Financieringsvoorbehoud te laat ingeroepen

Financieringsvoorbehoud

"...In het kader van een mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud, wordt onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken, dat koper bij tenminste 2 geldverstrekkende instellingen een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid...."

Koper heeft op 26 juli 2017 een e-mail naar de makelaar gestuurd met de afwijzing voor een financiering van de bank. Zij stelt dat zij met het overleggen van deze e-mail het financieringsvoorbehoud tijdig heeft ingeroepen.

Uitstel?

De rechtbank overweegt enerzijds dat uit de e-mail van koper van 18 juli 2017 weliswaar blijkt dat zij een verzoek heeft gedaan tot uitstel, maar dat niet vast is komen te staan dat zij dit uitstel ook heeft gekregen.

Documentatie

Tussen partijen is ook in geschil of koper bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud voldaan heeft aan de ‘goed gedocumenteerd’ vereisten van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat, als het uitstel zou zijn verleend en de e-mail van koper d.d. 26 juli 2017 met de afwijzing van de bank dus tijdig zou zijn geweest, geldt dat koper niet voldaan heeft aan de vereisten die artikel 15.3 van de koopovereenkomst stelt.
Partijen hebben in artikel 15.3 aanvullende afspraken opgenomen over de mededeling voor ontbinding, namelijk dat er minimaal twee aanvragen en twee afwijzingen van bankinstellingen als bewijsstukken moeten worden overgelegd. Met de enkele afwijzing van de Bank die koper heeft overgelegd is, zoals verkoper terecht heeft aangevoerd, dus niet voldaan aan het goed documenteren van de mededeling.

Beslissing

Kortom, de koopovereenkomst is in stand gebleven en daarmee ook de op koper rustende verplichting om een bankgarantie te stellen, alsmede het nakomen van de andere verplichtingen onder de koopovereenkomst.

Matiging van de boete

De rechtbank overweegt dat, naar vaste rechtspraak, de rechter terughoudend dient om te springen met het toepassen van haar matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 BW. Een boete kan slechts dan gematigd worden indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, namelijk als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hierbij moet de rechtbank onder andere letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Overweging

Op grond van wat partijen over en weer hebben aangevoerd en met inachtneming van bovenstaande maatstaf, is de rechtbank van oordeel dat matiging van de boete, in dit specifieke geval, gelet op de omstandigheden, aan de orde is.

Hoewel in de procedure niet vast is komen te staan dat het aangevraagde uitstel voor de termijn van het inroepen van het financieringsvoorbehoud daadwerkelijk is verleend, acht de rechtbank het begrijpelijk dat koper in deze veronderstelling verkeerde. Koper e-mailde “Zoals telefonisch afgesproken (…)” en verwachtte geen antwoord omdat zij, zoals verklaard ter zitting, op verzoek van de makelaar alleen een bevestiging per e-mail hoefde te sturen. Daarnaast is er ook daarna nog meerdere malen contact geweest tussen de makelaar en financieel adviseur [A] over het aankoopproces en is er niet (negatief) gereageerd op de afwijzing die koper op 26 juli 2017 heeft gestuurd. Kennelijk heeft de makelaar niet op enig moment vóór 3 augustus 2017 duidelijk te kennen gegeven aan koper of aan zijn adviseur [A] dat verkoper niet instemde met uitstel van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud en dat verkoper geen genoegen nam met de enkele afwijzing van de ING voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Onder die omstandigheden is begrijpelijk dat koper zich niet voldoende heeft gerealiseerd dat zij op de datum waarop zij de ingebrekestelling ontving te laat was met het inroepen van het financieringsvoorbehoud. In de ingebrekestelling is voorts niet expliciet vermeld dat koper de verschuldigdheid van de boete kon voorkomen door een bankgarantie te stellen of de waarborgsom te storten. De communicatie van de zijde van verkoper is op meerdere punten niet duidelijk geweest.

In aanvulling op bovenstaande stelt de rechtbank vast dat de boete en de daadwerkelijke schade van verkoper sterk uiteenlopen. De woning is verkocht voor een koopprijs die € 5.000,- lager lag dan de met koper overeengekomen koopprijs. Ter comparitie heeft verkoper gesteld dat haar daadwerkelijke schade totaal ongeveer € 7.000,- bedraagt. De overige € 25.500,- van de boete ziet zij als genoegdoening, omdat zij een paar weken veel stress heeft ervaren, de woning opnieuw in de verkoop ging en zij bovendien nooit excuses van koper heeft gekregen. Voor koper betekent toewijzing van de volledige boete dat hij zich in de schulden zou moeten steken.

Matiging

Onder de gegeven omstandigheden acht de rechtbank toewijzing van de volledige boete onaanvaardbaar. Rekening houdend met de lagere koopsom van € 5.000,-, het opnieuw in de verkoop moeten zetten van de woning en de door verkoper ervaren stressvolle periode zal de rechtbank de boete matigen tot een bedrag van € 8.000,-.

Bron: Rechtspraak.nl