Boetebeding staat niet in verhouding tot geleden schade

De rechtbank komt tot de conclusie dat aangenomen moet worden dat partijen met elkaar de datum van 1 juli 2019 zijn overeengekomen als de datum waarop koper uiterlijk het financieringsvoorbehoud kon inroepen. De stelling van koper dat de termijn om de financiering voor elkaar te krijgen onredelijk kort is (dertien dagen vanaf de ondertekening van de koopovereenkomst waarvan maar acht werkdagen) en het daarom niet realistisch is dat partijen de datum van 1 juli 2019 hebben afgesproken, volgt de rechtbank niet. Vast staat namelijk dat koper reeds geruime tijd vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst met verschillende geldverstrekkers in gesprek was over de financieringsmogelijkheden van het perceel (en de daarop te bouwen woning) en dat koper dit ook aan verkoper had verteld. Zo heeft koper op 13 juni 2019 een afwijzing van geldverstrekker X ontvangen.

Te laat

Koper heeft zich eerst op 9 en 10 juli 2019 tegenover verkoper op het financieringsvoorbehoud beroepen, zodat hij dat niet tijdig heeft gedaan. Dit betekent dat het door koper beoogde rechtsgevolg – ontbinding van de koopovereenkomst – niet is ingetreden. De vraag of het beroep van koper op het financieringsvoorbehoud voldoet aan de voorwaarden die partijen in dat kader zijn overeengekomen en of dit beroep goed is gedocumenteerd zoals bedoeld is in artikel 15.3 van de koopovereenkomst, behoeft daarom geen bespreking meer.

Geen schade?

Koper stelt dat het boetebeding leidt tot een onaanvaardbaar resultaat omdat verkoper geen schade heeft geleden door zijn (late) beroep op het financieringsvoorbehoud, zodat sprake is van een wanverhouding met het boetebeding. verkoper betwist dat sprake is van een wanverhouding en voert daartoe aan dat hij als gevolg van de tekortkoming van koper veel langer de hypotheeklasten en overige kosten van het perceel heeft moeten dragen. Daarnaast meent verkoper dat hij door de houding van koper en de aanzienlijke hoeveelheid processtukken, kosten van juridische bijstand heeft moeten maken. Tot slot wijst verkoper erop dat hij het perceel uiteindelijk voor een aanzienlijk lagere prijs aan een nieuwe koper heeft kunnen verkopen. koper heeft dit alles weersproken.

Onvoldoende onderbouwing door verkoper

De rechtbank is van oordeel dat verkoper onvoldoende inzicht heeft gegeven in de schade die hij heeft geleden. Zo heeft verkoper niet onderbouwd welke hypotheeklasten en overige kosten van het perceel hij door de tekortkoming van koper langer heeft moeten betalen. Voorts heeft koper ten aanzien van de kosten van juridische bijstand terecht aangevoerd dat deze kosten aan de orde komen bij een eventuele proceskostenveroordeling ex artikel 237 Rv en geen onderdeel kunnen uitmaken van de schade die door middel van de onderhavige boete van 10% van de kooprijs gecompenseerd dient te worden. Ten aanzien van de afwijkende koopprijs tussen het perceel (€ 431.000,00) en het perceel zoals verkoper dat uiteindelijk aan een derde heeft verkocht (€ 412.500,000) heeft koper gemotiveerd aangevoerd dat dit verschil het gevolg is van het niet minieme verschil in kavelgrootte tussen beide percelen (circa 500 m2) en het tijdsverloop doordat verkoper bewust ervoor heeft gekozen om het perceel na 10 juli 2019 niet direct en actief in het openbaar te koop aan te bieden, maar dit pas zeven maanden later heeft gedaan. verkoper heeft deze stellingen van koper onvoldoende weersproken.

Niet in verhouding

In het licht van deze omstandigheden zal de rechtbank ervan uitgaan dat de schade van verkoper in geen enkele verhouding staat tot de gevorderde boete. Ook is de overschrijding van de termijn waarbinnen koper het financieringsbehoud kon inroepen zeer kort geweest. Deze bedraagt nog geen tien dagen, terwijl niet gebleken is dat deze tijdspanne voor verkoper van beslissende betekenis was, terwijl koper aan de andere kant wel direct opgave heeft gedaan van de weigering van de geldvertrekker om een hypotheek te verstrekken, toen hij deze ontving. Dat betekent dat in dit geval toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt, zodat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete gematigd wordt.

Afspraak is (halve) afspraak

De rechtbank weegt, aan de andere kant, ook mee dat partijen een bindende overeenkomst hebben gesloten en dat verkoper belang heeft bij een effectieve prikkel tot nakoming van de overeenkomst, ook als in dit concrete geval geen of slechts beperkte schade geleden is. De rechtbank zal daarom de contractuele boete met 50% matigen tot € 20.250,00. Dat bedrag zal, zoals gevorderd, worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 februari 2020.
 

Bron: Rechtspraak.nl