Bevestig uw aanmelding

U ontvangt nu een e-mailbericht van waaruit u uw aanmelding moet bevestigen. Zonder deze bevestiging ontvangt u niet dagelijks actuele en praktische informatie. Doe het gelijk even!

Stuur mij dagelijks actuele en praktische informatie
Bekijk alle diensten
5 dec 2019 Nieuws

Onvolledige informatie over netto maandlasten verstrekt

Een Consument heeft bij Kifid hoger beroep aangetekend vanwege o.a. overkreditering en ontoereikende informatie in de hypotheekofferte. Als gevolg daarvan is Consument in betalingsproblemen gekomen.
  • Dagelijkse e-mail nieuwsbrief
  • Kennisbank met 1000+ artikelen
  • Rekenmodellen en downloads
  • Persoonlijk archief
  • Inclusief Permanent Actueel module!!

De Commissie van Beroep stelt dat de Bank in de offerte ontoereikende informatie heeft gegeven over de netto maandlasten die Consumenten verschuldigd zou zijn. Bij Consumenten is daardoor een misverstand ontstaan over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente en of zij de maandlasten zouden kunnen dragen.

Ontoereikende informatie over de netto maandlasten

Consumenten voeren aan dat de offerte onvoldoende is toegesneden op de situatie van Consumenten. De offerte gaat ten onrechte ervan uit dat Consument 1 een werknemer is, terwijl hij een ondernemer was. Dit is vooral van belang omdat Consumenten hierdoor onjuiste informatie hebben gekregen over de door hen te betalen netto maandlast. Consumenten zijn ervan uitgegaan dat de berekeningen die de Bank had gemaakt (ongeveer) juist zouden zijn en dat zij dus een netto maandlast zouden hebben van € 1.365,-. Dit was voor hen goed te betalen geweest. Echter, de werkelijke netto maandlast lag veel hoger.

Maandelijkse teruggave

Consumenten hebben toegelicht dat zij inmiddels ervan op de hoogte zijn dat ondernemers niet in aanmerking komen voor een maandelijkse hypotheekrenteaftrek, maar in 2009 waren zij daarmee onbekend. De bruto maandlast bedroeg € 2.350,- (aan rente en premie/inleg). De Bank ging uit van een voorlopige teruggave van € 985,- per maand, zodat een netto-maandlast van € 1.365,- zou resteren. Omdat zij niet in aanmerking kwamen voor maandelijkse teruggave in verband met de hypotheekrenteaftrek, diende zij echter maandelijks het brutobedrag te betalen, in plaats van het nettobedrag. Consumenten voeren aan dat de Bank hen expliciet had moeten waarschuwen dat zij dienden te controleren of zij in aanmerking kwamen voor een maandelijkse hypotheekrenteaftrek en dat zij het fiscale voordeel zouden moeten laten narekenen door hun boekhouder/ accountant. Consumenten voeren verder aan dat zij de lening niet waren aangegaan als zij hadden geweten dat zij niet in aanmerking zouden komen voor de maandelijkse hypotheekrenteaftrek. Zij waren namelijk niet in staat om maandelijks het brutobedrag te betalen en te wachten op de aanslag waarin de hypotheekrenteaftrek zou zijn verdisconteerd.

Verkeerde voorstelling van zaken

Naar het oordeel van de Commissie van Beroep geeft de offerte in het geval van Consumenten geen goed beeld van hun werkelijke maandelijkse woonlasten. In de bijlage bij de offerte staat dat de indicatieve netto maandelijkse woonlast € 1.365,- zou bedragen, waarbij de Bank kennelijk ervan is uitgegaan dat Consumenten in aanmerking zouden komen voor een maandelijkse voorlopige belastingteruggave in verband met de hypotheekrenteaftrek. De offerte bevat geen duidelijke waarschuwing dat het in het geval van Consumenten anders zou kunnen liggen, terwijl de Bank niet heeft betwist dat ondernemers niet in aanmerking komen voor maandelijkse hypotheekrenteaftrek. De toelichting op de hypotheeklastenberekening doet bovendien vermoeden dat de Bank wel op de hoogte was van de actuele fiscale en sociale wetgeving; er wordt een voorbehoud gemaakt voor toekomstige wijzigingen. Er zijn bovendien wel waarschuwingen opgenomen voor (doorgaans) veel minder verstrekkende “onjuistheden”, zoals het feit dat de Bank een schatting heeft gemaakt van de tarieven van de taxateur en de notaris (die van invloed zijn op de lastenberekening over het eerste jaar) omdat deze kosten vaak pas achteraf bekend zijn.

Indicatieve netto woonlast

Door het noemen van de indicatieve netto woonlast van € 1.365,- zonder daarbij te vermelden dat deze berekening slechts betrekking had op de situatie dat Consument 1 in loondienst zou zijn, heeft de Bank Consumenten in zoverre op het verkeerde been gezet dat zij hebben kunnen menen dat zij aanspraak zouden kunnen maken op een maandelijkse teruggave ter hoogte van € 985,-. Dat Consumenten al eerder een hypothecaire lening hadden afgesloten en dat hun financiële administratie werd verzorgd door een boekhouder/ accountant, maakt dit oordeel niet anders. De Bank had Consumenten immers volledig en adequaat moeten informeren of Consumenten moeten adviseren om zich tot hun boekhouder, belastingadviseur of de fiscus te wenden voor nadere, op hun situatie toegesneden informatie over de hypotheekrenteaftrek. De door de bank berekende netto maandelijkse woonlast zou substantieel kunnen afwijken van de werkelijke maandlast van Consumenten. De omvang van de hypotheekrenteaftrek is nu eenmaal afhankelijk van het inkomen en het (ondernemers)inkomen van Consument I en is een veel minder vast gegeven dan het inkomen van een werknemer. Verder geldt dat de hypotheekrenteaftrek waar Consumenten voor in aanmerking komen, pas op een veel later moment zal worden verrekend, namelijk nadat het belastingjaar is verstreken en belastingaangifte is gedaan. Bij Consumenten is hierdoor een misverstand ontstaan over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente en de systematiek die ze als ondernemers dienden te volgen bij het vaststellen van de fiscale reserveringen. De Bank had zich al snel moeten realiseren dat onjuiste informatie door de Bank bij de verstrekking van de lening aanleiding was voor dit misverstand.

Mogelijke schade

Wat betreft de schade die Consumenten hebben geleden, heeft de Commissie van Beroep nog onvoldoende informatie tot haar beschikking. Consumenten hebben ook niet berekend hoe hoog de door hen geleden schade is. De Commissie van Beroep kan zich voorstellen dat de schade als volgt wordt berekend. Consumenten hadden aanvankelijk een lening van € 375.000,- bij de [naam bank X]. Bij het oversluiten van de lening is het bedrag met € 75.000,- verhoogd. De schade die Consumenten hebben geleden door het sluiten van de onderhavige lening is gelijk aan het bedrag aan de 5,5% rente die zij hebben moeten betalen over het bedrag van de verhoging. Over een periode van tien jaar komt dat neer op een bedrag van € 41.250,-. Hier dienen nog een aantal correcties op losgelaten te worden.

De Commissie van Beroep verzoekt partijen met elkaar in overleg te treden over de schadebegroting.


Bron: Kifid

Downloads

Downloads zijn alleen beschikbaar voor abonnees. Log graag in of neem een abonnement.

Rubrieken

Dossiers

Opvoerdatum

5 dec 2019

Laatst gewijzigd

5 dec 2019

Adresgegevens

Fintool
Vlinderweg 2 | Unit 0.24
2623 AX Delft

Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl

Fintool bv © 2003/2021. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.