Nabetaling €50.000 aan courtage voor makelaar

De kern van het geschil betreft de vraag of de verkoper nog courtage moeten betalen aan S. Daarvoor is allereerst van belang of tussen hen, als opdrachtgevers, en S. en P., als opdrachtnemers, een overeenkomst tot collegiale verkoop tot stand is gekomen. En zo ja, of verkoper deze overeenkomst hebben opgezegd.

Collegiale verkoop

De rechtbank is van oordeel dat S. als eerste op 23 november 2016 een aanbod voor een overeenkomst heeft gedaan. Verkopers hebben dat aanbod niet aanvaard, maar op 2 december 2016 zelf aangepaste en/of aanvullende voorwaarden voor een samenwerking voorgesteld. Dit bericht is daarom aan te merken als een nieuw aanbod (artikel 6:225 BW). Uit de woorden “Wij zijn bereid jullie gezamenlijk opdracht te verlenen onder de navolgende condities” (2.6) kan niet anders worden afgeleid dan dat verkoper c.s een aanbod doen tot collegiale verkoop door S. en P. Ook uit de e-mail van verkoper van 30 december 2016, waarin zij spreekt over ‘de makelaars’ blijkt dat verkopers uitgingen van collegiale verkoop.

Website huizenverkoop

Ook het verweer van verkoper dat geen overeenkomst tot stand kan zijn gekomen omdat collegiale verkoop niet is toegestaan, gaat niet op. Er is geen rechtsregel die verbiedt dat twee makelaars gezamenlijk een bemiddelingsopdracht aanvaarden. Uit de enkele omstandigheid dat F. (kennelijk) in februari 2017 niet (meer) toestond om op haar website een woning in collegiale verkoop aan te bieden, kan niet worden afgeleid dat collegiale verkoop niet is toegestaan. De inhoud van de overeenkomst wordt immers niet bepaald door de regels van F., maar door wat partijen zijn overeengekomen.

Driepartijenovereenkomst

De conclusie is dat tussen verkoper als opdrachtgevers, S. en P., als gezamenlijke opdrachtnemers, een overeenkomst tot collegiale verkoop tot stand is gekomen, die kan worden gekwalificeerd als een driepartijenovereenkomst. Dat uiteindelijk de overeenkomst niet op schrift is gezet maakt dit niet anders. Voor deze overeenkomst geldt immers geen vormvereiste op basis van de wet of gewoonte.

Opzegging van de overeenkomst?

De volgende vraag die beantwoord dient te worden is of verkoper met hun e mail van 16 maart 2017 de overeenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd. verkopers stellen dat dat het geval is. Zij hebben erop gewezen dat zij leken zijn, tegenover de professionele makelaar S. Verkopers stellen dat zij volgens artikel 6 lid 3 van de NVM-voorwaarden te allen tijde de overeenkomst eenzijdig konden opzeggen zonder opgave van reden. S. stelt dat het bericht van 16 maart 2017 moet worden aangemerkt als een eenzijdige wijziging van de overeenkomst, dat eenzijdige wijziging in beginsel niet mogelijk is, en dat de overeenkomst dus ongewijzigd voortduurde.

Onvolledige opzegging

Zoals zojuist is overwogen kan deze overeenkomst worden gekwalificeerd als een driepartijenovereenkomst. Partijen zijn het erover eens dat daarop de NVM-voorwaarden van toepassing zijn. In de NVM-voorwaarden wordt niet gesproken over ‘opzeggen van de overeenkomst’, maar ‘intrekken van de opdracht’. Dat komt echter in dit verband op hetzelfde neer. Uit de stellingen van verkoper blijkt dat zij met het bericht van 16 maart 2017 enkel de samenwerking met S. hebben willen verbreken. Hoewel intrekking van de opdracht op grond van artikel 6 lid 3 van de NVM-voorwaarden in beginsel mogelijk is, is de rechtbank van oordeel dat een opdracht die is verstrekt aan twee opdrachtnemers gezamenlijk, niet kan worden ingetrokken ten aanzien van slechts één van beide opdrachtnemers.
‘De opdracht’ is in artikel 2 sub c van de NVM-voorwaarden gedefinieerd als ‘de overeenkomst van opdracht tot dienstverlening’. In dit geval is er één overeenkomst van dienstverlening gesloten, namelijk de driepartijenovereenkomst. De opdracht was dus aan twee makelaars tezamen verstrekt. De opdracht was bovendien ondeelbaar. Er was immers in de overeenkomst geen onderscheid gemaakt tussen de werkzaamheden die S. zou verrichten en de werkzaamheden die P. zou verrichten. Integendeel, de makelaars zouden de verdeling van de werkzaamheden onderling afstemmen. Dat betekent dat verkoper, als zij de opdracht met een beroep op artikel 6 lid 3 van de NVM-voorwaarden hadden willen intrekken, dit hadden moeten doen ten aanzien van beide makelaars tegelijk. Dat hebben zij niet gedaan.

Oordeel

De rechtbank is dan ook van oordeel dat verkoper de opdracht niet rechtsgeldig hebben ingetrokken. Het gevolg hiervan is dat de overeenkomst tussen partijen ongewijzigd in stand is gebleven.

Nu de overeenkomt tussen verkopers, S. en P. ongewijzigd in stand is gebleven, betekent dat dat de koopovereenkomst met koper tijdens de looptijd van de overeenkomst is gesloten. Op grond van de NVM-voorwaarden (artikel 14) zijn verkopers dus courtage verschuldigd aan de makelaar. De rechtbank is van oordeel dat onder ‘de makelaar’ in dit geval van een ondeelbare opdracht tot collegiale verkoop de gezamenlijke makelaars moeten worden begrepen. Dat betekent dat verkoper de volledige courtage verschuldigd zijn aan S. en P. gezamenlijk.

De rechter veroordeelt verkopers hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan S. te betalen een bedrag van € 47.371,50 (zevenenveertig duizenddriehonderdéénenzeventig euro en vijftig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,

Bron: Rechtspraak.nl