Bevestig uw aanmelding

U ontvangt nu een e-mailbericht van waaruit u uw aanmelding moet bevestigen. Zonder deze bevestiging ontvangt u niet dagelijks actuele en praktische informatie. Doe het gelijk even!

Stuur mij dagelijks actuele en praktische informatie
Bekijk alle diensten
27 jan 2020 Nieuws

Volstaat aangetekende brief verzenden?

Een eigenaar ('eigenaar appartement') van een bedrijfspand en een afzonderlijke bovenwoning (appartement) had in 2010 het bedrijfspand verkocht aan 'koper bedrijfspand'. Bij deze koop hebben partijen in een akte een bepaling opgenomen dat de eigenaar ['eigenaar appartement'] van de bovenwoning onder algemene titel verplicht zich jegens de koper ['koper bedrijfspand'] om bij een voorgenomen verkoop en levering van het te verkopen registergoed of een deel daarvan, dit vooraf bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan de koper ['koper bedrijfspand'], zulks voor een koopsom, die in onderling overleg tussen de ondergetekenden zal worden vastgelegd.
  • Dagelijkse e-mail nieuwsbrief
  • Kennisbank met 1000+ artikelen
  • Rekenmodellen en downloads
  • Persoonlijk archief
  • Inclusief Permanent Actueel module!!

Binnen een maand na ontvangst van bovenbedoeld schrijven is de betreffende partij ['koper bedrijfspand'] verplicht aan de verkoper ['eigenaar appartement'] bij aangetekend schrijven mee te delen of hij van zijn recht gebruik wenst te maken, bij gebreke waarvan zijn hiervoor bedoeld recht is vervallen.

In 2016 meldde zich een koper voor de bovenwoning (appartementsrecht). Vanwege de eerder overeengekomen bepaling stuurt de eigenaar van het appartement de eigenaar van het bedrijfspand een aangetekende brief met de mededeling dat het appartement wordt verkocht en of de eigenaar van het bedrijfspand belangstelling heeft. Dit op basis van de overeengekomen bepaling tijdens de verkoop van het bedrijfspand.
Nu 'eigenaar bedrijfspand' niet gereageerd heeft op de aangetekende brief, heeft 'eigenaar appartement' het appartement aan derden verkocht.

In geschil is de vraag of 'eigenaar appartemnent' op juiste wijze 'eigenaar bedrijfspand' heeft geinformeerd over de  aanstaande verkoop. De rechter stelt dat dit niet op correcte wijze is gedaan en daarmee is verkoper ['eigenaar appartement'] een boete verschuldigd van €50.000 aan 'koper bedrijfspand'.

 

Hieronder de overwegingen van de rechtbank.

Afzender bewijst

De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 3:37 lid 3 BW een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt, als zij door hem is ontvangen. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, brengt een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde, uitleg van dit wetsartikel mee dat de afzender in beginsel feiten en omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar kon worden bereikt, en dat de verklaring daar is aangekomen. Voormeld wetsartikel bepaalt verder dat een verklaring die hem tot wie zij is gericht niet of niet tijdig heeft bereikt, haar werking heeft, indien dit niet of niet tijdig bereiken het gevolg is van zijn eigen handeling, van de handelingen van personen voor wie hij aansprakelijk is, of van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt. Op de afzender van de verklaring rust de bewijslast dat de verklaring de geadresseerde heeft bereikt of dat - zo dit niet is komen vast te staan - het niet (tijdig) bereiken het gevolg was van een voor rekening van de geadresseerde komende omstandigheid als hiervoor bedoeld.

