Bevestig uw aanmelding

U ontvangt nu een e-mailbericht van waaruit u uw aanmelding moet bevestigen. Zonder deze bevestiging ontvangt u niet dagelijks actuele en praktische informatie. Doe het gelijk even!

Stuur mij dagelijks actuele en praktische informatie
Bekijk alle diensten
23 okt 2020 Nieuws

Veel vragen rondom wijziging overdrachtsbelasting

De vaste commissie voor Financiën, belast met het voorbereidend onderzoek van het wetsvoorstel 'Wijziging van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet differentiatie overdrachtsbelasting)' heeft 7 oktober 2020 overleg gehad. Hier zijn nog veel vragen uit voortgekomen (welke nog beantwoord dienen te worden). Hieronder een selectie uit de lange lijst met vragen.
  • Dagelijkse e-mail nieuwsbrief
  • Kennisbank met 1000+ artikelen
  • Rekenmodellen en downloads
  • Persoonlijk archief
  • Inclusief Permanent Actueel module!!

Doorverkoop binnen 6 maanden

Hoe werkt artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer door op het tarief voor de overdrachtsbelasting dat de uiteindelijke bewoner betaald, wanneer een belegger een woning koopt en deze binnen zes maanden doorverkoopt aan een starter of een andere koper die er zelf gaat wonen? Klopt het dat in veel modelcontracten een clausule staat waarbij de overdrachtsbelasting van de belegger overgaat naar de koper die in het huis gaat wonen? Kunnen beleggers hun hoge overdrachtsbelasting via zo’n clausule doorbelasten, waardoor een starter feitelijk acht procent betaald in plaats van nul procent en een andere koper acht procent in plaats van twee procent? Welke mogelijkheden zijn er om het doorbelasten van de hoge overdrachtsbelasting van beleggers naar starters en particuliere kopers die in het huis gaan wonen te beperken?

Hoe lang wonen?

Hoe lang moet een starter in de woning blijven wonen, om de woning door de Belastingdienst te laten aanmerken als niet-tijdelijk hoofdverblijf en aanspraak te maken op de nul of twee procent overdrachtsbelasting? Klopt het dat een starter die te snel verhuist met terugwerkende kracht alsnog twee procent overdrachtsbelasting moet betalen? Waarom is deze termijn niet in de wet gedefinieerd? Hoe weet een starter die te snel verhuist dat hij/zij nog overdrachtsbelasting verschuldigd is? Hoe worden starters geïnformeerd over de termijnen die aan de startersvrijstelling verbonden zijn? Vervalt de vrijstelling als een starter een jaar na aankoop van de woning voor zijn werk twee jaar naar het buitenland gedetacheerd wordt en hij zijn woning voor die periode verhuurt, of wordt de starter in die casus als belegger aangemerkt en moet hij met terugwerkende kracht acht procent overdrachtsbelasting betalen? Kunt u bij deze casus aangeven na welke termijn die doorwerking vervalt?

Leeftijd van de verkrijger

Gevraagd word om een nadere motivering van de juridische houdbaarheid van de leeftijdsgrens van 35 jaar. Gaat dit stand houden voor de rechter?

(Ingewikkelde) casussen

De regering geeft een voorbeeld van een stel van 32 en 37 jaar dat samen een woning koopt van 300.000 euro. De verkrijger van 37 jaar is hierbij 3.000 euro verschuldigd. De leden vragen de regering of er in dit voorbeeld (of een voorbeeld met een hogere woningprijs) schenkbelasting verschuldigd is als het stel samen – dus ieder de helft - alle kosten van de woning betaalt.

Deze leden vragen de regering tevens het gegeven voorbeeld van het stel van 32 en 37 jaar uit te breiden met de volgende situaties:

  • Het stel is in gemeenschap van goederen gehuwd en het huis wordt enkel op naam gezet van de 32-jarige bij de aankoop;
  • Het stel is in gemeenschap van goederen gehuwd en het huis wordt enkel op naam gezet van de 37-jarige bij de aankoop;
  • Het stel is in gemeenschap van goederen gehuwd en het huis wordt enkel op naam gezet van de 32-jarige bij de aankoop en een jaar later veranderen zij dit bij het Kadaster en zetten ze het huis op beide namen;
  • Het stel is gehuwd in koude uitsluiting en het huis, dat geheel met vreemd vermogen wordt gefinancierd, wordt enkel op naam gezet van de 32-jarige bij de aankoop en een half jaar later maken zij huwelijkse voorwaarden op voor een beperkte gemeenschap van woonhuis;
  • Het stel is op huwelijkse voorwaarden gehuwd met een periodiek dan wel finaal verrekenbeding en het huis wordt enkel op naam gezet van de 32-jarige.

Casus trouwen / scheiding

Verder vragen deze leden naar de volgende voorbeelden. Een man van 29 jaar koopt een woning en maakt gebruik van de startersvrijstelling. Een jaar later gaat hij samenwonen en trouwen in gemeenschap van goederen met een vrouw van 28 jaar. Nog een jaar later strandt het huwelijk en verkopen ze samen het huis en kopen ze allebei een nieuwe eigen woning. Wie heeft er dan nog recht op de startersvrijstelling en in welke mate?

