Het erfpachtrecht van Consument betreft een voortdurend erfpachtrecht. Bij een voortdurende erfpacht wordt de hoogte van de erfpachtcanon elke 50 of 75 jaar opnieuw berekend op basis van de actuele grondwaarde. Sinds 2017 biedt de gemeente Amsterdam de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Waar bij een voortdurende erfpacht de hoogte van de erfpachtcanon elke 50 of 75 jaar wordt vastgesteld, staat bij eeuwigdurende erfpacht de hoogte van de erfpachtcanon voor altijd vast (de canon wordt overigens wel geïndexeerd voor de inflatie). Het voordeel van de overstap naar eeuwigdurende erfpacht is dat de erfpachter niet meer elke 50 of 75 jaar te maken krijgt met een forse canonverhoging als de grond in waarde is gestegen.

Onduidelijkheid/ lacune wetgeving

Momenteel is het onzeker of het hypotheekrecht van de Bank (dat op het erfpachtrecht rust) blijft bestaan als Consument overstapt naar eeuwigdurende erfpacht. Juridisch gezien is het recht van hypotheek een beperkt recht en als het moederrecht – in dit geval het erfpachtrecht – tenietgaat, dan gaat in beginsel ook het beperkte recht teniet (artikel 3:81 lid 2 onder a BW). Er is momenteel echter nog geen duidelijkheid over wat er gebeurt met het erfpachtrecht indien Consument de overstap maakt naar eeuwig-durende erfpacht. Heeft deze overstap te gelden als een voortzetting van het bestaande erfpachtrecht? Of leidt de overstap tot een nieuw erfpachtrecht en tot het tenietgaan van het ‘oude’ erfpachtrecht – en daarmee ook tot het tenietgaan van het daarop rustende hypotheekrecht?

Deze vragen zijn nog niet eenduidig beantwoord. De wetgever heeft deze kwestie namelijk niet geregeld en ook de rechter heeft zich nog niet uitgesproken over dit vraagstuk.

Beslissing

De Commissie overweegt als volgt. Het hypotheekrecht van de Bank rust op het voortdurende erfpachtrecht. Het is momenteel onzeker of het hypotheekrecht blijft bestaan bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht.

Met haar eis dat er bij de overstap een nieuwe hypotheekakte wordt opgesteld, neemt de Bank het zekere voor het onzekere – en dat is naar het oordeel van de Commissie niet onaanvaardbaar.

Bron: Kifid