Kamervragen invoeren prijsopdrijvende startersvrijstelling

Nog geen causaal verband

Deze vragen gaan uit van een aantal veronderstellingen over de effecten van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting op de woningmarkt. Het is echter nog te vroeg om op basis van de huidige cijfers definitieve uitspraken te doen over het prijseffect van de maatregelen. De wet is immers pas kortgeleden in werking getreden. Daarop is door de markt geanticipeerd. De beschikbare cijfers geven derhalve nog geen betrouwbaar en volledig beeld. Ook is het niet goed te zeggen in hoeverre de overdrachtsbelasting en de prijsstijging aan elkaar gerelateerd zijn. Het tekort aan woningen en de lage rente spelen hierbij ook een grote rol.

Daarnaast geldt dat de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in ieder geval tot gevolg heeft dat de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers is verstevigd.

Hoewel het uiteindelijke prijseffect moeilijk is in te schatten, ligt voor de woningmarkt als geheel in de rede dat de differentiatie prijsbeperkend uitvalt. Per saldo wordt de woningmarkt namelijk minder fiscaal gestimuleerd door de differentiatie.

Verbeterde positie starters(vrijstelling)

Starters bij wie de Loan-to-Value (LTV) knelt maar de Loan-to-Income (LTI) niet hoeven immers minder (lang) te sparen alvorens zij voldoende eigen middelen hebben om een woning te kopen.

Afweging diverse varianten

Door opname van het hoofdverblijfcriterium wordt de belegger nu gerichter zwaarder belast, omdat een belegger al vanaf de eerste woning die ter belegging wordt aangeschaft een hoger tarief betaalt. Ook de startersfaciliteit is door de aanvullende opname van het hoofdverblijfcriterium, het slechts eenmalig kunnen toepassen van de vrijstelling, en de beoordeling van de vrijstelling per verkrijger gerichter dan de basisvariant uit het Dialogic-onderzoek. Daarbij werd alleen uitgegaan van een leeftijdsgrens. Daarnaast werd in dat onderzoek de toepassing van de vrijstelling niet beoordeeld per individuele verkrijger, maar moesten, ingeval van een gezamenlijke verkrijging, alle verkrijgers aan de criteria voldoen. Het was dus relevant met wie een verkrijger samen een woning verkreeg. De alternatieve definities van de begrippen belegger en starter hebben de regeling uitvoerbaar en gemaakt en de verwachtte doeltreffendheid en doelmatigheid ervan vergroot.

Beleggers

Anticipatie op de nieuwe wetgeving door beleggers was alleen te voorkomen geweest als de wetgeving met terugwerkende kracht wordt ingevoerd. Dat is een uiterst zwaar wetgevend instrument, waarvoor het kabinet in dit geval geen aanleiding heeft gezien. De periode waarbinnen beleggers konden anticiperen is wel zo kort mogelijk gehouden. Beleggers moesten, om niet het verhoogde tarief van 8% te betalen, niet alleen de koopovereenkomst sluiten vóór 1 januari 2021, maar ook daadwerkelijk de woning voor 1 januari 2021 overgedragen hebben gekregen via de notaris. Daarnaast heeft anticipatie slechts een tijdelijk effect op het beleggingsvolume. Beleggers zullen aankopen hooguit naar voren hebben gehaald. Op de iets langere termijn is de verwachting dat het beleggingsvolume als gevolg van de maatregelen juist zal dalen.

Bron: Rijksoverheid