Koop huurwoning en verplichting tot zelfbewoning

Boetebeding

In artikel 20 van de koopovereenkomst is een verplichting tot zelfbewoning opgenomen. Deze bepaling luidt – voor zover relevant – als volgt.
“a. De koper verplicht zich het verkochte uitsluitend te zullen gebruiken om dat zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en het verkochte niet aan derden te zullen doorverkopen, te zullen verhuren en niet anderszins aan derden in gebruik te zullen geven. (…)
c. Het bepaalde in lid a van dit artikel vervalt nadat de koper het verkochte tenminste gedurende twee (2) achtereenvolgende jaren heeft bewoond. (…)
e. Bij niet-nakoming van enige verplichting in dit artikel verbeurt de koper, zonder ingebrekestelling, ten behoeve van de verkoper een onmiddellijk opeisbare boete gelijk aan 10 procent (10%) van de koopsom.”

Constatering verhuur door verkoper

In een brief van 16 mei 2019 schrijft (Stichting/ verkoper) aan [gedaagde] :
“Er is geconstateerd dat u de woning [adres] niet zelf bewoont maar verhuurt. Buiten dat deze verhuring overlast veroorzaakt in de buurt is het volgens artikel 20 van de koopovereenkomst niet toegestaan. U dient de woning de eerste 2 jaar zelf te bewonen.
artikel 20 Verplichting tot zelfbewoning
(…)
Voordat wij juridische stappen ondernemen geven wij u de kans om uiterlijk 1 juni 2019 een einde te maken aan de verhuursituatie en de woning zelf te gaan bewonen.”

Opeising boetebedrag

Tot verzekering van de boetevordering is op 13 januari 2020 op verzoek van (Stichting/ verkoper) ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag gelegd op de woning. Sinds 1 oktober 2019 bewoont [gedaagde] de woning, samen met zijn partner en hun in februari 2020 geboren zoon.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de woning aan [XX] heeft verhuurd, hetgeen in strijd is met het bepaalde in artikel 20 van de koopovereenkomst. Verder staat vast dat [gedaagde] , bij niet-nakoming van enige verplichting uit deze bepaling, een boete verbeurt gelijk aan 10% van de koopsom. Uitgangspunt is dus dat [gedaagde] de door (Stichting/ verkoper) gevorderde boete van € 14.100,00 moet betalen.

Rechtsverwerking

[gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat (Stichting/ verkoper) geen aanspraak meer kan maken op contractuele boete wegens de verhuur aan [XX] , en beroept zich daartoe op rechtsverwerking. Voor het aannemen van rechtsverwerking is het nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van haar recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de schuldenaar gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn recht niet (meer) zal uitoefenen.

Beslissing rechtbank

Het beroep van [huiseigenaar] op rechtsverwerking slaagt, en de kantonrechter overweegt daarover het volgende. (Stichting/ verkoper) heeft [huiseigenaar] op 16 mei 2019 een brief gestuurd, waarin zij [huiseigenaar] erop wijst dat verhuur niet is toegestaan en dat hij de woning de eerste twee jaar zelf moet bewonen. Vervolgens citeert (Stichting/ verkoper) artikel 20 van de koopovereenkomst, en eindigt met de mededeling: “Voordat wij juridische stappen ondernemen geven wij u de kans om uiterlijk 1 juni 2019 een einde te maken aan de verhuursituatie en de woning zelf te gaan bewonen.” (Stichting/ verkoper) maakt hierbij geen aanspraak op de boete. Uit deze brief mocht [huiseigenaar] begrijpen dat (Stichting/ verkoper) geen juridische stappen tegen hem zou ondernemen, indien hij de hem geboden kans zou benutten. Het begrip ‘juridische stappen’ heeft (Stichting/ verkoper) in haar brief niet nader geconcretiseerd. Vervolgens heeft [huiseigenaar] in een e-mail van 20 mei 2019 aan (Stichting/ verkoper)meegedeeld dat hij de woning weer zelf is gaan bewonen, en vast staat dat [XX] na 18 april 2019 niet meer in de woning heeft verbleven. Niet is gesteld of gebleken dat (Stichting/ verkoper) in de periode van 16 mei tot 1 augustus 2019 op wat voor manier dan ook aanspraak heeft gemaakt op de boete vanwege de verhuur aan [XX] , of zich het recht daarop heeft voorbehouden. [huiseigenaar] mocht er gelet op het voorgaande op vertrouwen dat de kwestie [XX] was opgelost. Dat dit vertrouwen gerechtvaardigd was vindt steun in de onweersproken stelling van [huiseigenaar] dat (Stichting/ verkoper) in een bespreking tussen partijen, die plaatsvond naar aanleiding van de brief van 1 augustus 2019 en waarbij ook de gemachtigde van [huiseigenaar] aanwezig was, nadrukkelijk heeft meegedeeld dat de boete werd gevorderd vanwege het vermoeden dat na de verhuursituatie met [XX] nogmaals overtredingen zijn begaan.

Redelijkheid en billijkheid

Met het door (Stichting/ verkoper) bij [huiseigenaar] gewekte gerechtvaardigd vertrouwen is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar dat (Stichting/ verkoper)l alsnog aanspraak maakt op de boete vanwege de verhuur aan [XX] . Tegenover de door [huiseigenaar] naar voren gebrachte en onderbouwde feiten en omstandigheden heeft (Stichting/ verkoper) onvoldoende aangevoerd om te rechtvaardigen dat zij haar recht alsnog geldend maakt. (Stichting/ verkoper) betwist slechts in algemene bewoordingen dat sprake is van een handeling of houding die rechtsverwerking meebrengt. Verder is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking niet vereist dat uit de brief van (Stichting/ verkoper) van 16 mei 2019 uitdrukkelijk blijkt dat de boete vervalt als [huiseigenaar] de hem geboden kans benut, zoals (Stichting/ verkoper) suggereert. [huiseigenaar] beroept zich immers niet op afstand van recht.

Bron: Rechtspraak.nl