Juiste adres en tijdig

Met betrekking tot aangetekende brieven geldt meer in het bijzonder dat bij betwisting van de ontvangst de afzender dient te bewijzen dat hij de brief aangetekend en naar het juiste adres heeft verzonden, en bovendien aannemelijk dient te maken dat de brief (tijdig) aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daarvoor ter plaatse van bestemming is voorgeschreven. De hiervoor vermelde regel brengt mee dat de afzender de (tijdige) correcte aanbieding aan de geadresseerde aannemelijk dient te maken. Het ligt derhalve op de weg van ['eigenaar appartement’] om te stellen en deugdelijk te onderbouwen, en zo nodig te bewijzen, dat zijn aangetekende brief van 6 mei 2016 op het adres van [‘koper bedrijfspand'] is aangekomen . Nu de aangetekende brief van 6 mei 2016 retour afzender is gegaan, was daarvoor in de gegeven omstandigheden ten minste vereist dat aannemelijk is dat de postbode, nadat hij niemand op het woonadres van [‘koper bedrijfspand'] aantrof, aldaar een schriftelijk bericht van aankomst heeft achtergelaten. Indien een dergelijk bericht is achtergelaten en de geadresseerde het poststuk vervolgens niet op het postkantoor afhaalt, is het niet bereiken van de brief het gevolg van een eigen handeling van de geadresseerde, die voor zijn rekening en risico komt in de zin van artikel 3:37 lid 3 BW.

Bewijs van verzenden

In het onderhavige geval heeft [‘koper bedrijfspand'] betwist dat hij de aangetekende brief van ['eigenaar appartement’] van 6 mei 2016 heeft ontvangen. Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende aannemelijk dat ['eigenaar appartement’] zijn brief aan [‘koper bedrijfspand'] van 6 mei 2016 aangetekend heeft verzonden. Dit blijkt voldoende uit de bij de dagvaarding als productie 6 overgelegde envelop met daarop de vermelding door Post NL dat deze aangetekend is verstuurd. Dat, zoals [‘koper bedrijfspand'] suggereert, de brief van 6 mei 2016 niet in de door ['eigenaar appartement’] retour ontvangen envelop heeft gezeten, acht de rechtbank niet aannemelijk. Op grond van voormelde productie is tevens voldoende aannemelijk dat ['eigenaar appartement’] de aangetekende brief naar het (toenmalige en huidige) woonadres van [‘koper bedrijfspand'] aan de [adres] heeft verzonden, welk adres overeenkomt met de BRP-gegevens van [‘koper bedrijfspand'] .

Bewijs van ontvangen

Het bewijs dat de aangetekende brief van ['eigenaar appartement’] is aangekomen op het woonadres van [‘koper bedrijfspand'] kan naar het oordeel van de rechtbank niet reeds worden ontleend aan de
- door ['eigenaar appartement’] uiteengezette - bestendige handelwijze van Post NL bij het aanbieden en retourneren van aangetekende post. Die desbetreffende handelwijze rechtvaardigt nog niet de conclusie dat het in dit specifieke geval ook zo is gegaan, maar vormt daarvoor hooguit een aanwijzing. De door ['eigenaar appartement’] beschreven handelwijze van Post NL veronderstelt dat er - voorafgaand aan de retournering van de aangetekende brief aan ['eigenaar appartement’] - tweemaal een afhaalbericht door de postbode is achtergelaten op het woonadres van [‘koper bedrijfspand'] . Er is door ['eigenaar appartement’] echter geen enkel schriftelijk stuk overgelegd waaruit blijkt dat de postbode daadwerkelijk enig afhaalbericht op het woonadres van [‘koper bedrijfspand'] heeft achtergelaten waarin beschreven staat waar [‘koper bedrijfspand'] de aangetekende brief zou kunnen afhalen. ['eigenaar appartement’] heeft ter comparitie desgevraagd expliciet te kennen gegeven dat hij geen bewijs aanbiedt van het achterlaten van afhaalberichten door de postbode bij [‘koper bedrijfspand'] , zodat bewijslevering ter zake niet aan de orde komt. Dientengevolge moet worden geconcludeerd in deze procedure niet is komen vast te staan dat Post NL een afhaalbericht met betrekking tot de aangetekende brief van 6 mei 2016 op het woonadres van [‘koper bedrijfspand'] heeft achtergelaten. Bij die stand van zaken kan niet aan [‘koper bedrijfspand'] worden verweten dat hij geen kennis heeft gekregen van de aangetekende brief van ['eigenaar appartement’] . De onderhavige zaak verschilt van de casus in de door ['eigenaar appartement’] genoemde uitspraak van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (LJN:BM5704), waarin het bewijs van aanbieding wel voorhanden was. Eveneens verschilt de onderhavige zaak van de door ['eigenaar appartement’] genoemde uitspraak van de Hoge Raad van 14 juni 2013, nu in die zaak vaststond dat de bewuste brief in de postbus van de geadresseerde was achtergelaten, zodat de geadresseerde daarvan kennis had kunnen nemen.

