Bevestig uw aanmelding

U ontvangt nu een e-mailbericht van waaruit u uw aanmelding moet bevestigen. Zonder deze bevestiging ontvangt u niet dagelijks actuele en praktische informatie. Doe het gelijk even!

Stuur mij dagelijks actuele en praktische informatie
Bekijk alle diensten
12 aug 2019 Nieuws

Financieringsvoorbehoud te laat ingeroepen

Een aspirant koper doet te laat een beroep op het financieringsvoorbehoud. De verkoper claimt de terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom van € 32.500. In geschil is of de koper een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde en of de boete anders gematigd kan worden.
  • Dagelijkse e-mail nieuwsbrief
  • Kennisbank met 1000+ artikelen
  • Rekenmodellen en downloads
  • Persoonlijk archief
  • Inclusief Permanent Actueel module!!

Financieringsvoorbehoud

"...In het kader van een mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud, wordt onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken, dat koper bij tenminste 2 geldverstrekkende instellingen een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid...."

Koper heeft op 26 juli 2017 een e-mail naar de makelaar gestuurd met de afwijzing voor een financiering van de bank. Zij stelt dat zij met het overleggen van deze e-mail het financieringsvoorbehoud tijdig heeft ingeroepen.

Uitstel?

De rechtbank overweegt enerzijds dat uit de e-mail van koper van 18 juli 2017 weliswaar blijkt dat zij een verzoek heeft gedaan tot uitstel, maar dat niet vast is komen te staan dat zij dit uitstel ook heeft gekregen.

Documentatie

Tussen partijen is ook in geschil of koper bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud voldaan heeft aan de ‘goed gedocumenteerd’ vereisten van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat, als het uitstel zou zijn verleend en de e-mail van koper d.d. 26 juli 2017 met de afwijzing van de bank dus tijdig zou zijn geweest, geldt dat koper niet voldaan heeft aan de vereisten die artikel 15.3 van de koopovereenkomst stelt.
Partijen hebben in artikel 15.3 aanvullende afspraken opgenomen over de mededeling voor ontbinding, namelijk dat er minimaal twee aanvragen en twee afwijzingen van bankinstellingen als bewijsstukken moeten worden overgelegd. Met de enkele afwijzing van de Bank die koper heeft overgelegd is, zoals verkoper terecht heeft aangevoerd, dus niet voldaan aan het goed documenteren van de mededeling.

Beslissing

Kortom, de koopovereenkomst is in stand gebleven en daarmee ook de op koper rustende verplichting om een bankgarantie te stellen, alsmede het nakomen van de andere verplichtingen onder de koopovereenkomst.

Matiging van de boete

De rechtbank overweegt dat, naar vaste rechtspraak, de rechter terughoudend dient om te springen met het toepassen van haar matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 BW. Een boete kan slechts dan gematigd worden indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, namelijk als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hierbij moet de rechtbank onder andere letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Overweging

Op grond van wat partijen over en weer hebben aangevoerd en met inachtneming van bovenstaande maatstaf, is de rechtbank van oordeel dat matiging van de boete, in dit specifieke geval, gelet op de omstandigheden, aan de orde is.

Hoewel in de procedure niet vast is komen te staan dat het aangevraagde uitstel voor de termijn van het inroepen van het financieringsvoorbehoud daadwerkelijk is verleend, acht de rechtbank het begrijpelijk dat koper in deze veronderstelling verkeerde. Koper e-mailde “Zoals telefonisch afgesproken (…)” en verwachtte geen antwoord omdat zij, zoals verklaard ter zitting, op verzoek van de makelaar alleen een bevestiging per e-mail hoefde te sturen. Daarnaast is er ook daarna nog meerdere malen contact geweest tussen de makelaar en financieel adviseur [A] over het aankoopproces en is er niet (negatief) gereageerd op de afwijzing die koper op 26 juli 2017 heeft gestuurd. Kennelijk heeft de makelaar niet op enig moment vóór 3 augustus 2017 duidelijk te kennen gegeven aan koper of aan zijn adviseur [A] dat verkoper niet instemde met uitstel van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud en dat verkoper geen genoegen nam met de enkele afwijzing van de ING voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Onder die omstandigheden is begrijpelijk dat koper zich niet voldoende heeft gerealiseerd dat zij op de datum waarop zij de ingebrekestelling ontving te laat was met het inroepen van het financieringsvoorbehoud. In de ingebrekestelling is voorts niet expliciet vermeld dat koper de verschuldigdheid van de boete kon voorkomen door een bankgarantie te stellen of de waarborgsom te storten. De communicatie van de zijde van verkoper is op meerdere punten niet duidelijk geweest.

