Financiering en ontzorging woningeigenaren

Binnenkort:

• Gebouwgebonden financiering. Gebouwgebonden financiering is financiering van verduurzaming die is gekoppeld aan de woning. Gebouwgebonden financiering wordt, als aanvulling op het bestaande palet aan financieringsinstrumenten, mogelijk gemaakt door een nieuwe bepaling in het Burgerlijk Wetboek op te nemen.
• Borging van de aandacht voor verduurzaming in de koopketen. Partijen in de koopketen (makelaars, taxateurs, energieadviseurs, hypotheekadviseurs en kredietverstrekkers) gaan kopers en woningeigenaren in een zo vroeg mogelijk stadium stimuleren om tot verduurzaming over te gaan. Met partijen wordt gekeken hoe iedere schakel actiever kan voorlichten en adviseren over verduurzaming en hoe hun activiteiten bovendien beter op elkaar aan kunnen sluiten. De inzet is om hier in de eerste helft van 2020 definitieve afspraken over te maken met partijen en te komen tot praktische toepassingen.

In februari 2020 begint het warmtefonds met het verstrekken van financiering met looptijden tot maximaal 20 jaar voor eigenaar-bewoners en maximaal 30 jaar voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) vanaf acht appartementen (passend bij de levensduur van de duurzaamheids-maatregelen). Daarbij wordt een rente gevraagd die vergelijkbaar is met de rente voor hypotheken met NHG met een zelfde looptijd.

Streven is om vanaf juli 2020 ook voor eigenaar-bewoners die op basis van hun inkomen niet in aanmerking komen voor reguliere financiering, een financieringsproduct aan te bieden vanuit het warmtefonds. Dit vergt de komende maanden nog nadere uitwerking. De maandlasten van de financiering zullen gebaseerd worden op de financiële positie van de aanvragers, zodat zij door de financiering niet in de problemen komen (financiering naar draagkracht). In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet is in de leennormen al rekening gehouden met energiebesparing die optreedt door verduurzaming. Dit product komt beschikbaar voor degenen die tot nu toe geen toegang tot financiering hadden, maar wel moeten verduurzamen. Bijvoorbeeld in een proeftuin aardgasvrije wijken of bij de verduurzaming van zogeheten gespikkeld bezit: koopwoningen in een blok corporatiewoningen die in één keer worden aangepakt. Wanneer de aansluitingskosten op een warmtenet, de kosten van isolatie of van een warmtepomp een knelpunt vormen voor de koopwoningen, kunnen de eenmalige kosten die hiermee samenhangen via het warmtefonds gefinancierd worden.

Lagere drempels voor het verhogen van de hypotheek

De hypotheek is voor vrijwel alle woningeigenaren een vertrouwde en aantrekkelijke financieringsvorm. Verduurzamingsmaatregelen financieren door de hypotheek te verhogen, is daarom een logische route. Het voornemen is de verplichte kennis- en ervaringstoets voor het verhogen van een hypotheek via ‘execution only’ (een hypotheek afsluiten rechtstreeks via de aanbieder, zonder hypotheekadvies) te schrappen. De kennis- en ervaringstoets heeft tot doel dat de kredietverstrekker kan beoordelen of de consument begrijpt welke risico’s zijn verbonden aan diens hypotheek. Het blijft van belang dat de kredietverstrekker de consument informeert over de voorwaarden en financiële risico’s van de aanvullende hypotheek. Door het schrappen van de kennis- en ervaringstoets zullen naar verwachting meer kredietverstrekkers de verhoging van de hypotheek voor verduurzaming via ‘execution only’ gaan aanbieden en zullen de kosten voor het verhogen van de hypotheek voor veel consumenten verlaagd worden. Door de lagere afsluitkosten (hypotheekadvies kost ongeveer 800 euro) zal de drempel om de hypotheek te verhogen voor verduurzaming lager worden. De kredietverstrekker moet wel altijd de kredietwaardigheid van de consument beoordelen. Ook bij kredietverlening via ‘execution only’ blijft zo gewaarborgd dat het aanvullend krediet verantwoord is.

Gebouwgebonden financiering

Gebouwgebonden financiering is financiering van verduurzaming die is gekoppeld aan de woning. Dit betekent dat de financiering bij verkoop van de woning mee overgaat en de resterende schuld en betalingsverplichtingen komen te rusten op de volgende eigenaar. Een eigenaar betaalt dus alleen rente en aflossing zolang hij of zij in de woning woont. Conform afspraak in het Klimaatakkoord wordt de route uitgewerkt om in het Burgerlijk Wetboek een bepaling op te nemen die gebouwgebonden financiering mogelijk maakt. Met de bepaling wordt een generieke, privaatrechtelijke grondslag gecreëerd die in beginsel alle kredietverstrekkers – banken, publiek-private fondsen en overheden – in staat stelt gebouwgebonden duurzaamheidsleningen aan te bieden.

