Huurprijsbescherming en Kamervragen over asbest in huurwoningen

Zie onder bij downloads:

• 'Kamerbrief over huurprijsbescherming' (pdf, 4 pagina's)
• 'Antwoorden op Kamervragen over asbest in huurwoningen' (pdf, 5 pagina's)

Acht u het veilig dat complexen met asbesthoudende toepassingen worden gerenoveerd terwijl de bewoners daar gedurende de werkzaamheden verblijven? Welke rechten hebben huurders hierbij?

Antwoord
Op basis van de asbesttoepassing, de staat van het asbest en de bijbehorende risicoklasse, wordt door het asbestverwijderingsbedrijf een veilige werkmethode bepaald voor het verwijderen. Door de gekozen werkmethode worden de risico’s op blootstelling van asbestvezels beheerst. Dat kan betekenen dat woningen worden gerenoveerd terwijl bewoners daar gedurende die werkzaamheden kunnen verblijven. De verhuurder is hiervoor als opdrachtgever verantwoordelijk en moet gespecialiseerde bedrijven inhuren die volgens strenge regels deze werkzaamheden mogen uitvoeren.
De gemeente is het bevoegd gezag en houdt risico-gestuurd toezicht.
Huurders die menen asbest of asbesthoudend materiaal aan te treffen, kunnen daarvan melding doen bij de verhuurder en de uitvoerende bedrijven. Daar waar de huurders geen gehoor vinden bij de verhuurder en de uitvoerende bedrijven kunnen zij zich melden bij de gemeente. De gemeente zal dan bezien met welke betrokken instanties klachten kunnen worden opgelost.

Asbestinventarisatie & zorgplicht
De verhuurder heeft een wettelijke zorgplicht om te voorkomen dat er als gevolg van de staat van de huurwoning gevaar ontstaat voor de gezondheid of veiligheid. Dat betekent dat de verhuurder de verantwoordelijkheid heeft om ervoor te zorgen dat huurders geen risico´s lopen op blootstelling aan asbestvezels. In het algemeen moet men ervan uitgaan dat in bouwwerken van voor 1994 asbest kan zijn verwerkt; in zo´n geval zal eerst een asbestinventarisatie moeten worden uitgevoerd voorafgaand aan onderhoud of renovatiewerkzaamheden. Met een asbestinventarisatie wordt vastgesteld of er asbest aanwezig is, waar asbest zit en of het een gevaar vormt tijdens de renovatiewerkzaamheden. Indien asbest hechtgebonden en vast zit en niet wordt aangetast tijdens onderhoud en renovatiewerkzaamheden, kan het blijven zitten. In die zin kan een woning asbest bevatten zonder dat het een risico vormt voor de gezondheid van bewoners. Blijkt uit de asbestinventarisatie een risico op blootstelling van asbestvezels dan moet het asbest worden verwijderd.

-----------------

Huurbescherming
Op grond van artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek is sprake van een huurovereenkomst in de vrije sector (zogenoemde geliberaliseerde huurovereenkomst) indien de aanvangshuurprijs van een zelfstandige woning hoger is dan de op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens (in 2018 € 710,68). Bij een aanvangshuurprijs van een zelfstandige woning gelijk aan of onder dat bedrag is sprake van een huurovereenkomst in de sociale sector (gereguleerde huurovereenkomst). Er wordt ten aanzien van de huurbescherming geen onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde - en gereguleerde huurovereenkomsten. Hierbij gaat het onder meer om de regels omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst.

Wel verschil
Ten aanzien van de huurprijsbescherming is er wel een onderscheid. Daar waar bij de gereguleerde huurovereenkomsten alle procedures op basis van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bij de Huurcommissie mogelijk zijn, is dit bij de geliberaliseerde huurovereenkomsten niet het geval. Aangezien bij die huurovereenkomsten wordt uitgegaan van een vrije huurprijs, waarbij de contractsvrijheid een belangrijk element vormt, zijn ten aanzien van de geliberaliseerde huurovereenkomsten slechts enkele procedures bij de Huurcommissies in eerste aanleg altijd mogelijk, te weten:
- toetsing van de aanvangshuurprijs (binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst),
- toetsing van (het voorschot op) de servicekosten, en
- toetsing van onredelijke bedingen.
Met eerstgenoemde procedure is het mogelijk dat de Huurcommissie oordeelt dat de huurprijs alsnog in het gereguleerde segment valt.
Ten aanzien van alle overige procedures bij de Huurcommissie geldt dat indien beide partijen hiermee instemmen, een geschil aan de Huurcommissie kan worden voorgelegd. De Huurcommissie brengt alsdan een advies uit.

Huurovereenkomsten
Het onderscheid tussen tijdelijke huurovereenkomsten en huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd staat los van het onderscheid tussen geliberaliseerde en gereguleerde huurovereenkomsten. Zowel huurders in de vrije sector als in de sociale sector kunnen immers tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning of van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woning afsluiten. In het geval een huurder zo’n tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan heeft hij gedurende die periode dezelfde huurprijsbescherming als bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.

Bron: Rijksoverheid