Kamervragen opkoopbescherming Amsterdam

Het ministerie heeft de afgelopen maanden contact gehad met verschillende gemeenten, waaronder de gemeente Amsterdam, over de algemene werking en reikwijdte van de opkoopbescherming. Zo heeft het ministerie een presentatie gegeven over de werking van de opkoopbescherming aan de G4 + G44 en de Metropool Regio Amsterdam. Tevens heeft het ministerie verschillende vragen van gemeenten, ook van de gemeente Amsterdam, beantwoord via de email of digitale overleggen. De gegeven presentaties en een document waarin een aantal vragen van de G5 geclusterd zijn beantwoord zijn bijgevoegd. [Zie onder bij downloads]

De opkoopbescherming is onderdeel van de Huisvestingswet 2014. De Huisvestingswet 2014 is zo vormgegeven dat de gemeente op verschillende onderdelen zelf de reikwijdte van het instrumentarium kan bepalen, mits zij dit onderbouwt. Op die manier kan de gemeente het instrumentarium aan laten sluiten op de lokale situatie.

Vraag 4

Is het waar dat Amsterdam huizen tot ruim boven de NHG-grens wil aanwijzen voor de opkoopbescherming? Hoe rijmt u dit met de wettelijke bepaling dat de opkoopbescherming kan worden ingevoerd om goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen?

Antwoord op vraag 4
De wet schrijft voor dat er enkel goedkope en middeldure woningen kunnen worden aangewezen onder de opkoopbescherming. In de toelichting op de wet staat dat gemeenten op basis van hun lokale situatie zelf moeten onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen, omdat gemeenten zelf goed zicht hebben op hun lokale situatie. De NHG-grens is berekend op basis van de gemiddelde verkoopprijs in heel Nederland. De NHG-grens kan voor bepaalde gemeenten een passende maatstaf zijn. Tegelijkertijd zijn er ook gemeenten waar de gemiddelde verkoopprijs een stuk hoger of lager ligt dan het landelijk gemiddelde, waardoor een andere maatstaf mogelijk beter aansluit bij de lokale situatie. De keuze voor welke maatstaf wordt gebruikt is aan de gemeente zelf.

Woningwaardegrens

Amsterdam is voornemens om een woningwaarde grens van 512.000 euro aan te houden. Dit betekent dat koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan 512.000 euro in het aangewezen gebied onder de opkoopbescherming komen te vallen. De gemeente Amsterdam heeft de woningen in bezit van eigenaar-bewoners verdeeld in prijssegmenten van elk 20 procent van het totaal (zie tabel 1). Amsterdam is voornemens om de prijssegmenten goedkoop, middelduur laag en middelduur onder de opkoopbescherming te laten vallen. Dit komt overeen met de woningwaarde grens van 512.000 euro. De gemeente Amsterdam kiest niet voor de NHG-grens omdat de gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam een stuk hoger ligt dan in de rest van Nederland, en daarmee ook hoger ligt dan de NHG-grens.

Sterke onderbouwing

Amsterdam is voornemens om de hele stad onder het aangewezen gebied te laten vallen. Feitelijk gezien kan dit binnen de wet. Dit betekent dat de gemeente moet aantonen dat er in de gehele stad sprake is van schaarste en/of leefbaarheidsproblematiek door de opkoop van de woningen. In algemene zin geldt dat een dergelijke brede toepassing ingrijpender en daarmee lastiger te onderbouwen is dan een smallere toepassing. Een sterke onderbouwing is dan ook een vereiste. Wanneer deze onderbouwing ontbreekt lopen gemeenten het risico dat de rechter de verordening (gedeeltelijk) onverbindend verklaart. Het belang van een sterke onderbouwing heeft het ministerie ook in verschillende overleggen richting gemeenten gecommuniceerd. Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente zelf om het instrument voldoende te onderbouwen.

De gemeente Amsterdam is bekend met het invoeren van huisvestingsverordeningen. Zij weet dat er een goede onderbouwing nodig is voor de afbakening die zij kiest. Amsterdam is ervan overtuigd dat zij een sterke onderbouwing heeft om het instrument stadsbreed in te kunnen voeren. Een dergelijke beslissing is aan de gemeente zelf.

Bron: Rijksoverheid