3x Hoge Raad en verkeerd gemeten oppervlakte

Hof uitspraak (GHDHA:2020:2075)

Het hof is van oordeel dat het in de rede ligt dat de woonoppervlakte in elk geval enige relevante invloed heeft gehad op de waarde van de woning. Koper heeft er in dit verband terecht op gewezen dat een grotere woonoppervlakte de kansen op de woningmarkt vergroot in geval van een eventuele verkoop. De omvang van de door koper in dit verband geleden schade kan naar het oordeel van het hof niet nauwkeurig worden vastgesteld. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank dat deze schade op de voet van artikel 6:97 BW wordt geschat op € 9.000,-- en de aan dit oordeel ten grondslag gelegde gedachtegang dat zeer waarschijnlijk is dat koper met een lagere verkoopprijs genoegen had moeten nemen bij verkoop van de woning met vermelding van de juiste woonoppervlakte.

De Hoge Raad heeft deze uitspraak bekrachtigd.

Hof uitspraak (GHAMS:2020:1183)

De stelling van koper dat zij de woning niet zouden hebben gekocht bij wetenschap van de juiste woonoppervlakte wordt als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is die stelling niet te rijmen met hun verklaring tijdens de comparitie in eerste aanleg dat zij bij het bepalen van de aankoopprijs voornamelijk hebben gekeken naar wat zij wilden betalen en dat zij daarbij alleen functioneel hebben gedacht of zij al hun spullen kwijt zouden kunnen in de woning. Voorts valt niet in te zien dat zij in het hypothetische geval de woning voor een hogere prijs hadden kunnen verkopen. De woonoppervlakte was immers ten tijde van de aankoop én ten tijde van de verkoop minimaal 63 en maximaal 66 m2.

Wel gaat het hof ervan uit dat in dat geval een lagere aankoopprijs tot stand zou zijn gekomen. Het is een feit van algemene bekendheid dat bij de aankoopbeslissing de woonoppervlakte een factor is die in het algemeen van belang is bij de aankoopbeslissing. Dit volgt ook uit het feit dat de N., zoals door koper onbetwist gesteld, op haar site de aangeboden huizen heeft onverdeeld in categorieën woonoppervlakte. De woning stond op de site in de categorie boven 75 m2, in welke categorie zij enkel hebben gezocht, aldus onweersproken koper.
Aangenomen moet dan ook worden dat de verkoper, in de situatie dat de juiste woonoppervlakte was vermeld, met een lagere verkoopprijs genoegen had genomen. Dat de verkoper niet bereid zou zijn geweest de woning voor een lagere prijs te verkopen indien de woning op de site van de NVM in de juiste categorie had gestaan, is door [X] niet (voldoende gemotiveerd) gesteld. Het causale verband wordt daarom aangenomen.

De Hoge Raad heeft deze uitspraak bekrachtigd.

HR:2021:1842

De Hoge Raad verwijst de zaak terug naar het Gerechtshof om alsnog de schade vast te stellen.

Voor zover de daaropvolgende overwegingen van het hof zouden inhouden dat de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden, is dat oordeel in het licht van hetgeen de koper heeft aangevoerd zonder nadere motivering niet begrijpelijk. Voor zover die overwegingen het oordeel zouden inhouden dat wel aannemelijk is dat schade is geleden, maar dat de vordering desondanks moet worden afgewezen omdat het hof onvoldoende gegevens had om de schade te bepalen, kan dat oordeel evenmin in stand blijven. Het hof heeft dan miskend dat het, al dan niet na nadere instructie, de schade op de voet van art. 6:97 BW had moeten schatten indien het van oordeel was dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kon worden vastgesteld, dan wel partijen naar de schadestaatprocedure had moeten verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd.

Bron: Rechtspraak.nl