Kamervragen over het bericht ‘Verplicht sparen voor onderhoud appartement’

Onderhoudsvoorziening

De Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars is op 1 januari 2018 in werking getreden. In deze wet is geregeld dat VvE’s jaarlijks een minimumbedrag sparen voor groot onderhoud door storting in het VvE reservefonds, gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) óf 0,5% van de herbouwwaarde. Door te sparen op basis van een MJOP wordt specifiek naar de onderhoudsstaat van het eigen VvE complex gekeken. Een VvE kan afzien van storting in het reservefonds wanneer op een vergadering van eigenaars 80% van de appartementseigenaren hiertoe besluit en de individuele appartementseigenaren de kosten voor onderhoud direct beschikbaar hebben. Tevens kan een individuele appartementseigenaar op een alternatieve manier sparen via een bankgarantie ten name van de VvE.

Box 3

Een lidmaatschapsrecht in een VvE is civielrechtelijk een aparte rechtsfiguur en als gevolg daarvan fiscaal een afzonderlijk te kwalificeren vermogensrecht dat tot de rendementsgrondslag van de vermogensrendementsheffing (box 3) wordt gerekend.
Op 13 augustus 2010 heeft de Hoge Raad dit standpunt in een uitspraak bevestigd. Indien de VvE een reservefonds heeft moet een individuele appartementseigenaar over zijn aandeel in het reservefonds  box 3-belasting betalen, voor zover zijn totale vermogen meer bedraagt dan het heffingvrije vermogen.

Herziening

Het lidmaatschapsrecht in een VvE kan in box 3 tot zowel een bezitting als een schuld leiden. Omdat appartementseigenaren (voor hun deel) van een schuld van de VvE hoofdelijk verbonden zijn, wordt het aandeel in de schuld in beginsel meegenomen als verplichting in box 3.
Op basis van een goedkeuring in onderdeel 10.4 van het besluit Inkomstenbelasting; Eigenwoningrente van 10 juni 2010 (DGB2010/921) bestaat onder voorwaarden de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de schuld aan te merken als eigenwoningschuld.
Dat betekent nog niet dat de rente ook aftrekbaar is. In de eerste plaats zal de lening van de VvE sinds 2013 aan de aflossingseis moeten voldoen. In de tweede plaats zal het aflossingsschema van de schuld van de VvE in te passen moeten zijn in het individuele renteaftrekverleden van de appartementseigenaar.

Uit nadere bestudering van voornoemde goedkeuring is gebleken dat deze – mede gezien de gewijzigde regelgeving met ingang van 1 januari 2013 – niet onverkort kan blijven bestaan en dient te worden herzien. Dit heeft voor appartementseigenaren die op het moment van de herziening gebruikmaken van de huidige goedkeuring geen gevolgen gedurende de resterende looptijd van de VvE-lening.

Overlijden of verkoop

Het klopt dat de stortingen van de individuele appartementseigenaar in het reservefonds van de VvE niet door de individuele appartementseigenaar kunnen worden teruggevorderd. De VvE vertegenwoordigt de gezamenlijke eigenaars en is verantwoordelijk voor de instandhouding van het gebouw.

Reservefonds en marktwaarde

De prijs die op de markt wordt betaald voor een appartementsrecht omvat mede het aandeel in het reservefonds van de VvE dat wordt overgenomen. De prijs die op de markt wordt betaald voor een appartementsrecht, is doorgaans een goede benadering van de marktwaarde van het appartement. In principe zal de omvang van het reservefonds van een VvE namelijk niet leiden tot een verkoopprijs die ligt boven de marktwaarde. Indien echter sprake is van een bovenmatig gevuld reservefonds bij de VvE kan dat de vraagprijs en daarmee de verkoopprijs opstuwen, en is de prijs die wordt betaald dus niet per definitie een goede benadering van de marktwaarde van het appartement.
Elke gemeente zal in die situatie met een dergelijk verschil rekening moeten houden. Daarom heeft de Waarderingskamer gemeenten ook opgedragen om bij de marktanalyse van verkoopprijzen van appartementsrechten te beoordelen of sprake is van een reguliere reserve of een bovenmatige reserve.

Bron: Rijksoverheid