Beroepsfout makelaar

Bankgarantie

In het koopcontract staat een financieringsvoorbehoud en een verplichting van [A (koper)] om een waarborgsom te storten of een bankgarantie te stellen. Op verzoek van [A] verlengen partijen een aantal maal de termijn van het financieringsvoorbehoud en de termijn voor het stellen van de bankgarantie of het storten van de waarborgsom, uiteindelijk tot en met 20 mei 2018. Die termijn verloopt zonder dat een bankgarantie wordt gesteld of een waarborgsom wordt gestort.

Geen termijn..

Op 6 juni 2018 mailt [makelaar] B.V. aan [A] :
“Van notariskantoor […] hebben wij afgelopen maandag vernomen dat de bankgarantie cq. de waarborgsom ten behoeve van de verkoop van de woning […] nog niet op de derdenrekening van de notaris zijn gestort en/of is gesteld.
Formeel stelt de verkoper, […], u middels deze brief als koper op grond van het niet nakomen van uw verplichting genoemd in artikel 5 van de ondertekende koopovereenkomst […] in gebreke.
Indien jullie naar aanleiding van dit schrijven nog vragen hebben verwijzen wij u hiervoor naar artikel 11 van de onderliggende koopovereenkomst. […]”

Wel termijn..

Op 14 juni 2018 rond 12.00 uur mailt [makelaar] B.V. aan [A] :
“Naar aanleiding van mijn gestuurde mail van 06 juni 2018 waarin we u in gebreke stellen mbt de gemaakte afspraken welke in de onderliggende koopovereenkomst gemaakt zijn, heb ik naar aanleiding hiervan vandaag met verkoper nader contact gehad.
Na afgelopen woensdag hebt/had u 8 dagen om alsnog aan uw verplichtingen te voldoen. Deze termijn verloopt vanavond om 24.00 uur.
Verkoper wenst dat u vandaag (uiterlijk vanavond 24.00 uur) aan de notaris de bankgarantie of waarborgsom ter hand stelt. Wanneer dit niet aangeleverd word, zal verkoper de koop gaan ontbinden en alle kosten en alle nog te maken kosten, schade en aanvullende schadevergoeding op u gaan verhalen.”

[makelaar] B.V. heeft een fout gemaakt

Partijen hebben een overeenkomst van opdracht gesloten. [makelaar] B.V. heeft niet gehandeld zoals van een redelijk denkend en redelijk handelend opdrachtnemer mag worden verwacht. Zij heeft een ingebrekestelling namens familie [verkoper] verstuurd die niet de concrete uiterste termijn van acht dagen bevatte, waarbinnen [A] alsnog zijn verplichting moest nakomen. [makelaar] B.V. heeft moeten begrijpen dat het essentieel is dat de brief een termijn bevat die een laatste mogelijkheid aan kopers geeft om het gebrek te herstellen. Dat is immers de essentie van een ingebrekestelling en zo staat het ook beschreven in artikel 11.1 van de koopovereenkomst tussen [A] en familie [verkoper] (de standaard koopovereenkomst van de NVM). Van een makelaar mag worden verwacht dat hij een adequate ingebrekestelling opstelt en verstuurt namens zijn opdrachtgever. Het argument van [makelaar] B.V. dat de makelaar in kwestie geen jurist is en dat dit dus niet van hem verwacht mag worden, gaat niet op. Het opstellen van een ingebrekestelling vraagt geen specifieke juridische kennis en is niet ingewikkeld.

Gevolgen van de fout: heeft familie [verkoper] schade geleden?

Om te beoordelen of de fout tot schade heeft geleid moeten twee situaties tegenover elkaar worden gezet: de werkelijke situatie (dus mét fout) en de situatie die zich zou hebben voorgedaan als die fout niet was gemaakt en er dus een adequate ingebrekestelling was gestuurd (de zogenaamde hypothetische situatie).

Er zijn, kort gezegd, twee mogelijke hypothetische situaties:

Na de (adequate) ingebrekestelling zou [A] niet tijdig een bankgarantie hebben gesteld of de waarborgsom hebben gestort. Familie [verkoper] zou in die situatie de koopovereenkomst hebben ontbonden en aanspraak hebben gemaakt op de contractuele boete. Dat is wat er volgens familie [verkoper] zou zijn gebeurd.

Na de (adequate) ingebrekestelling zou [A] tijdig, dus uiterlijk 14 juni 2018, een bankgarantie hebben gesteld of de waarborgsom hebben gestort. Familie [verkoper] zou in die situatie de koopovereenkomst niet hebben kunnen ontbinden en geen aanspraak hebben kunnen maken op een boete. Dat is wat er volgens [makelaar] B.V. zou zijn gebeurd.

Alsnog actie

“Het nut van een dergelijke duidelijke aanzegging wordt in deze zaak nog eens onderstreept met de reactie van […] [A] op de e-mail van de makelaar van 14 juni 2018 aan hen. In die e-mail is wél een concrete termijn gesteld, […], en dit leidt tot onmiddellijke actie bij […] [A] . […] antwoordt immers dat zij die dag alles in het werk hebben gesteld om de bankgarantie te regelen en dat dit de volgende dag “binnen is bij degene waar het hoort binnen te komen”.”
Dit komt ook overeen met de indruk die de heer [C] (naar eigen zeggen) had uit de contacten die hij in de aanloop naar 14 juni 2018 had: “Kopers hadden volgens mij het gevoel: dit komt wel goed.” Met andere woorden: ze waren door de mail van 6 juni 2018 en de mondelinge contacten kennelijk niet doordrongen geraakt van de fatale termijn, terwijl de mail van 14 juni 2018 hen wel meteen tot actie aanzette.

De rechtbank neemt dan ook aan dat als in de ingebrekestelling van 6 juni 2018 een duidelijke termijn had gestaan, [A] meteen of korte tijd na ontvangst daarvan actie had ondernomen om een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten.

Beslissing

Dit betekent dat niet aannemelijk is geworden dat hypothetische situatie 1. zich zou hebben voorgedaan. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat als er in de ingebrekestelling van 6 juni 2018 een duidelijke termijn van 8 dagen had gestaan, [A] tijdig een bankgarantie had gesteld of een waarborgsom had gestort. Familie [verkoper] had in die situatie de koopovereenkomst niet kunnen ontbinden.

De conclusie is dan ook dat familie [verkoper] geen aanspraak had kunnen maken tegenover [A] op de contractuele boete en dat is de enige schadepost die zij in deze procedure vordert.

De vordering van verkoper wordt afgewezen.

Bron: Rechtspraak.nl