Vordering vermindering koopprijs door mierenoverlast in woning

In de bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst, heeft verkoper onder ‘Nadere informatie (bijvoorbeeld, overige zaken die de koper naar uw mening moet weten)’ ingevuld: ‘Medio 2018 heeft de gemeente in de Componistenbuurt mierenoverlast bestreden.’

In oktober 2017 heeft de gemeente Rotterdam bewoners in de wijk waarin de woning is gelegen, geïnformeerd over een overlastgevende (exotische) miersoort, het zogenaamde ‘Mediterraan draaigatje’ in de omgeving. Tot op dat moment was de mier aangetroffen in een aantal straten, waaronder de [straatnaam] . De gemeente heeft gemeld dat de betreffende miersoort zich makkelijk kan vermenigvuldigen en verplaatsen en overlast kan veroorzaken doordat de ondergrondse gangenstelsels van de mier voor verzakking kunnen zorgen en de mieren kunnen bijten. De gemeente heeft tot slot aangegeven dat bestrijding van de mierensoort lastig is en door de gemeente zal worden opgepakt.

Ook in februari en juli 2018 heeft de gemeente brieven en/of brochures aan bewoners verstrekt om hen op de hoogte te stellen van de getroffen en nog te treffen maatregelen in verband met de bestrijding van de mieren.

Dwaling?

Koper is niet geheel duidelijk in zijn stelling ten aanzien waarvan hij precies heeft gedwaald; de aanwezigheid van mieren in de wijk of specifiek in de woning en/of de tuin. Ten aanzien van het eerste omstandigheid staat vast dat in de wijk voorafgaande en de tijdens het sluiten van de koopovereenkomst, sprake was van een mierenplaag. Dat deze omstandigheid op zichzelf, dus zonder in aanmerking te nemen of er al dan geen mieren in de woning of op het perceel waren aangetroffen, al voldoende zou zijn geweest om de koopovereenkomst niet of onder andere voorwaarden te sluiten, heeft koper niet gesteld. Daarnaast heeft verkoper koper over de aanwezigheid van mieren in de wijk geïnformeerd. De mededeling daarover op de vragenlijst bij de koopovereenkomst was weliswaar summier, maar bevatte wel de kernboodschap. Anders dan koper heeft betoogd, suggereert de mededeling niet dat er sprake is van succesvolle bestrijding en daarmee dat de overlast op dat moment niet meer bestond. Evenmin is gesteld of gebleken dat verkoper had moeten weten en/of had kunnen verwachten dat de aanwezige mierenplaag zou overslaan naar het perceel en/of de woning. De omstandigheid dat in de wijk sprake was (en is) van mierenoverlast kan dan ook niet tot een geslaagd beroep op dwaling leiden.

Tijdstip aanwezigheid mieren

Ten aanzien van de tweede omstandigheid is voldoende vast komen te staan dat inmiddels ook sprake is van mierenoverlast in de woning en in de tuin. Van doorslaggevend belang is echter het antwoord op de vraag of daarvan reeds sprake was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Dat is, naar het oordeel van kantonrechter, niet komen vast te staan. Koper heeft zelf gesteld eerst eind februari 2019 geconfronteerd te zijn met de aanwezigheid van mieren in de woning en daarnaast dat ‘het in eerste instantie leek mee te vallen’. Verkoper heeft daarnaast verklaard niet eerder mieren in de woning te hebben aangetroffen en heeft een drietal verklaringen overgelegd van mensen die niet lang voor de totstandkoming van de koopovereenkomst in de woning zijn geweest en die verklaren geen mieren te hebben gezien. Mede gelet op de informatie van de gemeente over de voortplantingsmogelijkheden van de miersoort en de moeite die het kost om de miersoort te bestrijden kan allerminst worden uitgesloten dat de miersoort zich pas vanaf februari 2019 in en om de woning van koper is gaan manifesteren. In ieder geval kan niet worden geconcludeerd dat omdat in februari 2019 mieren in de woning zijn aangetroffen, ook in oktober 2018 reeds sprake moet zijn geweest van mierenoverlast in de woning. De aanwezigheid van een enkele lokdoos, waarvan verkoper overigens heeft bestreden dat hij deze in de woning aanwezig was dan wel dat hij deze heeft geplaatst, doet daaraan niet af. Hierop stuit de vordering, voor zover gegrond op dwaling, af.

Feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis

Subsidiair heeft koper gesteld dat sprake is van een schadeveroorzakend gebrek aan de woning waarvoor verkoper aansprakelijk moet worden geacht. Uitgangspunt in artikel 6.1 van de koopovereenkomst is dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt daarop echter een uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Met artikel 6.3 staat verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis belemmeren. Verkoper staat echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Ook gebreken die koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

Mieren

In beginsel is de aanwezigheid van mieren in de woning niet te beschouwen als een eigenschap van het pand die in de weg staat aan het normale gebruik van het pand als woonhuis. Gelet op de informatie over de specifieke miersoort in en rondom de woning van koper zou de massale aanwezigheid van deze mier in de woning wel degelijk tot de conclusie kunnen leiden dat sprake is van een gebrek. Echter stuit ook deze subsidiaire vordering af op het gegeven dat onvoldoende is vast komen te staan dat de mieren ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst al in overlastgevende mate aanwezig waren in de woning. De in 6.3 van de koopovereenkomst genoemde uitzondering is niet van toepassing.

Beslissing

De koper wordt in het ongelijk gesteld.

Bron: Rechtspraak.nl