Bij gebouwgebonden financiering is er minder noodzaak om de investering op korte termijn terug te verdienen en hoeft de openstaande schuld bij verkoop niet ineens te worden afgelost. De kredietovereenkomst wordt ingeschreven in de openbare registers.

Een gebouwgebonden krediet voor verduurzaming zal worden uitgezonderd van de fiscale eigenwoningregeling en daarmee zal de rente van zo’n krediet niet fiscaal aftrekbaar zijn.

Met banken is afgesproken dat zij gebouwgebonden duurzaamheidsleningen zullen aanbieden die ook zonder fiscale facilitering voldoende aantrekkelijk zijn. Er is een wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek in voorbereiding. Een voorontwerp wordt naar verwachting in het tweede kwartaal van 2020 in consultatie gebracht.

Salderingsregeling zonnepanelen

• Maatregel: het tegen elkaar wegstrepen van op het net ingevoedde elektriciteit en de eigen afname op dezelfde kleinverbruik aansluiting (fiscale regeling). Voor invoeding meer dan het jaarverbruik is wettelijk verplicht dat de leverancier een redelijke terugleververgoeding betaalt.
• Doelgroep: alle doelgroepen met een kleinverbruik aansluiting, inclusief eigenaar-bewoners, VvE’s en verhuurders/huurders.
• Budget: cumulatief 2,6 miljard euro tot en met 2030 (dit betreft een raming uit het Regeerakkoord).
• Uitvoering: energieleveranciers en Belastingdienst.
• Toekomst: vanaf 2023 wordt de salderingsregeling geleidelijk fiscaal afgebouwd naar nul in 2031.

Warmtefonds, Gebouwgebonden financiering en hypotheek

Gerealiseerd:
* Warmtefonds. Er wordt in januari 2020 een warmtefonds gelanceerd waar woningeigenaren terecht kunnen voor aantrekkelijke financiering om hun woning te verduurzamen. Het fonds wordt gevuld met publieke en private middelen. Het kabinet stelt hiervoor tot en met 2030 in totaal 900 miljoen euro beschikbaar.

Wijkgerichte aanpak

Uitgangspunt is dat de energietransitie in de wijk voor iedereen betaalbaar en behapbaar gemaakt moet worden. Daar gaat een belangrijk proces van lokale (politieke) besluitvorming aan vooraf: de keuze welke wijken als eerste de overstap zullen maken van aardgas naar een vorm van duurzame verwarming. De gemeente doorloopt hiervoor een zorgvuldig proces samen met stakeholders en bewoners, waarvoor de Transitievisie Warmte, het omgevingsplan en het uitvoeringsplan noodzakelijke stappen zijn om uiteindelijk de levering van aardgas te kunnen beëindigen en bewoners alternatieve duurzame warmteopties te kunnen aanbieden.

Eigenaar-bewoners: standaarden en streefwaarden

Voor eigenaar-bewoners die verduurzamingsmaatregelen willen nemen, is het van belang zicht te hebben op de maatregelen die op weg naar 2030 en 2050 verstandig zijn. Dit kan bijvoorbeeld gaan spelen als de CV-ketel aan vervanging toe is, bij onderhoud van de woning, een verbouwing of bij aankoop van een bestaande woning. Om eigenaar-bewoners daarbij te helpen, is in het voorstel voor het Klimaatakkoord de afspraak gemaakt een standaard en streefwaarden voor dominante en kenmerkende woningtypen te ontwikkelen. Deze standaard en streefwaarden bieden eigenaar-bewoners handelingsperspectief wanneer zij hun woning willen verduurzamen. De standaard heeft betrekking op de gehele woning, streefwaarden op de situatie dat één of enkele onderdelen van de woning worden aangepakt (bijvoorbeeld alleen het dak of muurisolatie). De standaard en streefwaarden krijgen een plaats op het energielabel.

In het voorstel voor het Klimaatakkoord is opgenomen dat de beoogde standaard voor de bestaande bouw voor eigenaar-bewoners vooralsnog niet verplichtend wordt voorgeschreven. Bij het verbouwen van de woning moeten zij wel, ook nu al, het Bouwbesluit in acht nemen. Zo zijn er eisen waaraan minimaal voldaan moet worden bij het isoleren van de woning.

Bron: Rijksoverheid