Een makelaar heeft in 2014 op F. een woning te koop aangeboden met een woonoppervlakte van 110 m². Koper heeft de woning gekocht. Bij verkoop in 2019 is koper gebleken dat de woning een woonoppervlakte heeft van 77 m². Volgens koper heeft de makelaar een fout gemaakt en daarmee onrechtmatig jegens hem gehandeld. Hij vordert daarom schadevergoeding. De kantonrechter oordeelt dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld, maar wijst de vordering tot schadevergoeding af, omdat niet is gebleken dat koper schade heeft geleden.

Argumenten makelaar

De makelaar heeft in dit verband aangevoerd dat in artikel 5.11 van de koopovereenkomst is bepaald dat verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen van partijen enig recht verleent. Verder heeft [gedaagde] verwezen naar een aantal in haar verkoopbrochures opgenomen bepalingen, waaronder een exoneratieclausule voor wat betreft de juistheid van door haar verstrekte gegevens, een vermelding over de op de koper rustende onderzoeksplicht en het advies om een aankoopmakelaar in te schakelen.

De kantonrechter overweegt dat dergelijke standaardmededelingen op zichzelf niet specifiek genoeg zijn om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een N.-makelaar, aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.

Taxatie

Niet in geschil is dat de woonoppervlakte van de woning, gemeten volgens de meetinstructie, kleiner is dan 110 m², namelijk 77 m². Er is daarom sprake van een fout. Dat de makelaar de woning niet zelf heeft ingemeten, maar de gegevens uit het taxatierapport van [xxx] heeft overgenomen, betekent niet dat zij voor die gegevens niet aansprakelijk is. De makelaar heeft niet de zorgvuldigheid betracht die in dit geval van haar mocht worden verwacht. Bovendien is de makelaar aansprakelijk voor de gedragingen van [xxx] (artikel 6:76 BW). De fout levert een onrechtmatige daad op die aan de makelaar kan worden toegerekend.

Schade?

In dit geval moet de omvang van de schade worden bepaald door het vergelijken van de situatie waarin de huiseigenaar nu verkeert, met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de makelaar achterwege zou zijn gebleven, en in de advertentie de juiste woonoppervlakte van de woning zou zijn vermeld. Bij de begroting van de schade kan dus niet worden uitgegaan van het aantal gemiste vierkante meters (zie Hoge Raad 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269).

Waarde

De makelaar heeft de waardebepaling door [zzz] met het voorgaande voldoende gemotiveerd betwist. De WOZ-waarde van de woning was op peildatum 1 januari 2014 € 208.000,-. Zowel de marktwaarden van de referentieobjecten als de WOZ-waarde begin 2014 geven de kantonrechter aanleiding om aan te nemen dat de door koper betaalde koopprijs reëel was.
De kantonrechter acht het echter niet aannemelijk dat verkoper bereid zou zijn geweest de woning voor een lager bedrag aan koper te verkopen als zij van een woonoppervlakte van 77 m² zou zijn uitgegaan.

Niet alleen woonoppervlak

Verder weegt mee dat koper belangstelling heeft getoond voor juist deze woning. Koper heeft ter zitting verklaard dat hij op zoek was naar een gezinshuis dat hij later goed zou kunnen doorverkopen. Koper heeft de woning vooraf bezichtigd en hiervoor blijkbaar geschikt bevonden. Aannemelijk is ten slotte dat bij zijn beslissing om al dan niet tot aankoop over te gaan, meer factoren hebben meegespeeld dan alleen de woonoppervlakte.

Beslissing

De conclusie is dat de kantonrechter niet aannemelijk acht dat partijen tot een lagere koopprijs zouden zijn gekomen als de makelaar in de advertentie op F. de juiste woonoppervlakte had vermeld. De koper heeft als gevolg van het onrechtmatig handelen van de makelaar dan ook geen schade geleden. De kantonrechter zal de vordering van koper tot vergoeding van schade afwijzen.

Bron: Rechtspraak.nl