Koopsom €400.000 en transport 1 april 2021...

Moet een notaris op grond van artikel 21, tweede lid van de wet op het notarisambt dienst weigeren als hij weet of een vermoeden heeft dat partijen een prijsafspraak hebben gemaakt die afwijkt van hetgeen zij tegenover de notaris hebben verklaard.

Vermoeden prijsafspraak? Onderzoeksplicht

Ook onder de huidige wet komt het reeds voor dat partijen prijsafspraken maken die afwijken van hetgeen zou tegenover de notaris hebben verklaard. Het wetsvoorstel leidt niet tot een andere uitkomst van de werking van artikel 21, tweede lid van de Wet op het notarisambt. Als de notaris vermoedt dat partijen een prijsafspraak hebben gemaakt, bijvoorbeeld om te voldoen aan de voorwaarde van de woningwaardegrens voor toepassing van de startersvrijstelling, dan moet de notaris hiernaar onderzoek doen. Als blijkt dat dit daadwerkelijk zo is, moet de notaris voor de overdrachtsbelasting van de hogere koopprijs uitgaan. Dit geldt ook als hij van de hogere koopprijs weet. Voor de maatstaf van heffing in de overdrachtsbelasting is de waarde in het economisch verkeer van de woning leidend of de tegenprestatie (koopsom), indien deze hoger ligt. De notaris hoeft geen dienst te weigeren, tenzij partijen de notaris verbieden of niet in staat stellen de juiste maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst op te geven en het juiste bedrag aan overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst te voldoen.

Fiscale boete

Kan aan een notaris een fiscale boete worden opgelegd als hij toch meewerkt aan een dergelijke transactie. Indien een dergelijke transactie leidt tot een fiscaal beboetbaar feit, bijvoorbeeld het (grofschuldig/opzettelijk) niet, gedeeltelijk niet of niet tijdig op aangifte voldoen van overdrachtsbelasting, kan aan de notaris een fiscale boete worden opgelegd indien ter zake van dat beboetbare feit sprake is van medeplegen of medeplichtigheid.

Meldingsplicht

Is de notaris meldingsplichtig op grond van de Wwft als partijen tegenover de notaris hebben verklaard dat zij afwijkende prijsafspraken willen maken maar door de ‘Belehrungspflicht’ van de notaris hier later van afzien?

Ongebruikelijke transactie

Als partijen een hogere koopprijs willen overeenkomen dan de koopprijs die zij aan de notaris willen opgeven voor de overdrachtsbelasting dan is de vraag of in zo’n geval sprake is van een ongebruikelijke transactie. Dit is aan de orde als de notaris aanleiding heeft om te vermoeden dat de transactie verband kan houden met onder meer witwassen. Als de transactie beoogt om ten onrechte geen overdrachtsbelasting te betalen en niet aan geldende wetgeving te voldoen, dan dient hierop een melding van een ongebruikelijke transactie door de notaris plaats te vinden aan de FIU-Nederland. Zowel daadwerkelijk verrichte ongebruikelijke transacties, als ook voorgenomen ongebruikelijke transacties waarvan de notaris kennis heeft, moeten worden gemeld.

€399.999

Zullen transacties waarbij een koopprijs die volgens de notariële akte net onder de vrijstellingsgrens liggen van € 400.000 aan een nader onderzoek worden onderworpen door de Belastingdienst en of daarvoor voldoende menskracht beschikbaar is?

De woningwaardegrens werkt zo dat reeds bij een kleine overschrijding geen vrijstelling geldt en over de volle waarde van de woning belasting betaald moet worden. Gelet op het te verwachten ontwijkgedrag zal de Belastingdienst op de toepassing van de woningwaardegrens toezicht uitoefenen. Voor dit toezicht zal een extra beroep moeten worden gedaan op controle- en heffingsambtenaren. Naar verwachting vergt de handhaving een extra inzet tussen de 10 en 25 fte’s.

Bron: Rijksoverheid