Tussenschakel

De rechtbank betrekt bij haar oordeel ook dat degene die bij de verzending van een brief gebruik maakt van de diensten van een derde, hier Post NL, het risico dient te dragen dat daarbij iets fout gaat, althans dat hij niet kan bewijzen dat de verzending (geheel) correct is verlopen. Dit is op grond van artikel 3:37 lid 3 BW alleen dan anders indien het feit dat de brief de geadresseerde niet heeft bereikt een gevolg is van een voor rekening van de geadresseerde komende omstandigheid. Dergelijke omstandigheden zijn naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval echter gesteld noch gebleken.

De rechtbank voegt hier nog het volgende aan toe. ['eigenaar appartement’] heeft de door hem verzonden aangetekende brief retour ontvangen met daarop de vermelding "niet afgehaald". Tegen die achtergrond had ['eigenaar appartement’] zich dienen te realiseren dat de mogelijkheid bestond dat [‘koper bedrijfspand'] de door hem verzonden aangetekende brief niet had ontvangen. Het risico dat zich hier heeft verwezenlijkt, had ['eigenaar appartement’] eenvoudig kunnen voorkomen door alvorens tot definitieve verkoop en levering van het appartementsrecht [adres B] aan anderen over te gaan - eerst nog eens bij [‘koper bedrijfspand'] navraag te doen of [‘koper bedrijfspand'] daadwerkelijk wilde afzien van het recht van eerste koop.

De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat de aangetekende brief van ['eigenaar appartement’] van 6 mei 2016 door [‘koper bedrijfspand'] is ontvangen en hem daarmee heeft bereikt, noch dat sprake is van omstandigheden in de zin van artikel 3:37 lid 3 BW die maken dat het niet ontvangen van de aangetekende brief voor risico van [‘koper bedrijfspand'] dient te komen.

Een en ander brengt mee dat ['eigenaar appartement’] niet heeft voldaan aan zijn contractuele verplichting jegens [‘koper bedrijfspand'] om voorafgaand aan de verkoop en levering van het appartementsrecht [adres B] aan de heren [naam D] , [naam E] en [naam F] dit appartementsrecht bij een door [‘koper bedrijfspand'] ontvangen aangetekende brief aan laatstgenoemde te koop aan te bieden. ['eigenaar appartement’] is derhalve de op schending van het recht van eerste koop gestelde contractuele boete van € 50.000,00 aan [‘koper bedrijfspand'] verschuldigd geworden. De daartoe strekkende vordering van [‘koper bedrijfspand'] is dan ook toewijsbaar, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente vanaf 3 juli 2017.

 

Bron: Rechtspraak.nl

Downloads

Downloads zijn alleen beschikbaar als u bent ingelogd. Log graag in of neem een abonnement.

Lees ook…

Wanbetaling? Dan aangetekende brief versturen.

Consument heeft sinds 21 juni 2010 een woonlastenverzekering bij Verzekeraar. Op 24 september 2018 heeft Verzekeraar Consument geïnformeerd dat de premies met betaaldatum 21 juli 2018 en 21 augustus 2018 niet konden worden afgeschreven en heeft Verzekeraar aangegeven dat de premie bij de eerstvolgende incasso wordt geïnd. Deze incasso mislukt wederom.

Rubrieken

Dossiers

Opvoerdatum

27 jan 2020

Laatst gewijzigd

27 jan 2020

Adresgegevens

Fintool
Vlinderweg 2 | Unit 0.24
2623 AX Delft

Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl

Fintool bv © 2003/2020. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.