Bouw niet tijdig aangevangen, boete verschuldigd?

Tijdige aanvang/ oplevering volgens koopovereenkomst

Artikel 7.a. De Erfpachter is verplicht met de bebouwing van het terrein aan te vangen binnen zes (6) maanden na de ingangsdatum van de herziening en vervolgens regelmatig met de bouw voor te gaan. [..]

c. De bebouwing van het terrein en de inrichting van de onderbouwde delen dienen te zijn voltooid binnen achttien (18) maanden na de datum van ingang van de herziening.

Artikel 14
...
Indien Koper niet aan de hiervoor gemelde verplichting voldoet, verbeurt hij – na ingebrekestelling – ten behoeve van Stichting Y. voormeld, een direct opeisbare boete van één honderdduizend euro (€ 100.000,00).

Nalatig

Als niet weersproken staat vast dat [gedaagde] zijn verplichting op grond van het bepaalde in artikel 2 lid k onder 1 onder 6 van de koopovereenkomst niet is nagekomen, ook niet nadat hij in gebreke is gesteld door Y. [gedaagde] is daarom in beginsel de boete die in artikel 14 van de koopovereenkomst tussen partijen is overeengekomen verschuldigd.

Verweer gedaagde

[gedaagde] betoogt dat hij de boete niet is verschuldigd, omdat het boetebeding in strijd met de goede zeden of de openbare orde en daarom nietig is dan wel vernietigbaar. [gedaagde] voert daartoe aan dat bij de totstandkoming van de koopovereenkomst nauwelijks aandacht is besteed aan het bestaan, de grondslag en de noodzaak van het boetebeding.

BW

Op grond van artikel 3:40 lid 1 BW is een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, nietig. Om te oordelen of het boetebeding in de gegeven omstandigheden nietig is moet sprake zijn van strijd met de fundamentele beginselen van de rechtsorde of algemene belangen van fundamentele aard.

Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van strijd met de fundamentele beginselen van de rechtsorde of algemene belangen van fundamentele aard. Een boetebeding is een middel dat strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan. Ymere heeft het boetebeding in de koopovereenkomst opgenomen om nakoming van specifieke afspraken af te dwingen, waaronder het aanvangen met de bouw van een eengezinswoning en het voltooien ervan.

Beslissing

Het boetebeding is niet in strijd met de goede zeden of de openbare orde. Het boetebeding is op die grond dan ook niet nietig.

Algemene voorwaarde

Nu nakoming van een overeengekomen boete is gevorderd van een consument, ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of het boetebeding moet worden gekwalificeerd als een algemene voorwaarde. Als daarvan sprake is moet de rechtbank immers ambtshalve toetsen of het boetebeding op grond van artikel 3:40 lid 2 BW mogelijk nietig of vernietigbaar is omdat het boetebeding op grond van artikel 6:233 onder a. BW een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: Richtlijn 93/13). Op grond van artikel 3 van Richtlijn 93/13 wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.

Kennis zijde koper

De rechtbank begrijpt het betoog van [gedaagde] dat bij de totstandkoming van de koopovereenkomst nauwelijks aandacht is besteed aan het bestaan, de grondslag en de noodzaak van het boetebeding zoals hiervoor weergegeven, dat het boetebeding een algemene voorwaarde is waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Ymere heeft hiertegen ingebracht dat wel degelijk aandacht is besteed aan het boetebeding, hetgeen volgens haar kan worden opgemaakt uit het feit dat iedere pagina van de koopovereenkomst is geparafeerd. Ymere wijst er daarbij op dat de koopovereenkomst tot stand gekomen is met behulp van een makelaar. Deze omstandigheden leiden echter niet tot de conclusie dat afzonderlijk is onderhandeld over het opleggen van een boete. Bezien in het licht van artikel 3 van Richtlijn 93/13 moet naar het oordeel van de rechtbank het boetebeding dan ook worden gekwalificeerd als een algemene voorwaarde.

Beslissing rechtbank

Koper moet de boete ad €100.000 aan stichting Y. betalen.

Bron: Rechtspraak.nl