De cycliciteit van de woningmarkt

Cycliciteit

Op de woningmarkt is sprake van prijscycliciteit en bouwcycliciteit.
De prijscycliciteit verwijst naar de fluctuaties in dehuizenprijzen terwijl de bouwcycliciteit de schommelingen in de bouwproductie van nieuwbouwwoningen betreft.

Het belang om de woningmarkt juist nu te stabiliseren

De snelle verspreiding van het coronavirus en de daarmee gepaard gaande maatregelen om zoveel mogelijk thuis te blijven zullen tot een economische neergang leiden. Hoe diep die neergang zal zijn, hangt sterk af van hoe lang de contact beperkende maatregelen duren.

Op de korte termijn hebben contactbeperkingen al negatieve gevolgen voor het woningtekort vanwege optredende vertraging in de bouw en planvorming. Als de economische neergang overslaat op de woningmarkt en tot tijdelijke vraaguitval leidt en daarmee een flinke terugval in de woningproductie, loopt het hoge woningtekort nog verder op en komt de bouwsector stil te staan.

Het woningtekort is nu al historisch groot (3,8%).

Procyclisch beleid voorkomen

In het algemeen is het belangrijk om procyclisch beleid te voorkomen. Die notie geldt in het bijzonder voor de woningmarkt. De woningmarkt en woningbouw zijn namelijk sterk gebaat bij beleidszekerheid over de lange termijn. Het feit dat de woningmarkt een voorraadmarkt is en dat de doorlooptijd van het bouwen van nieuwe woningen gemiddeld zo’n tien jaar bedraagt, maakt dat interventies op de woningmarkt lang doorwerken. Ook andersom geldt dat het lastig is om op de korte termijn effectief veranderingen te bewerkstelligen. Dit benadrukt het belang om naast incidentele maatregelen in crisistijd vooral te kijken naar structureel beleid.

Fiscaliteit, leennormen, NHG

Aan de vraagzijde van de woningmarkt kan de overheid beleid voeren dat schommelingen in de vraag naar woningen beperkt. In internationaal perspectief vallen de leennormen, de fiscale behandeling van de eigen woning en het hoge niveau van de nationale hypotheekschuld op. Zoals ook hierboven beschreven, behoren een beperking van de hypotheekrenteaftrek en de leennormen tot de mogelijke beleidsopties om de stabiliteit van de woningmarkt te vergroten.
Overheidsmaatregelen die de afgelopen jaren zijn geïntroduceerd grijpen daarop aan. Zo mogen huishoudens per 1 januari 2018 nog maximaal 100% van de waarde van de woning lenen, zijn financieringslastpercentages wettelijk verankerd en worden over vier jaar gemiddeld en is in 2013 de fiscale aflossingseis geïntroduceerd om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Het maximale tarief van de hypotheekrenteaftrek wordt versneld afgebouwd en de regeling Hillen wordt uit gefaseerd. Deze maatregelen vergroten de stabiliteit van de woningmarkt en die van de economie.
Daarnaast heb ik het afgelopen jaar samen met NHG gewerkt aan een NHG-premie die over de lange termijn stabiel is. Dit jaar zal ik samen met NHG onderzoeken hoe een stabiele kostengrens vormgegeven kan worden. Beide maatregelen zorgen ervoor dat de stabiliteit van het NHG-instrument toeneemt.

Bron: Rijksoverheid