Recht op helft winst bij verkoop huis?

Partijen hebben op 7 april 2015 een echtscheidingsconvenant (hierna: het convenant) gesloten. Hierin hebben zij vastgelegd dat de voormalig echtelijke woning, waarvan zij de waarde vaststellen op € 373.000,-, wordt toebedeeld aan [naam gedaagde] en dat hij ook de verplichtingen uit de daarop rustende hypotheek van € 414.500,- voor zijn rekening zal nemen. In artikel 5.6 van het convenant staat verder het volgende:
“Bij winst op de verkoop van de woning, wordt het overige bij helfte gedeelt [sic]”

Mediationclausule, of voorleggen rechter?

De mediationclausule die partijen in het convenant hebben opgenomen kan niet gelijk worden gesteld worden met een arbitraal beding of een beding waarin partijen zijn overeengekomen om een tussen hen gerezen geschil voor te leggen aan een bindend adviseur. Arbitrage en bindend advies hebben een wettelijke grondslag waarbij een door partijen aangewezen derde beslist op een geschil dat partijen verdeeld houdt, in plaats van de burgerlijke rechter. Dat is niet het geval bij mediation. Het staat partijen vrij om in het kader van contractsvrijheid een dergelijk mediationbeding in hun overeenkomst op te nemen en partijen zijn dan in beginsel gehouden om hun geschil voor te leggen aan een mediator. In het geval deze weg niet wordt bewandeld, leidt dit niet tot niet-ontvankelijkheid van de eisende partij. Mediation gaat namelijk uit van de bereidwilligheid en vrijwilligheid van beide partijen. Het (komen te) ontbreken van die bereidheid rechtvaardigt dat van mediation wordt afgezien. [naam eiseres] heeft te kennen gegeven dat zij geen heil meer ziet in mediation. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is [naam eiseres] dan ontvankelijk in haar vordering, wat betekent dat de kantonrechter haar vordering inhoudelijk kan behandelen.

Geen aanvullende en/of beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid

[naam gedaagde] stelt dat [naam eiseres] geen beroep kan doen op artikel 5.6 van het convenant, omdat inmiddels bijna zes jaar is verstreken, [naam gedaagde] aanzienlijke investeringen in de woning heeft gedaan en partijen bij het sluiten van het convenant niet in deze situatie hebben voorzien. Voor zover [naam gedaagde] hiermee een beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW), gaat dit beroep niet op. De omstandigheden die [naam gedaagde] aanvoert, zijn onvoldoende zwaarwegend om tot het oordeel te komen dat [naam eiseres] toch geen beroep kan doen op de winstdelingsbepaling, ondanks dat partijen dit zijn overeengekomen.

In deze zaak is van belang dat bij het sluiten van het convenant de woning ‘onder water’ stond en er dus geen sprake was van winst.

‘Winst’

Partijen hebben de zinsnede ‘winst op de verkoop van de woning’ niet gedefinieerd in het convenant, zodat moet worden vastgesteld wat zij hiermee hebben bedoeld. [naam eiseres] stelt dat hiermee de overwaarde wordt bedoeld, dus de verkoopprijs van € 490.000,- minus de hypotheekschuld van € 414.500,-. [naam gedaagde] voert aan dat ook de kosten van de investeringen en de overige (makelaars)kosten van de verkoopprijs moeten worden afgetrokken.

Lastige berekening

In het normale spraakgebruik is winst het positieve verschil tussen opbrengst en kosten. De kantonrechter ziet aanleiding hierbij aansluiting te zoeken bij de uitleg van de artikel 5.6 van het convenant. Dit betekent dat de kosten die samenhangen met de verkoop van de woning ook van de opbrengst moeten worden afgetrokken om vast te kunnen stellen wat de ‘winst’ is bij de verkoop. Omdat de woning pas ruim vijf jaar na het opstellen van het convenant is verkocht en [naam eiseres] niet heeft betwist dat [naam gedaagde] in de tussentijd verbouwingswerkzaamheden aan de woning heeft uitgevoerd, moeten daarnaast ook de kosten van de werkzaamheden die [naam gedaagde] aan de woning heeft verricht van de opbrengst worden afgetrokken, voor zover deze werkzaamheden tenminste hebben geleid tot een waardevermeerdering,

Verkocht...

Omdat de woning inmiddels is verkocht (en geleverd) aan de kopers, brengt een redelijke uitleg van het convenant mee dat de (eventuele) vordering tot uitbetaling van de helft van de winst inmiddels opeisbaar is.

Bron: Rechtspraak.nl