Volstaat inroepen financieringsvoorbehoud per e-mail?

De onroerende zaak betreft een woonhuis met bedrijfsruimte (begane grond winkelruimte en eerste etage woonruimte). [koper] wilde de onroerende zaak mogelijk als beleggingspand kopen.

E-mail (afwijzing)

Bij e-mail van 2 maart 2020 heeft [koper] aan [tussenpersoon/ makelaar] -voor zover van belang- het volgende bericht gestuurd:
“Helaas heb ik van de bank bericht gekregen dat ze niet bereid een financiering te verstrekken voor aankoop van het pand. In de bijlage treft u mijn aanvraag aan en de afwijzing hierop van de bank.

Ondanks dat de (voorlopige) koopakte nog niet getekend is (omdat er nog niet alle punten overeenstemming is bereikt) wil ik wel gebruik maken van artikel 10 van de koopovereenkomst. Mede op basis van artikel 10 wil ik de koop annuleren.”

In de afwijzing van de financieringsaanvraag door de geldverstrekker staat:

“Dag [koper] ,
Dank voor je mail.

Dit type vastgoed financieren wij enkel in een meer gemengde portefeuille met een groter aandeel woningen. Daarvan is in dit geval geen sprake waardoor wij helaas geen financiering kunnen verstrekken op dit object.”

Bezwaar verkoper

Bij brief van 15 april 2020 heeft [verkoper] aan [koper] -kort gezegd- medegedeeld dat de koopovereenkomst niet op geldige wijze tijdig is ontbonden en vordert zij nakoming van deze overeenkomst.

Bij brief van 13 mei 2020 heeft [koper] aan [verkoper] -kort gezegd- medegedeeld dat voor zover er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen zij deze wel degelijk rechtsgeldig heeft ontbonden.

Spoedeisend belang

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [verkoper] voldoende aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang bij de beoordeling van zijn vorderingen te hebben. Hierbij heeft de voorzieningenrechter in aanmerking genomen dat -naar de stellingen van [eiser] c.s.- de levering van de onroerende zaak uiterlijk 16 maart 2020 had moeten plaatsvinden en zolang er onzekerheid is, de onroerende zaak niet aan een derde kan worden verkocht.

Financieringsvoorbehoud

De voorwaarden waaronder het financieringsvoorbehoud kan worden ingeroepen, hebben partijen vastgelegd in artikel 10 van de koopovereenkomst. Dit artikel luidt als volgt:
“Artikel 10: Ontbindende voorwaarde koper
Voorbehoud van financiering ten behoeve van het verkochte, ter grootte van minimaal € 145.000,- (…). Bij het niet verkrijgen van deze financiering heeft koper de mogelijkheid deze overeenkomst schriftelijk te ontbinden, na overleg van afwijzingsbrief op financieringsverzoek bij één financieringsinstelling met daarin vermeld het te financieren bedrag, uiterlijk op vrijdag 6 maart 2020 om 16.00 uur. Het inroepen van de ontbinding dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden en bij het inroepen hiervan dient een kopie van de aanvraag van de financiering te worden toegevoegd. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd.”

Documentatie

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de ratio van het vereiste van een goede documentatie volgens vaste rechtspraak is dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de doorgezonden e-mail van de ING Bank met de daarbij gevoegde financieringsaanvraag van [koper] bij de X Bank kan worden aangemerkt als een voldoende documentatie in de zin van artikel 10 van de koopovereenkomst. Hierbij heeft de voorzieningenrechter in aanmerking genomen dat artikel 10 van de koopovereenkomst niet voorschrijft wat de reden van de afwijzing dient te zijn. Bovendien heeft [koper] naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat hij er niet op voorhand vanuit hoefde te gaan dat de X Bank dit type vastgoed enkel in een meer gemengde portefeuille met een groter aandeel woningen financierde. Ook heeft [verkoper] zich naar het oordeel van de voorzieningenrechter in genoegzame mate een beeld kunnen vormen of [koper] terecht een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, nu in de financieringsaanvraag van [koper] bij de X Bank het te financieren bedrag (€ 145.000,00) staat vermeld en de afwijzing van de X Bank een reactie is op deze aanvraag.

Oordeel

Nu partijen in artikel 10 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat een afwijzing van één financieringsinstelling voldoende is, heeft [koper] naar het oordeel van de voorzieningenrechter aldus voldaan aan zijn inspanningsverplichting in het kader van het inroepen van het financieringsvoorbehoud.
Koper hoeft het pand dan ook niet af te nemen.

Bron: Rechtspraak.nl