Verkoop eerder samengevoegde woning

Uitgangspunten

• Op 1 augustus 2005 heeft verkoper (en overleden partner) een woning aan de [adres 1] ( [postcode] ) te [plaats 1] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 1] , in eigendom verkregen.
• Op 2 juli 2007 heeft verkoper de naastgelegen woning aan de [adres 2] ( [postcode] ) te [plaats 1] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 2] , in eigendom verkregen.
• Ten behoeve van het realiseren van een doorgang tussen beide woningen heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats 1] (hierna: het college) bij besluit van 14 augustus 2007 een lichte bouwvergunning verleend.
• Na realisering van de doorgang zijn de samengevoegde woningen door verkoper als één woning bewoond. De oplevering van de bouwwerkzaamheden is niet bij het college gemeld.
• Na een administratieve controle en een bezoek ter plaatse in 2011 door een medewerker van de gemeente werd voor het college duidelijk dat de werkzaamheden gereed waren en dat kon worden overgegaan tot intrekking van huisnummering [adres 2].
• Op 8 mei 2018 heeft het college besloten tot intrekking van de huisnummering ‘ [adres 2] [plaats 1] ’. In dit besluit is vermeld dat de nummeraanduiding niet meer actueel is vanwege een ‘voormalige’ samenvoeging van twee woningen.

Tot zover allemaal (fiscaal) goed.

• Medio 2017 heeft verkoper een makelaar ingeschakeld voor de verkoop van de samengevoegde woning.
• Vanwege het uitblijven van interesse voor de samengevoegde woningen heeft verkoper besloten de woningen (weer) te splitsen. In april 2018 is de doorgang tussen de woningen dichtgemaakt. Tegen de nieuwe muur is in de woning met nummer [nummer adres 2] een keukenblok geplaatst.
• De woningen zijn vervolgens op 24 mei 2018 los van elkaar door de makelaar te koop aangeboden.

Deal

Op 5 november 2018 heeft koper met verkoper een koopovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres 2].

En toen begon het probleem

Kort daarna heeft koper een energielabel voor deze woning aangevraagd. Op 12 november 2018 heeft de Helpdesk Energielabel de aanvraag afgewezen, omdat het adres [adres 2] volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen niet meer bestaat als zelfstandig adres.
Bij notariële akte van levering van 28 november 2018 is de woning (zonder energielabel) geleverd aan koper.

1+1 = 1

Koper is er vervolgens achter gekomen dat de gekochte woning vanwege het ontbreken van een huisnummer bestuursrechtelijk door verschillende instanties wordt beschouwd als één samengevoegde woning met [adres 1].

Mogelijke oplossing?

Verkoper heeft hierover diverse keren contact gezocht met de gemeente.
Bij e-mail van 28 mei 2020 heeft een medewerker van de gemeente koper bericht dat er in overleg met verkoper wordt onderzocht of voor de zonder vergunning gesplitste woning aan de [adres 1] alsnog een omgevingsvergunning kan worden verleend.

...
Op 16 juli 2020 heeft het college een principeverzoek van verkoper om medewerking te verlenen aan het splitsen van de woning afgewezen. Volgens het college is het (bouw)plan in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan Binnenstad en Havens, het Parapluplan [plaats 1] en het Voorbereidingsbesluit en parkeerbeleid Binnenstad en Havens (hierna: het bestemmingsplan, het parapluplan respectievelijk het voorbereidingsbesluit). Het meest recente voorbereidingsbesluit is van toepassing tot en met 27 januari 2022. Het college heeft verkoper verzocht de ontstane (met de regels strijdige) situatie ongedaan te maken.

In gebreke

Koper heeft verkoper in gebreke gesteld. Deze vroeg nog om uitstel, welke afgewezen werd. Koper heeft bij brief van zijn advocaat van 3 november 2020 de koopovereenkomst en de leveringsakte buitengerechtelijk ontbonden.

Laatste poging verkoper

Bij brief van 5 februari 2021 heeft verkoper het college verzocht aan de onroerende zaak, kadastraal bekend [kadastrale gegevens 2] , huisnummer [nummer adres 2] toe te kennen. Op 28 april 2021 heeft het college de beslissing op de aanvraag om omgevingsvergunning van verkoper aangehouden op grond van het Voorbereidingsbesluit parkeerbeleid Binnenstad en Havens van 28 januari 2021. Het college heeft aangekondigd uiterlijk 24 maart 2022 een besluit te nemen op de aanvraag.

Ongedaanmakingsverplichtingen

Ontbinding van de koopovereenkomst leidt tot ongedaanmakingsverplichtingen. Dit betekent dat koper de woning moet terugleveren en dat verkoper gehouden is tot terugbetaling van de koopsom.

Aanvullende vordering koper

vordert verder een schadebedrag van in totaal € 82.796,00. Dit bedrag bestaat uit de volgende schadeposten:
- onderhoudskosten (€ 2.175);
- gederfd/verminderd woongenot (€ 10.000);
- gemiste waardestijging van de woning (€ 70.000) en
- kosten van het taxatierapport (€ 621).

De beslissing

De rechtbank verklaart voor recht dat koper de koopovereenkomst bij brief van 3 november 2020 buitengerechtelijk heeft ontbonden,

• veroordeelt verkoper mee te werken aan de teruglevering van het gekochte,
• veroordeelt verkoper tot betaling van schadevergoeding ter grootte van € 82.796,00
• ...

{De makelaar ontkomt aan een mogelijke schadeclaim, doordat de schending van de schadebeperkingsplicht aan verkoper wordt toegerekend.}

Bron: Rechtspraak.nl