Matiging van de boete tot nihil

Tekortkoming

Volgens koper is verkoper toerekenbaar tekortgeschoten omdat er ten tijde van de voorgenomen levering van de woning (op 11 of 12 september 2018) discussie was met de buren over de vraag of er wel een woning op het perceel mocht staan, over de wijze van invulling van de erfdienstbaarheid en over het door buren gestelde voorkeursrecht op de woning.

Beslag

De rechtbank overweegt als volgt. Aangenomen kan worden dat het verkoper ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst niet bekend was dat er met de buren problemen zouden ontstaan zoals hier aan de orde. Dat is pas daarna gebeurd. De buren hebben daarbij ook beslag gelegd op de te verkopen woning.

Kennis aan zijde koper

Koper is op enig moment van de geschilpunten tussen verkoper en buren op de hoogte geraakt. Vervolgens heeft er tussen de (toenmalige) advocaat van koper en (de advocaat van) verkoper overleg plaatsgevonden. Koper heeft daarbij, hoewel hij op de hoogte was van de problemen met de buren, aanspraak gemaakt op levering van de woning.
Nadat het beslag op de woning was doorgehaald, hebben koper en verkoper afgesproken dat levering zou plaatsvinden op 11 september 2018. Kennelijk leverde het geschil tussen verkoper en buren voor koper geen reden op om af te zien van de levering dan wel aanvullende voorwaarden te stellen. Dat maakt naar het oordeel van de rechtbank dat koper de woning ondanks het geschil met buren diende af te nemen.
Uiteindelijk heeft koper afgezien van de levering en de koopovereenkomst ontbonden omdat de buren aanspraken op de woning hadden en vorderingen betreffende de woning had ingediend, waardoor niet was voldaan aan artikel 7.2. van de koopovereenkomst. Anders dan koper aanvoert, leveren de claims van de buren geen toerekenbare tekortkoming van verkoper op. Koper was immers op de hoogte van de claims van de buren en het feit dat daarover een procedure was gestart. Bovendien waren koper en verkoper overeengekomen dat alle risico’s wegens de claims van de buren door verkoper gedragen zouden worden, zo heeft verkoper onbetwist aangevoerd. Bovendien was het koper zelf die verkoper heeft gesommeerd tot levering over te gaan. Koper en zijn toenmalige advocaat wisten dat de buren op dat moment en op de dag van levering nog geen afstand had genomen van haar stellingen, hetgeen werd bevestigd door de advocaat van de buren in diens brief van 10 september 2018.

(..)
Dat de partner van ‘buurtje 1’ op de dag van levering koper apart heeft genomen en (nogmaals) heeft gewezen op de geschilpunten en, mogelijk, koper heeft geadviseerd van de koopovereenkomst af te zien, levert dan ook geen nieuwe situatie op, op grond waarvan koper alsnog mocht afzien van de levering van de woning. Dat koper slechts met de levering heeft ingestemd omdat dit het advies van zijn toenmalige advocaat was, maakt dat niet anders.

Vordering op verkoper

De conclusie is dat verkoper niet is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De vordering van koper wordt daarom afgewezen.

Tekortschieten koper

Dan de vordering van verkoper. Voor toewijzing van die vordering is in ieder geval nodig dat koper toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is daarvan sprake. Koper heeft immers ingestemd met levering onder de geschetste omstandigheden en daarvan op het laatste moment afgezien zonder geldige reden De gevorderde verklaring voor recht is daarom toewijsbaar.
Daarnaast maakt verkoper aanspraak op betaling van de contractuele boete. De rechtbank constateert dat op zich aan de voorwaarden voor het verschuldigd zijn van een contractuele boete door koper is voldaan. Koper heeft echter een beroep gedaan op matiging.

Matiging?

Ingevolge artikel 6:94 lid 1 Burgerlijk Wetboek kan de rechter op verzoek van de schuldenaar een bedongen boete alleen matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Deze maatstaf noopt tot terughoudendheid. Eerst onder bijzondere omstandigheden kan grond voor matiging aanwezig zijn.

Matiging!

De rechtbank is van oordeel dat er in dit geval aanleiding is de hoogte van de boete te matigen. Vast staat dat koper hebben beoogd een woning te kopen zonder dat er potentiële claims of bezwaren van derden zouden zijn. Die claims waren er wel, zo bleek nadat de koopovereenkomst was getekend. Door die claim (en het in verband daarmee gelegde conservatoire beslag) was het voor verkoper niet mogelijk de woning te leveren op de beoogde leveringsdatum 2 augustus 2018, waarna koper verkoper heeft gesommeerd alsnog tot levering over te gaan. Weliswaar is daarna het beslag op de woning doorgehaald waarna levering op 11 september 2018 kon plaatsvinden, maar – hoewel verkoper anders wil doen voorkomen – vast staat dat het geschil tussen verkoper en buren nog niet was opgelost op het moment dat tot levering van de woning zou worden overgegaan. Weliswaar levert het bestaan van de claim van de buren geen toerekenbare tekortkoming van verkoper op, maar de dreigende claims van de buren om de woonbestemming van de woning aan te vechten en om “het hek op slot te doen” is wel een dermate bijzondere omstandigheid dat betaling van een boete aan verkoper naast eventuele schadevergoeding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. De slotsom is dat de boete wordt gematigd tot nihil.

Bron: Rechtspraak.nl