Clausules koopovereenkomst slagen niet

Artikel 21. Bouwjaar:

Het is koper bekend dat de onroerende zaak circa 65 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden anders liggen dan bij nieuwe woningen. Koper heeft de mogelijkheid gehad het geheel van binnen en van buiten te inspecteren. Koper verklaart zich een voldoende beeld te hebben gevormd van het verkochte. De gerealiseerde koopsom is het resultaat van de onderhandelingen tussen partijen waarbij met het bovenstaande rekening is gehouden.

Artikel 22. Verkoper geen bewoner:

Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen. Het verkocht betreft een voormalige huurwoning. Verkoper is geen eigenaar van door (oud-)huurder aangebrachte wijzigingen c.q. achtergelaten zaken. Verkoper is hiervoor op geen enkele wijze aansprakelijk.

Gebrek

De kantonrechter stelt vast dat de muurplaat ten opzichte van de hoger gelegen vliering onvoldoende is verankerd. Daardoor staan de muren onder dusdanige spanning dat er scheurvorming optreedt in het metselwerk waardoor lekkages kunnen ontstaan en het metselwerk instabiel kan worden. Dit brengt met zich mee dat de integriteit van de woning in gevaar is. De kantonrechter is, met [adviesburo] en eisers, van oordeel dat, gelet op de omvang, aard en ernst van het gebrek, de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dit omdat de gebreken in de weg staan aan een veilig gebruik waarbij sprake is van een redelijke mate van duurzaamheid en waarbij het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Het enkele feit dat eisers de afgelopen jaren in de woning hebben kunnen wonen zonder dat er lekkages zijn ontstaan of zonder dat metselwerk instabiel is geworden, maakt niet dat de integriteit van de woning niet in gevaar is. De conclusie is dat de Stichting aansprakelijk is voor de door eisers als gevolg van dit gebrek geleden schade, tenzij zou komen vast te staan dat voor eisers ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst kenbaar was dat de constructie van de woning zodanig gebrekkig was dat dit het normaal gebruik als woning belemmerde. Onder kenbare gebreken moeten in dit verband ook gebreken worden verstaan die eisers niet kenden maar die zij wel zouden hebben ontdekt indien zij het onderzoek hadden verricht dat redelijkerwijs van hen mocht worden gevergd.

Verweer Stichting

De Stichting voert aan dat de scheuren kenbaar waren en dat zij onderzoek hadden moeten doen. Daarnaast beroept de Stichting zich op de ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule.

Exoneraties

Naar het oordeel van de kantonrechter valt onderhavig gebrek in de woning zuiver taalkundig niet onder de noemer 'eisen aan de bouwkwaliteit', aangezien het een constructiefout betreft. Voor zover dit gebrek al onder deze noemer zou kunnen worden gebracht of voor zover de Stichting daadwerkelijk bekend was geworden met de constructiefout indien zij het pand feitelijk had bewoond, geldt dat de Stichting aan het bepaalde in beide clausules van de koopovereenkomst redelijkerwijs niet die zin heeft mogen toekennen, althans dat zij redelijkerwijs niet heeft mogen verwachten dat zij zich ook in deze situatie, waarin de woning niet over de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, op deze exoneraties zou mogen beroepen

Tekortkoming

Nu de woning bij levering aan eisers ongeschikt was voor normaal gebruik als woonhuis en de Stichting geen beroep toekomt op de artikelen 21 en 22 van de koopovereenkomst, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koop-overeenkomst door de Stichting. Deze tekortkoming kan aan de Stichting worden toegerekend. Hierbij doet niet ter zake of de Stichting ook daadwerkelijk op de hoogte was van de gebreken. De Stichting is op grond van artikel 6:74 lid 1 BW verplicht de schade van eisers die het gevolg is van haar tekortkoming te vergoeden. De primaire vordering, een verklaring voor recht dat de Stichting aansprakelijk is voor de door eisers geleden schade, zal dan ook worden toegewezen.

Beslissing

De kantonrechter passeert deze verweren en wijst een gematigde schadevergoeding toe.

Bron: Rechtspraak.nl