Professionele vastgoedontwikkelaar handelt onzorgvuldig bij inroepen financieringsvoorbehoud

O. is koper van beide appartementsrechten. [gedaagde 1] is eigenaar/verkoper van [adres 2] en [gedaagde 2] van [adres 3] . De koopprijs voor beide appartementsrechten bedraagt in totaal € 1.550.000,00 en de overeengekomen leverdatum is 12 april 2021. O.  heeft op de kwaliteitsrekening van de notaris een waarborgsom gestort van € 155.000,00, gelijk aan de boete van 10% van de koopsom die verschuldigd wordt als de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming door de andere partij wordt ontbonden.

Documentatieplicht en inspanningsverplichting bij inroepen financieringsvoorbehoud

In de koopovereenkomst staat dat een beroep op het financieringsvoorbehoud gedocumenteerd moet worden gedaan. De achtergrond van deze documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. Daarbij heeft de koper ook een inspanningsverplichting om een financiering te krijgen; de koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen. De documentatieplicht dient ook mede om te beoordelen of aan die inspanningsverplichting is voldaan.

Afwijzingsbrief

In de koopovereenkomst is niet nader bepaald wat “gedocumenteerd” betekent en welke document(en) O. moet tonen. In de e-mail van 8 april 2021 van verkoper staat dat een “schriftelijke afwijzing van D.” moet worden meegestuurd. O. heeft verkoper 1 en verkoper 2 inderdaad een brief van D. toegestuurd. Deze brief is zeer summier. Of met deze brief is voldaan aan de documentatieplicht (en inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen) hangt af van de omstandigheden van het geval.

De brief geeft geen beeld van de (on)mogelijkheid om een financiering te krijgen. O. heeft op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt hoe de financieringsaanvraag bij D. is ingediend en of zij daarbij alle relevante gegevens aan D. heeft verstrekt. Zo is onduidelijk gebleven of O. de stukken die zij in dit kort geding heeft overgelegd, ook aan D. heeft verstrekt. Ook is niet duidelijk geworden of O. de voor het verstrekken van een financiering noodzakelijke aannemingsovereenkomst aan D. heeft verstrekt.

Nalatig

Bovendien heeft verkoper 2 bij e-mail van 22 april 2021 O. gevraagd om de onderliggende stukken die aan D. ten behoeve van de financieringsaanvraag zijn overgelegd te mogen inzien en hebben verkoper 1 en verkoper 2 O. laten weten dat zij de ontbinding niet accepteren. In die situatie had het op de weg van O. gelegen om nadere stukken aan verkoper 1 en verkoper 2 te verstrekken. Een aannemingsovereenkomst is door O. ook niet in deze procedure in het geding gebracht, terwijl O. hierover naar verkoper 1 en verkoper 2 heeft gecommuniceerd dat het alleen nog daarop wachten was en de financiering dan in orde zou komen.

Boete

Het vorenstaande leidt voorshands tot de conclusie dat O. onvoldoende heeft onderbouwd dat zij zich voldoende heeft ingespannen om te voorkomen dat zij een beroep op de ontbindende voorwaarde mocht doen. Dit heeft tot gevolg dat de door O. ingeroepen ontbinding zonder het beoogde rechtsgevolg is gebleven. Dit betekent tevens dat O. in gebreke is met de nakoming van de koopovereenkomst, zodat verkoper 1 en verkoper 2 terecht de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen. Dit betekent dat O. in beginsel de tussen partijen overeengekomen contractuele boete aan verkoper 1 en verkoper 2 zal moeten betalen.

Bron: Rechtspraak.nl