Financieringsvoorbehoud rechtspraak

De koper vindt dat zij voortvarend heeft gehandeld en de bank ongebruikelijke aanvullende voorwaarden stelde, waar zij niets aan kan doen. [De bank verlangde een bouwtechnische keuring en schoongrondverklaring.]

Inspanningsverplichting

Uitgangspunt is dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de koopovereenkomst mag ontbinden, als zij er niet in slaagt een hypothecaire geldlening voor een bedrag gelijk aan de koopsom te krijgen van één geldverstrekkende instelling tegen de normaal geldende tarieven en voorwaarden van de geldverstrekkende instellingen. Daarbij is [gedaagde] verplicht al het redelijk mogelijke te doen om financiering te verkrijgen.2 [gedaagde] heeft daarom, als koper, een inspanningsverplichting. Zij mag niet stilzitten en moet actief proberen om financiering te krijgen.

Heeft [gedaagde] voldaan aan haar inspanningsverplichting?

De kantonrechter is van mening dat [gedaagde] niet aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan. Vast staat dat X Bank de hypotheekaanvraag van [gedaagde] heeft afgewezen, omdat [gedaagde] geen bouwkundig rapport en schoongrondverklaring aan X Bank heeft verstrekt. Door die documenten niet aan X Bank te verstrekken heeft [gedaagde] niet al het redelijk mogelijke gedaan om de benodigde financiering te verkrijgen. Hierbij is van belang dat het niet (eerder) laten verrichten van een bouwkundige keuring of onderzoek naar de grond, op zich voor risico van [gedaagde] komt. Een koper van een woning heeft namelijk een onderzoeksplicht. Dat is in deze zaak ook het geval. [eiser] heeft namelijk onweersproken gesteld dat de scheur waarover de taxateur van X Bank vragen heeft gesteld, zichtbaar is en in de aanbiedingsfolder vermeld staat. [gedaagde] heeft er desondanks voor gekozen om voorafgaand aan de koop geen bouwkundige keuring te laten verrichten. Die omstandigheid kan zij nu niet aan [eiser] tegenwerpen. Dat [gedaagde] niet de middelen heeft om de keuring en/of schoongrondverklaring te betalen en niet de leencapaciteit om dit hypothecair te bekostigen, komt ook voor haar rekening.

Verder speelt mee dat [eiser] , na de afwijzing door X Bank, aan [gedaagde] heeft aangeboden om de kosten van het funderingsonderzoek en de schoongrondverklaring voor zijn rekening te nemen. [gedaagde] heeft dat aanbod afgewezen.

Daarnaast is van belang dat [gedaagde] , na de afwijzing door X Bank, niet een tweede hypotheekaanvraag bij een andere geldverstrekker heeft ingediend. Dat haar financieel adviseur optreedt voor meerdere aanbieders, is in dit kader onvoldoende. In dit verband is niet relevant dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] aan haar documentatieplicht heeft voldaan als ze een offerte bij tenminste één geldverstrekkende instelling heeft aangevraagd. Omdat deze ene instelling (in dit geval X Bank) nadere voorwaarden stelde, had het op de weg van [gedaagde] gelegen óf aan die voorwaarden te voldoen óf na te gaan of ze financiering bij een andere geldverstrekkende instelling kan krijgen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. Ze heeft ook niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat zij - hoe dan ook - geen financiering had verkregen.

In deze omstandigheden kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een financiering te verkrijgen.

De tussenconclusie

De conclusie is dat [gedaagde] geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Dit betekent dat de door [gedaagde] ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst geen effect heeft gehad. Door niet te betalen en de woning niet af te nemen is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. [eiser] heeft daarom terecht de koopovereenkomst op 28 februari 2020 ontbonden. [gedaagde] is de boete van 10% van de koopsom dan ook verschuldigd, tenzij haar beroep op matiging slaagt.    

Matiging van de boete

Of [eiser] schade heeft geleden door de vertraging of andere schade is de kantonrechter niet duidelijk geworden. Het is wel een omstandigheid die van belang is bij de beoordeling van het beroep op matiging en die [eiser] dus concreter had moeten stellen en onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan, waardoor (de hoogte van) de schade aan de kant van [eiser] niet is komen vast te staan. De kantonrechter is van oordeel dat het verschil tussen de contractuele boete van € 17.500,00 en de mogelijke (niet nader bepaalde) schade wegens enige vertraging in de verkoop, zo groot is dat de billijkheid matiging van de boete eist.

De kantonrechter gaat echter niet zover de boete tot € 2.500,00 te matigen, zoals [gedaagde] wenst. De door [gedaagde] gestelde persoonlijke of financiële omstandigheden zijn, zonder nadere onderbouwing, niet zodanig dat aangenomen moet worden dat betaling van de boete voor haar onevenredige gevolgen zou hebben. De kantonrechter matigt de contractuele boete in dit geval - alles afwegende - tot het redelijk geachte bedrag van € 8.750,00, zijnde 50% van de overeengekomen boete.

Bron: Rechtspraak.nl