De koper moet voldoen aan een aantal voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling. Een van die voorwaarden is dat de koper zelf in de woning gaat wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium). Ook moet de koper voorafgaand aan de overdracht bij de notaris de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling invullen.
In de geschetste situatie komt de vraag op of de koper direct na de overdracht bij de notaris feitelijk de beschikking over de woning moet krijgen of dat de verkoper er nog tijdelijk in mag blijven wonen. De Belastingdienst is zeer terughoudend met het beantwoorden van vragen over de gevolgen voor de belastingheffing in situaties zoals deze. Dit omdat het aannemelijk is dat belastingbesparing de doorslaggevende reden is voor het in tijd naar voren halen van de overdracht (de notariële levering) en de voortgezette bewoning door de verkoper die daarmee samenhangt. Wel kan worden aangegeven dat als de verkoper de woning nog voor een korte periode van een maand zelf bewoont, de koper nog steeds een beroep op de startersvrijstelling kan doen. De koper moet dan onmiddellijk na afloop van die maand de feitelijke beschikking krijgen over de woning en de woning vervolgens als hoofdverblijf gaan gebruiken. Als de voortgezette bewoning door de verkoper in een situatie als de geschetste langer duurt dan een maand wordt geen zekerheid vooraf gegeven over de fiscale gevolgen.
Bij de tijdelijke voortzetting van de bewoning door de verkoper maakt het niet uit of dat gebeurt op grond van een huurovereenkomst of een andere vorm van terbeschikkingstelling van de woning. Koper en verkoper zullen zich er verder van bewust moeten zijn dat in de geschetste situatie niet alleen fiscale aspecten een rol kunnen spelen maar mogelijk ook andere aspecten, zoals bijvoorbeeld financieringsaspecten.

Bron: Belastingdienst

Terecht stelt de Belastingdienst de financiering aan de orde. De (hypotheek)adviseur zit (soms) klem. Immers, de aangevraagde lening is niet direct bestemd voor een woning voor eigen gebruik (maar wordt tijdelijk verhuurd/ ter beschikking gesteld aan derden).
Of een geldverstrekker aan deze constructie mee wenst te werken, zal per geldverstrekker kunnen verschillen. Niet melden is geen optie. [Zie ook onderstaand item: Tekenen verklaring 'eigen bewoning' niet zonder risico.] Wel melden en de financiering op het laatste moment (tijdelijk) afgewezen zien worden is ook geen optie.

Daarnaast is er het 'opstal' risico (bewoning door niet-eigenaar). Ook is nog maar de vraag of de verkoper de woning straks wel gaat verlaten. Uiteraard 'wel', maar er kunnen life events zijn (AO/ WW/ echtscheiding/ overlijden), die verkoper doen 'draaien'.

Bijkomend risico - zie disclaimer Belastingdienst (max 1 maand) - is dat belastingdienst stelt dat er sprake is van een beleggingspand (8% overdrachtsbelasting in plaats van nihil

Bron: Fintool