Tweede hypotheek en verhuurd pand

De consumenten wilden in 2019 een nieuwe woning aankopen (hierna: de nieuwe woning) en de eigen woning verkopen waarbij de consumenten de verkoopwinst van de eigen woning wilden gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning.

Het verweer van de adviseur

De adviseur heeft de volgende verweren gevoerd. Tijdens het oriëntatiegesprek met de consumenten zijn de wensen van de consumenten besproken, heeft de adviseur aangegeven dat de financiële situatie complex is en het financieren van een nieuwe woning lastig zou zijn. De consumenten hebben aangegeven hiervan op de hoogte te zijn. Enkele dagen later hebben zij de nieuwe woning gekocht en de adviseur gevraagd om advies en bemiddeling bij het verkrijgen van een financiering daarvoor. De consumenten hebben aangegeven dat er een tweede hypotheekrecht van ING rust op de eigen woning maar dat dat geen problemen kan opleveren gelet op de overwaarde van de tweede woning, die zij verhuren.

De adviseur erkent dat hij dit niet voor waarheid had mogen aannemen en navraag had moeten doen bij I. over de gevolgen van de verkoop van de eigen woning door de consumenten. Pas op 11 februari 2020, nadat de consumenten de nieuwe woning hadden gekocht en de eigen woning hadden verkocht, werd hij bekend met de voorwaarde van I. voor het doorhalen van de hypotheken.

Zwakkere partij

Uitgangspunt is verder dat de consumenten worden beschermd tegen het gevaar van een gebrek aan kennis, kunde, inzicht en eigen lichtvaardigheid. Reden daarvoor is dat een hypotheekadviseur de professionele en bij uitstek deskundige partij is, terwijl het een consumenten aan die deskundigheid nu juist normaal gesproken ontbreekt. Doel van de bescherming is dat consumenten dusdanig worden geïnformeerd over de aard van het af te sluiten product en de risico’s van hun keuzes, dat zij voor het tekenen van een offerte een weloverwogen beslissing kunnen nemen.

Onderzoeksplicht adviseur

Als een consument zijn woning wil verkopen, een andere woning wil kopen en daarvoor een financiering wil aanvragen, is het aan de adviseur om uit te zoeken of beperkingen gelden vanwege bestaande hypothecaire geldleningen op de te verkopen woning. Ook moet hij onderzoeken welke maatregelen kunnen worden genomen om de financieringsaanvraag toch te laten slagen. Als geen passende maatregelen mogelijk zijn, moet de adviseur de consument waarschuwen dat de gewenste financiering niet haalbaar is.

Tekortgeschoten

Naar het oordeel van de commissie is de adviseur tekortgeschoten in de op hem rustende zorgverplichting door niet voldoende informatie in te winnen over de gevolgen van de aankoop van de nieuwe woning en de verkoop van de eigen woning voor de bestaande financiering en hypotheekrechten bij I. Dit geldt temeer omdat de adviseur vanaf het oriëntatiegesprek bekend was met de complexe financiële situatie van de consumenten en er sprake was van een eerste en een tweede hypotheekrecht op de eigen woning ten gunste van I. Uit de gespreksnotities van de adviseur in het dossier blijkt dat tijdens het oriëntatiegesprek en het hypotheekgesprek in september 2019 de hypotheekrechten van I. als knelpunten zijn benoemd voor het aanvragen van een financiering.

Verzuim

De adviseur was bekend met het hypotheekrecht van I., hij heeft dit ook aangekaart bij N. echter geen contact gelegd met I. om zich ervan te vergewissen onder welke voorwaarden I. royement zou verlenen. Dat de adviseur heeft aangevoerd dat het digitale aanvraagsysteem geen ruimte bood om informatie omtrent de tweede woning op te nemen en daartoe met N. is besproken om apart stukken hierover aan te leveren volgt naar het oordeel van de commissie niet dat de adviseur een concreet verzoek heeft gedaan aan N. om contact op te nemen met I. over de voorwaarden voor royement noch dat op basis daarvan de verplichting hiertoe op N. is overgegaan. De commissie oordeelt dat de adviseur op dit punt de regie tijdens het adviestraject onvoldoende heeft gevoerd. In zoverre is de klacht van de consumenten jegens de adviseur dus gegrond.

Beslissing

De commissie beslist dat de adviseur een bedrag van € 500,- (matiging hypotheekadvieskosten) aan de consumenten vergoedt.

Lees hier de volledige uitspraak.

Bron: Kifid