenkomst tussen partijen moet worden geoordeeld dat de daar bedoelde ontbindende voorwaarde voorafgaand aan 22 oktober 2014 werd vervuld ofwel dat sprake is geweest van een verlenging van de periode tot na 22 oktober 2014.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat voormelde ontbindende voorwaarde hoe dan ook in vervulling moet zijn getreden omdat koper nu eenmaal de bedoelde financiering niet hebben verkregen. Op deze omstandigheid stuiten alle vorderingen van verkoper af, aangezien die vorderingen nu eenmaal een grondslag vinden in het voortbestaan van de rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst, die evenwel vervallen is, aldus de kantonrechter. [=> afwijzing verschuldigdheid te betalen boete]

Standpunt Hof (3.6.)

Het hof merkt ten overvloede het volgende op. In het geval verkoper met het verlengingsverzoek (telefonisch) ingestemd zou hebben, dan nog kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat kopers na de “overeengekomen” verlenging van 14 dagen of wellicht zelfs langer een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. Immers, ook is niet gebleken dat koper na afloop van de gewenste verlenging van veertien dagen overeenkomstig de wijze zoals omschreven in artikel 16 lid 3 van de koopovereenkomst een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde. Zo hebben kopers in het geheel niet aan verkoper of zijn makelaar schriftelijk medegedeeld, en dus ook niet goed gedocumenteerd, dat zij de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen.

Dat de voormalige verkoper de potentiele koper na 22 oktober 2014 nog heeft geholpen met de financiering maakt het vorenstaande niet anders.

Hof (3.9.)

Op grond van het vorenstaande komt het hof tot de conclusie dat niet vast is komen te staan dat koper een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud zodat de overeenkomst perfect is geworden. Nu koper ook na ingebrekestelling de woning niet hebben afgenomen heeft verkoper de overeenkomst terecht ontbonden, ten gevolge waarvan verkoper een beroep kan doen op de in artikel 11 van de koopovereenkomst genoemde boete.

Geen matiging boete (3.10.)

Het hof stelt over de matiging van de boete het volgende voorop. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986). Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende voor matiging.

Het beroep van koper op matiging van de boete wordt verworpen. Een boete van 10% van de koopsom is in dergelijke situaties volstrekt gebruikelijk. Verkopers hebben bovendien enkel gesteld dat de de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot nihil gematigd moet worden, maar dit standpunt wordt door hen niet onderbouwd met een beroep op concrete omstandigheden die, gelet op de hiervoor vermelde maatstaf, aan het beroep op het boetebeding in de weg zouden kunnen staan. De enkele stelling dat door het opeisen van de boete door verkoper hij in een veel voordeligere positie komt te verkeren, en kopers in een veel nadeligere positie, dan wanneer wel geldig een beroep zou zijn gedaan op de ontbindende voorwaarde, acht het hof onvoldoende om te matigen.

Lees hier de volledige uitspraak.

Bron: Rechtspraak.nl