Voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting

De koper moet voldoen aan de volgende voorwaarden om gebruik te maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting:

•     De koper is 18 tot 35 jaar.
•     De koper koopt een woning.
•     De koper heeft de vrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en laat dit vastleggen in een verklaring.
•     De koper woont zelf in de woning (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium) en laat dit vastleggen in een verklaring.

Koper heeft verklaring nodig voor vrijstelling

De koper heeft een verklaring nodig om gebruik te maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. In de verklaring verklaart de koper dat hij aan de voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting voldoet. De koper geeft de verklaring af aan de notaris. Is één van de kopers 35 jaar of ouder? Dan betaalt deze koper wel 2% overdrachtsbelasting over het deel van de woning waar hij eigenaar van is.

Beleggers betalen 8% overdrachtsbelasting in 2021

Kopers gaan 8% overdrachtsbelasting betalen als ze de woning als beleggingsobject gaan gebruiken. Bijvoorbeeld als ze het huis verhuren. De overheid wil met deze maatregel starters en doorstromers meer kansen geven op de woningmarkt.

Aanhorigheid

De belasting van 2 percent, genoemd in het tweede lid (artikel 14, Wet op belastingen van rechtsverkeer), is eveneens van toepassing op aanhorigheden die tot de woning behoren, indien zij gelijktijdig met deze woning worden verkregen en dat belastingtarief van toepassing is op die woning.

Starter, opvolgende 'scheiding'

De verkrijger, die de verklaring, bedoeld in het eerste lid (artikel 15a), heeft afgelegd en die aannemelijk maakt dat hij door onvoorziene omstandigheden, die zich hebben voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging, redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, wordt geacht die woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt.
Bij natuurlijke personen die na de overdracht de woning minimaal een half jaar daadwerkelijk als hoofdverblijf hebben gebruikt, zal het verlaagde tarief of de startersvrijstelling in beginsel van toepassing zijn.
Met onvoorziene omstandigheden na de overdracht van de woning zal door de inspecteur rekening worden gehouden. Dit betekent dat onvoorziene gebeurtenissen na de verkrijging, zoals het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers, het aanvaarden van of het verlies van een baan of emigratie, omstandigheden zijn die redelijkerwijs kunnen rechtvaardigen dat de verkrijger ondanks de afgelegde verklaring uiteindelijk toch niet in de woning is gaan wonen.

Waarom afwijken van '40' jaar zoals schenkvrijstelling?

De leeftijdsgrens wijkt af met de leeftijdsgrens die voor de schenkvrijstelling in de Successiewet 1956 ten behoeve van de eigen woning geldt. Voor deze vrijstelling wordt een leeftijdsgrens van achttien tot veertig jaar aangehouden. Het verschil in de leeftijdsgrens is te verklaren, doordat de startersvrijstelling en deze schenkvrijstelling gedeeltelijk een andere doelgroep beogen te bereiken. De schenkvrijstelling is niet alleen gericht om personen die willen toetreden tot de woningmarkt een steuntje in de rug te geven, maar ook bedoeld voor personen die al een eigen woning hebben en de schenking gebruiken voor de aflossing van de eigenwoningschuld. De startersvrijstelling richt zich alleen op personen die nog geen eigen woning in bezit hebben.

Het gebruik van een minimumleeftijd – naast een maximumleeftijd – heeft ten doel oneigenlijk gebruik van de startersvrijstelling te voorkomen. Hierdoor is het niet mogelijk dat wettelijke vertegenwoordigers de vrijstelling gebruiken bij het aanschaffen van een woning op naam van een minderjarig kind.

Meerdere verkrijgers

De leeftijdsgrenzen voor de toepassing van de vrijstelling moet worden beoordeeld per verkrijger. Het komt veelvuldig voor dat één woning wordt verkregen door meerdere verkrijgers gezamenlijk. In dat geval wordt de toepasselijkheid van de vrijstelling bepaald voor iedere verkrijger afzonderlijk.

Voorbeeld

Een stel van 32 jaar en 37 jaar koopt een woning met een waarde van € 300.000, waarbij zij ieder een onverdeelde helft verkrijgen. Beiden verklaren daarbij beiden duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk dat zij deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Aanvullend verklaart de verkrijger van 32 jaar dat hij nooit eerder de vrijstelling heeft toegepast. In deze situatie is de verkrijging met een waarde van € 150.000 door de persoon met een leeftijd van 32 jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting en betaalt de verkrijger met een leeftijd van 37 jaar 2% over € 150.000 (€ 3.000).

Notaris

Een verkrijger kan eenmaal gebruik maken van de startersvrijstelling. De verkrijger zal bij een beroep op de startersvrijstelling derhalve duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk moeten verklaren de startersvrijstelling niet eerder te hebben toegepast. De notaris kan in beginsel uitgaan van deze schriftelijke verklaring, tenzij hij wist dat deze verklaring ten onrechte is afgegeven. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de notaris ook betrokken is geweest bij de overdracht van een eerdere verkrijging, waarvoor de verkrijger de startersvrijstelling heeft toegepast. Indien achteraf blijkt dat de verkrijger de vrijstelling ondanks de afgegeven verklaring wel eerder heeft toegepast, zal de inspecteur overgaan tot naheffing.

"Startende doorstromers"

Op korte termijn zullen ook verkrijgers die aan alle voorwaarden voldoen, maar al wel voor 1 januari 2021 eerder een woning hebben gekocht (jonge doorstromers), de vrijstelling kunnen toepassen voor de aankoop van een volgende woning. Echter, omdat de aanvullende voorwaarde is opgenomen dat de vrijstelling maar eenmalig kan worden toegepast, zal dit effect ieder jaar afnemen en na 2039 is het geheel verdwenen, mits de vrijstelling ook na 31 december 2025 wordt gecontinueerd. Op dat moment hebben alle verkrijgers die meerderjarig waren in 2020 en daarmee wettelijk bevoegd waren om een woning te bezitten de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. De vrijstelling zal dan alleen nog gebruikt worden door verkrijgers die voor de eerste keer een woning verkrijgen.

Transport of getekende koopovereenkomst?

Het toetsingsmoment ligt dan op het moment waarop de woning wordt verkregen en de verklaring zal direct voorafgaand aan het passeren van de notariële akte moeten worden afgegeven. Het moment waarop de koopovereenkomst wordt getekend is voor de afgifte van de schriftelijke verklaring niet relevant.

Bron: Rijksoverheid