Na bemiddeling door de Adviseur heeft de Bank in 2018 aan Consumenten een offerte verstrekt voor het oversluiten van de hypothecaire geldlening uit 2011. Consumenten hebben de hypotheekofferte ondertekend. De Bank raakt kort voor het passeren van de hypotheekakte bij de notaris voor het eerst op de hoogte van de toepasselijkheid van de Slimmer Kopen-regeling en wil de hypothecaire geldlening niet verstrekken.

De Bank heeft hiertoe aangevoerd dat zij volgens haar acceptatiebeleid geen hypothecaire geldleningen verstrekt voor de financiering van de aankoop van woningen onder toepasselijkheid van constructies als de Slimmer Kopen-regeling.

Acceptatienormen & aanvraagformulier

In het Hypotheken Acceptatiebeleid van augustus 2018 van de Bank staat voor zover relevant:
“(...)
Het is niet mogelijk om een hypotheek aan te vragen op een woning met beperkende verkoopvoorwaarden.
[naam Bank] financiert daarom geen woningen met Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) of een variant op deze vorm (bv Koopgarant, Koopcomfort en Te Woon). (...)(...)”

Op 26 september 2018 heeft de Adviseur bij de Bank een aanvraag voor een hypothecaire geldlening voor Consumenten ingediend.

Aanvraagformulier

In het aanvraagformulier staat voor zover relevant:“(...)
Verkoop onder voorwaarden
Nee (...)”

Hypotheekakte

Het passeren van de hypotheekakte was gepland voor februari 2019 op het kantoor van de notaris. In de concept-hypotheekakte staat voor zover relevant:

“(...)Door de hypotheekgever wordt bij deze akte tevens ten behoeve van [naam tweede hypotheekhouder] een recht van tweede hypotheek en pandrechten (in rang achter de Bank) gevestigd (...) tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen hypotheekgever aan [naam tweede hypotheekhouder] verschuldigd kan zijn uit hoofde van de ‘Slimmer Kopen-bepalingen’ (...).

(...)”

Dwaling?

De Bank heeft aangegeven dat zij de overeenkomst tussen partijen op grond van dwaling buitengerechtelijk heeft vernietigd en is daarom van mening dat zij de overeenkomst niet hoeft na te komen. Met de Bank is de Commissie van mening dat zij de overeenkomst tussen partijen op juiste gronden heeft vernietigd. Consumenten wisten immers dat zij de Woning in 2011 hadden gekocht onder toepasselijkheid van de Regeling. Daarover hadden Consumenten niet mogen zwijgen. Nu Consumenten deze informatie hebben achtergehouden, is de overeenkomst tot stand gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Dat betekent dat de Bank de overeenkomst tussen partijen op grond van artikel 6:228 lid 1 onderdeel b BW op goede gronden (buitengerechtelijk) heeft vernietigd.

Heeft de Adviseur haar informatieplicht geschonden?

Volgens vaste jurisprudentie van de Commissie had onder die omstandigheden van de Adviseur verwacht mogen worden dat deze op de hoogte was van het acceptatiebeleid van de Bank.  Verder staat in dit verband vast dat de Adviseur op het aanvraagformulier voor de hypothecaire geldleningde vraag ‘Verkoop onder voorwaarden’ met ‘nee’ heeft beantwoord.

Toelichting adviseur

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de Adviseur toegelicht dat zij dat heeft gedaan, omdat de taxateur (hierna: de Taxateur) in het taxatierapport van 23 augustus 2018, dat aan de hypotheekaanvraag ten grondslag heeft gelegen, de vraag of bij de taxatie waarde-beïnvloedende privaatrechtelijke bijzonderheden naar voren zijn gekomen, met ‘nee’ heeft beantwoord. De Adviseur heeft tijdens de mondelinge behandeling bovendien verklaard dat zij is uitgegaan van de deskundigheid van de Taxateur. Naar het oordeel van de Commissie had de Adviseur hiermee echter niet mogen volstaan. Van de Adviseur had verwacht mogen worden dat deze de toepasselijkheid van de Regeling had opgemerkt. Het is immers de taak van de Adviseur om de persoonlijke situatie van Consumenten in kaart te brengen en hiertoe in het belang van Consumenten informatie in te winnen over hun financiële positie, kennis, ervaring, doelstellingen en risicobereidheid. Dat de Adviseur in het kader van dit adviestraject niet heeft opgemerkt dat Consumenten de Woning in 2011 hadden gekocht onder toepasselijkheid van de Regeling, ligt naar het oordeel van de Commissie in de risico-sfeer van Consumenten nu de Adviseur de vertegenwoordiger van Consumenten is, en kan daarmee in principe niet door Consumenten aan de Bank worden tegengeworpen.

Beslissing

De Commissie wijst de vordering van Consument af.

Bron: Kifid