Verkoop woning en funderingsproblemen

Vordering kopers

Kopers vorderen partiële vernietiging op grond van dwaling of ontbinding van de koopovereenkomst op grond van non-conformiteit en terugbetaling van een deel van de koopsom van € 60.000,00. Dit bedrag ziet op de waardevermindering van de woning, waarbij rekening is gehouden met mogelijke herstelkosten en de onzekere situatie waarin kopers verkeren.

Verweer verkopers

Verkopers stellen zich op het standpunt dat zij kopers volledig hebben geïnformeerd over wat hen op het moment van verkoop over de fundering bekend was.

Onderzoek (derden)

In juni 2018 heeft constructiebureau L. een woonblok in de [adres] geïnspecteerd en haar bevindingen vastgelegd in een rapport van augustus 2018. Hieruit volgt dat de stabiliteit van de fundering normaliter als redelijk wordt beoordeeld. Daarbij geldt een handhavingstermijn van vijftien tot twintig jaar. Echter is op de geïnspecteerde locatie een betonbalk verticaal gescheurd, wat de stabiliteit matig tot slecht maakt. Die classificatie leidt tot een handhavingstermijn van één tot vijf jaar. De palen zijn relatief weinig aangetast. De draagkracht is voldoende beoordeeld. Door constructiebureau L. werd aanbevolen om het nog door hen uit te voeren betonbalkonderzoek af te wachten. In 2019 is dit nader onderzoek gedaan naar betonbalken in de [adres]. Bij zeven van de veertien onderzochte woningen is minimaal één scheur in de betonbalk geconstateerd. De oorzaak hiervan blijkt een onvoldoende hoeveelheid en niet goed aangebrachte bewapening te zijn. In nagenoeg alle onderzochte woningen is blootliggende bewapening waargenomen. In haar rapport van 17 juni 2019 beveelt constructiebureau L. aan om de funderingen van de bouwblokken te herstellen zodat deze voldoende sterk zijn om de belasting af te dragen.

Hebben verkopers hun mededelingsplicht geschonden?

De kern van het geschil betreft de vraag of verkopers een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden, omdat zij wisten of behoorden te weten dat er mogelijk sprake is van funderingsgebreken. Voor het antwoord op de vraag of verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden is het van belang om vast te stellen over welke informatie verkopers ten tijde van de verkoop van de woning beschikten, en of zij gehouden waren deze informatie met kopers te delen.

Ondanks het feit dat P. slechts onderzoek liet uitvoeren aan de aan haar in eigendom toebehorende huurwoningen, hield zij de particuliere eigenaren van de woningen in de [adres] ook op de hoogte. Bij brief van 16 november 2018 heeft P. aan de bewoners van de [adres] bericht dat de uitslagen van de onderzoeken per woonblok verschillend waren. Hieruit kon geen conclusie worden getrokken, zodat meer onderzoek nodig was. P. liet daarnaast weten dat de constructeur in het eerste kwartaal van 2019 bij iedere huurwoning individueel de kruipruimte zou komen inspecteren. Daarna kon P. pas een goed beeld vormen van de situatie per woning en de vervolgstappen bepalen.

Mogelijke funderingsproblemen

De woning is op 18 december 2018 aan kopers verkocht. Op dat moment was dus slechts bekend dat er mogelijk funderingsproblemen waren, maar dat nader onderzoek bij de individuele woningen nodig was. Pas in 2019, dus na verkoop van de woning aan kopers, is dit nader onderzoek uitgevoerd. Uit het daarop volgende rapport van 17 juni 2019 blijkt dat in ieder geval de helft van de onderzochte woningen funderingsgebreken hebben. Naar het oordeel van de rechtbank ruste op verkopers dan ook alleen de plicht om aan kopers mede te delen dat er in 2019 onderzoek naar de fundering van de woningen in de [adres] gedaan zou worden. Er bestond geen mededelingsplicht wat betreft de staat van de fundering, omdat daarover geen concrete informatie beschikbaar was.

Het verweer van kopers dat verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden doordat zij kopers niet op de hoogte hebben gebracht van brieven die zij na het sluiten van de koopovereenkomst, maar vóór de levering van de woning van P. hebben ontvangen slaagt ook niet. Tussen het opnemen van het depot in de koopovereenkomst en de levering van de woning hebben zich geen nieuwe omstandigheden voorgedaan. In die periode is wel onderzoek uitgevoerd, maar de resultaten van dit onderzoek zijn pas bekend geworden in juni 2019. Er waren dan ook geen nieuwe feiten en omstandigheden die verkopers aan kopers hadden kunnen en moeten mededelen.

Samengevat geldt dat verkopers ten tijde van de verkoop van de woning geen informatie aan kopers konden mededelen, omdat die hen nog niet bekend was. Gelet hierop is er geen sprake van schending van de mededelingsplicht door verkopers.

Bron: Rechtspraak.nl