Verkoper komt geen beroep toe op ouderdoms- en niet-zelfbewoningsclausules

Koopovereenkomst

Partijen hebben in de koopovereenkomst vastgelegd waaraan de te leveren zaak moet beantwoorden. Dat is gedaan in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, die gebaseerd is op het Model koopovereenkomst voor een bestaand appartementsrecht (model 2018).

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat de koper de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat betekent dat gebreken die na de koop en overdracht van de woning zijn gebleken, in beginsel voor rekening en risico van de koper komen. Dit artikel kan als een exoneratie ten gunste van de verkoper worden aangemerkt.

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst maakt daarop een uitzondering: de verkoper staat ervoor in (garandeert) dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik als woning. Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn staat de verkoper niet in en ook niet voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik in de weg staan, maar aan de koper bekend zijn.

Kenbaar

Deze garantie geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Het nalaten van een eigen onderzoek zal in het algemeen niet aan een koper, ook niet aan een onvoorzichtige koper, worden tegengeworpen als de verkoper heeft gezwegen waar hij had behoren te spreken of als de verkoper op het bewuste punt onjuiste inlichtingen heeft verschaft. De verkoper is namelijk gehouden mededeling te doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is. Soms zal op grond van de omstandigheden van het geval op een koper een onderzoeksplicht rusten, bij niet-naleving waarvan hem geen beroep op de door hem gestelde tekortkoming zal toekomen wanneer de zaak de door hem vermoede feitelijke eigenschappen niet blijkt te bezitten.

Waterleiding

Koper stelt dat het leidingwerk in de woning onder de vloer ernstige gebreken vertoont waardoor lekkage optreedt.

De volgende vraag die beantwoord moet worden is of de gebrekkige staat van de leidingen naar objectieve maatstaven een normaal gebruik van de woning belemmert. De rechtbank oordeelt dat dit het geval is. Van de leidingen voor aan- en afvoer van water in de woning mag verwacht worden dat deze waterdicht zijn. Dat de lekkageproblemen zich niet in de woning zelf, maar in de ondergelegen woning voordoen maakt dit niet anders. Omdat normaal gebruik van de gekochte woning leidt tot onrechtmatige overlast voor een ander, kan de gekochte woning niet voor normale bewoning worden gebruikt en daarmee is sprake van een gebrek.

Ouderdomsclausule

Voor de uitleg van de ouderdomsclausule acht de rechtbank van belang dat deze in de koopovereenkomst is opgenomen met de naam ‘ouderdomsclausule’. Verder is van belang dat in de eerste zin van de clausule staat dat de woning meer dan 80 jaar oud is en dat dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Uit deze naam en openingszin van de ouderdomsclausule volgt dat de reikwijdte daarvan wordt bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Weliswaar staat in de tweede zin van de ouderdomsclausule dat het ontbreken van eigenschappen voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van de koper komen, maar uit de tekst daarvan blijkt niet dat daaronder ook de kwaliteitsgebreken zijn begrepen die géén verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Als dat de bedoeling was geweest van partijen, dan had het voor de hand gelegen dat de garantie in artikel 6.3 van de koopovereenkomst was doorgehaald of het artikel geheel buiten toepassing was verklaard.

Op grond van de tekst van de ouderdomsclausule, gelezen in de context van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, mocht koper redelijkerwijs verwachten dat alleen die kwaliteitsgebreken voor haar risico komen die het gevolg van de ouderdom van de woning zijn. Dit betekent dat de ouderdomsclausule zo moet worden uitgelegd dat uitsluitend die gebreken voor risico van koper komen die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning.

Woning niet feitelijk zelf bewoond (artikel 33 koopovereenkomst)

Tot slot heeft [naam gedaagde] nog het verweer gevoerd dat hij niet op de hoogte kon zijn van een gebrek als dit, doordat hij niet zelf in de woning woonde. Met het oog daarop is met artikel 33 in de koopovereenkomst een beperking op de mededelingsplicht van de verkoper opgenomen voor gebreken waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest, als hij de woning zelf feitelijk had gebruikt.

De rechtbank verwerpt dit verweer. Anders dan in artikel 31 van de koopovereenkomst, wordt in artikel 33 niet gerefereerd aan de garantieregeling in artikel 6 van de koopovereenkomst. Kennelijk is artikel 33 bedoeld voor gebreken die weliswaar door een verkoper-tevens-bewoner zouden moeten worden meegedeeld (zoals bijvoorbeeld een raam dat niet meer open kan, een binnendeur die verwijderd is, een gesneuvelde licht-schakelaar), maar die niet aan normaal gebruik als woning in de weg staan. Van een dergelijk gebrek is geen sprake.

Beslissing

Aansprakelijkheid verkoper voor herstelkosten. Uitsluitend werkzaamheden verricht in het kader van herstel van de riolering komen voor vergoeding in aanmerking. Gevorderde aanvullende schadevergoeding wordt afgewezen, want deze is onvoldoende onderbouwd.

Bron: Rechtspraak.nl