Casus 100% 1e woning, 100% 2e woning

Eenzelfde stel van een vrouw van 28 jaar en een man van 29 jaar is getrouwd in gemeenschap van goederen en ze gaan voor het eerst een huis kopen. Omwille van de overdrachtsbelasting koopt de vrouw de gehele woning, die in de gemeenschap van goederen valt en volledig gefinancierd is met een hypothecaire lening. Vier jaar later gaan ze groter wonen en koopt de man de gehele woning, die opnieuw in de gemeenschap van goederen valt en volledig gefinancierd is met een hypothecaire lening. Hebben ze dan voor beide woningen recht op de startersvrijstelling? Acht de regering dit een rechtvaardige uitkomst?
[Redactie Fintool, met de gemeenschap in goederen is sprake van een 50/50% verwerving en geniet ieder reeds bij de eerste verwerving de startersvrijstelling.]

Controleplicht notaris?

Gaat de Belastingdienst ook per Burgerservicenummer (BSN) bijhouden of de vrijstelling reeds is toegepast. Of kan de vrijstelling vrij gemakkelijk twee keer worden gebruikt door de tweede keer te kiezen voor een andere notaris voor de levering van de woning? En als de dezelfde koper voor de tweede keer bij dezelfde notaris een startersverklaring afgeeft, moet de notaris dan altijd weigeren om de startersvrijstelling op te geven in de aangifte? Want het kan zijn dat de vrijstelling de eerste keer is komen te vervallen, omdat de koper niet in de woning is gaan wonen, bijvoorbeeld omdat hij een partner van eveneens jonger dan 35 jaar heeft ontmoet en bij de partner was ingetrokken en zij later samen een woning gaan kopen. Hoe weet de notaris dan dat beide partners recht hebben op de startersvrijstelling? Heeft de notaris de verklaring van de koper maar te geloven of heeft deze een onderzoeksplicht?

Prikkels (99/1%)

Er bestaat een prikkel om civielrechtelijk andere keuzes te maken (bijvoorbeeld om het huis volledig op de naam van de jongere partner te kopen (en te leveren) waarbij de hypothecaire geldlening wel op twee namen komt te staan of in de eigendomsverhouding 1% - 99% aan te kopen en vervolgens in de wettelijke gemeenschap van goederen te trouwen) vanwege de gekozen leeftijdsgrens van 35 jaar. Kan de regering toelichten hoe onbedoelde gedragseffecten in het civiele recht kunnen worden gedempt.

Terugkoopclausules

Gevraagd wordt hoe met terugkoopclausules die zijn bedoeld om de woningmarkt toegankelijk te maken voor starters. Deze leden vragen of er mogelijkheden bestaan om bij terugkoopclausules geen 8%-tarief toe te passen, omdat deze uiteindelijk maar tijdelijk in handen zijn van woningcorporaties. Deze leden vragen hierbij of is overwogen om woningcorporaties uit te zonderen van het 8%-tarief?

Aanhorigheid

De regering geeft aan dat vanaf 1 januari 2021 aanhorigheden minder vaak onder het begrip woning zullen vallen. De regering wordt gevraagd wat daarmee bedoeld wordt en wat er met deze wijziging beoogd is. Aanhorigheden zijn immers dienstbaar aan de woning en kunnen niet zelfstandig in gebruik zijn, waarom is het dan wenselijk dat ze onder een ander tarief vallen dan de woning? En als de aanhorigheden tegelijkertijd met de woning, maar in een aparte akte geleverd worden, welk tarief is dan van toepassing? Welk tarief is er bijvoorbeeld van toepassing als een starter een woning koopt van een particulier en van de gemeente een extra stuk grond voor een grotere tuin erbij kan kopen? Maakt het daarbij nog uit of de gemeente de grond op zelfde dag levert als dat de woning opgeleverd wordt? Wat gebeurt er als de koper de grond van de gemeente al wel mag gebruiken, maar dat de gemeente nog niet zover is dat de levering kan plaatsvinden? Hoe werkt dit uit als de aanhorigheid door een nalatenschap in handen is van meerdere eigenaren en zij de aanhorigheid aan de koper van de woning verkopen?

 

Bron: Tweede Kamer

Downloads

Downloads zijn alleen beschikbaar voor abonnees. Log graag in of neem een abonnement.

Lees ook…

Vragen en antwoorden over het wetsvoorstel 'Wet differentiatie overdrachtsbelasting'

Staatssecretaris Vijlbrief heeft uitgebreid gereageerd op vragen over het wetsvoorstel 'Wet differentiatie overdrachtsbelasting'.

Whitepaper ‘Overdrachtsbelasting’

Met Prinsjesdag 2020 is het wetsvoorstel “Wet differentiatie overdrachtsbelasting” gepubliceerd. Met een groot voor- of nadeel voor huizenkopers, is maar net welke ‘pet’ de koper op heeft. En hoewel met wetsvoorstellen in de regel vaak een ‘afwachtende houding’ aangenomen kan worden, dient de hypotheekadviseur met dit wetsvoorstel nu al aan de slag te gaan. Hierna wat ‘valkuilen’, uitleg, tips en opmerkingen.

Gebruik verlaagde overdrachtsbelasting, bewoning gaat niet door

Als gebruik gemaakt is/ wordt van de verlaagde overdrachtsbelasting (BP2021) maar door omstandigheden gaat de bewoning niet door, of eindigt binnen bijvoorbeeld 6 maanden na bewoning de relatie. Kan dan toch gebruik gemaakt worden van de verlaagde overdrachtsbelasting? Bijbetalen?

Transport of getekende koopovereenkomst?

Welk moment is bepalend voor toepassing van het verlaagde tarief (overdrachtsbelasting) bij starters? Transport of tekenen koopovereenkomst?

Rubrieken

Dossiers

Opvoerdatum

9 okt 2020

Laatst gewijzigd

23 okt 2020

Adresgegevens

Fintool
Vlinderweg 2 | Unit 0.24
2623 AX Delft

Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl

Fintool bv © 2003/2020. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.