In aanvulling op bovenstaande stelt de rechtbank vast dat de boete en de daadwerkelijke schade van verkoper sterk uiteenlopen. De woning is verkocht voor een koopprijs die € 5.000,- lager lag dan de met koper overeengekomen koopprijs. Ter comparitie heeft verkoper gesteld dat haar daadwerkelijke schade totaal ongeveer € 7.000,- bedraagt. De overige € 25.500,- van de boete ziet zij als genoegdoening, omdat zij een paar weken veel stress heeft ervaren, de woning opnieuw in de verkoop ging en zij bovendien nooit excuses van koper heeft gekregen. Voor koper betekent toewijzing van de volledige boete dat hij zich in de schulden zou moeten steken.

Matiging

Onder de gegeven omstandigheden acht de rechtbank toewijzing van de volledige boete onaanvaardbaar. Rekening houdend met de lagere koopsom van € 5.000,-, het opnieuw in de verkoop moeten zetten van de woning en de door verkoper ervaren stressvolle periode zal de rechtbank de boete matigen tot een bedrag van € 8.000,-.

 

Bron: Rechtspraak.nl

 

Downloads

Downloads zijn alleen beschikbaar als u bent ingelogd. Log graag in of neem een abonnement.

Lees ook…

Wanneer 'voldoende' gedocumenteerde beroep op financieringsvoorbehoud

Een 'Koper' heeft de koop ontbonden en een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. De 'Verkoper' claimt de boete. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden boog zich over de vraag of de aangeleverde documentatie voldoende was voor een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud. Voor de praktijk (wederom) inzicht waar de scheidslijnen (kunnen) lopen en het belang van tijdig handelen.

Financieringsvoorbehoud door consument niet correct afgewikkeld

Consument vordert dat de Adviseur wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 45.000,--. Consument stelt onder meer dat de Adviseur een beroepsfout heeft gemaakt en dat de Adviseur haar onvoldoende heeft gewezen op het risico van het ontbinden van de koopovereenkomst.

Geen matiging boetebeding

Bij niet tijdig inroepen financieringsvoorbehoud is 10 % van de koopprijs een gebruikelijke boete. Gerechtshof Amsterdam heeft een uitspraak gedaan over de vraag of een boetebeding gematigd kon worden, aangezien de verkoper de woning enige tijd later voor €10.000 meer kon verkopen.

Uitstel bankgarantie is nog geen beroep financieringsvoorbehoud

Rechtbank Rotterdam heeft een uitspraak gedaan over de contractuele boete van 10% vanwege het niet afnemen van de aangekochte woning. In goed overleg is de datum van het stellen van de bankgarantie verschoven.

Terugvorderen waarborgsom bij tijdig beroep financieringsvoorbehoud

Rechtbank Overijssel heeft in een kort geding een uitspraak gedaan over de uitleg van een koopovereenkomst. De rechter stelt dat de koopovereenkomst onlosmakelijk samenhangt met de gebruikersovereenkomst.

In hoger beroep afwijzing inroepen financieringsvoorbehoud

De rechtbank Midden-Nederland heeft in eerste instantie een beroep op een financieringsvoorbehoud toegekend. De verkoper is in beroep gegaan.

Niet tijdig ingeroepen financieringsvoorbehoud is dure grap

De Rechtbank Midden-Nederland heeft een boete wegens het niet tijdig inroepen van een financieringsvoorbehoud toegekend. De aspirant-koper dient €160.000 te betalen aan de verkoper. Daarentegen is de aspirant-koper niet schadeplichtig voor het verkoopverlies (het verschil - €225.000) tussen de door partijen afgesproken koopprijs en de koopprijs waarvoor de woning in tweede instantie is verkocht.

Kamervragen aankoopmakelaars en voorbehouden van financiering en bouwkundige keuring

Het kabinet heeft eerder gesteld dat het onwenselijk zou zijn als consumenten onder druk besluiten af te zien van een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring.

Rubrieken

Dossiers

Opvoerdatum

12 aug 2019

Laatst gewijzigd

12 aug 2019

Adresgegevens

Fintool
Vlinderweg 2 | Unit 0.24
2623 AX Delft

Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl

Fintool bv © 2003/2019. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.