Als ook de Eerste Kamer akkoord gaat (15 december 2020), wordt het wetsvoorstel (ingangsdatum 1 januari 2021) met ingang van donderdag 1 april 2021 vervolgens aangepast.

Voor het aanspraak kunnen maken op de vrijstelling is vereist dat de te verkrijgen woning een waarde heeft die niet hoger ligt dan de woningwaardegrens. Beoogd wordt deze grens te stellen op € 400.000. De waarde wordt beoordeeld per gehele woning en daarbij behorende aanhorigheden en niet per waarde van het verkregen deel van de woning. Dit betekent bijvoorbeeld dat de verkrijging van de onverdeelde helft van een woning met een waarde van € 500.000 (verkrijging € 250.000) niet onder de vrijstelling valt.

Drempelbedrag

De woningwaardegrens is een drempelbedrag. Bij een verkrijging boven deze grens is overdrachtsbelasting verschuldigd over het gehele bedrag en niet slechts over het gedeelte waarmee de waarde van de verkrijging de woningwaardegrens overtreft. [Dit geldt dan vanaf 1 april 2021. Tot die datum geen woningwaardegrens]

Indexatie

De woningwaardegrens wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de ontwikkeling van de gemiddelde landelijke WOZ-waarde. In de bijstellingsregeling zal jaarlijks de nieuwe woningwaardegrens worden bekend gemaakt die gaat gelden vanaf 1 januari van niet het aankomende jaar, maar het jaar daaropvolgend. Het aldus berekende bedrag wordt rekenkundig afgerond op € 5.000.

Aanhorigheid 0%, 2% of 8%

Aanhorigheden kunnen delen in de vrijstelling, mits deze gelijktijdig met de woning door de verkrijger worden verkregen. De waarde van de aanhorigheden wordt in dat geval meegeteld voor de beoordeling van de woningwaardegrens. Later verkregen aanhorigheden vallen onder het algemene tarief van 8% (vanaf 1 januari 2021).

Antimisbruikbepaling

Om te voorkomen dat door het kunstmatig splitsen van een woning en rechten waaraan deze is onderworpen onder de woningwaardegrens wordt gebleven, is er een aanvullende antimisbruikbepaling opgenomen die het voordeel van de eerste toepassing van de startersvrijstelling in dergelijke gevallen alsnog wegnemen.

Voorbeeld

Op 15 april 2021 verkrijgt X (32 jaar) het recht van vruchtgebruik met een waarde van € 200.000 op een woning met een waarde van € 480.000 (volle eigendom). X voldoet aan het leeftijdscriterium en het woningwaardecriterium. X geeft een schriftelijke verklaring af dat hij de woning, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf gaat gebruiken en nooit eerder de startersvrijstelling heeft toegepast. X voldoet aan de voorwaarde voor toepassing van de startersvrijstelling, bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, WBR. Vervolgens verkrijgt X op 1 december 2021 de bloot eigendom van dezelfde woning voor € 280.000, waardoor hij na 1 december 2021 de volle eigendom van de woning bezit. Deze opeenvolgende verkrijging vindt plaats binnen 12 maanden. X geeft opnieuw een verklaring af¹ dat hij de woning, anders dan tijdelijk,  als hoofdverblijf gaat gebruiken. Op basis van artikel 9, zevende lid, WBR wordt voor het vaststellen van de maatstaf van heffing de waarde van de verkrijging van de bloot eigendom (€ 280.000) verhoogd met de waarde van het eerder verkregen recht van vruchtgebruik (€ 200.000). X is over de verkrijging van de bloot eigendom van de woning derhalve 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over € 480.000. Hierdoor wordt X alsnog gelijk behandeld met iemand die in een keer de volle eigendom van een woning had verkregen met een waarde van € 480.000 en wordt het voordeel, om de woning gesplitst over te dragen, weggenomen.

Bron: Rijksoverheid

Fintool: Tenzij er nog een aanvulling volgt, is de datum 1 april 2021 een 'harde' datum. Er is nog geen signaal dat er een overgangsrecht volgt voor kopers die nu al gekocht hebben, maar 'pas' na 1 april 2021 afnemen.

Ook is het goed in de koopovereenkomst vast te leggen wie 'verantwoordelijk' is voor een transport dat 'te laat' plaats vindt. Beter is te zorgen dat het niet op het laatste moment aankomt.

^{Fintool 1} Hoe dit in de praktijk gaat als X helemaal geen schriftelijke verklaring afgeeft? X heeft immers bij de 'eerste' verwerving reeds een schriftelijke verklaring afgegeven en de vrijstelling (wel) genoten. Dan is het niet 'logisch' om nogmaals een verklaring af te geven, met als sanctie een algehele 'belaste' verkrijging en aftikken overdrachtsbelasting.