Met de wijziging wordt nu een nadere invulling gegeven aan de bewoordingen in die wet van «het totaal van» uit de passage «het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en tot die woning behorende aanhorigheden».

Deze nadere invulling gaat het onbedoeld gebruik van genoemde vrijstelling verder tegen door een regeling te treffen die de waarde van voorafgaande verkrijgingen mede betrekt bij het bepalen van de waarde die in acht moet worden genomen bij het vaststellen of de woningwaardegrens die voor de vrijstelling geldt al dan niet wordt overschreden.

B. Artikel 6 wordt als volgt gewijzigd:
1. Voor de tekst wordt de aanduiding «1.» geplaatst.
2. Er wordt een lid toegevoegd, luidende:
2.Onder het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en tot die woning behorende aanhorigheden als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, onder 4°, van de wet wordt verstaan de som van de waarde van de huidige verkrijging en de waarde van eventuele eerdere verkrijgingen die plaatsvonden in de voorafgaande twaalf maanden en betrekking hebben op dezelfde woning of rechten waaraan deze is onderworpen of een aanhorigheid bij die woning, door dezelfde persoon.

----

Artikel III
Artikel III, onderdeel B (artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer)
Aan artikel 6 UB BRV wordt met ingang van 1 april 2022 een lid toegevoegd. Met dit tweede lid wordt het begrip «het totaal van» in de passage «het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en tot die woning behorende aanhorigheden» in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, onder 4, WBR nader ingevuld.

Gespecificeerd wordt dat dit begrip inhoudt dat voor het vaststellen of de woningwaardegrens al dan niet wordt overschreden, niet alleen moet worden gekeken naar de waarde van de huidige verkrijging, maar ook naar de waarde van eerdere verkrijgingen ter zake van dezelfde woning of rechten waaraan deze is onderworpen en aanhorigheden bij die woning, door dezelfde persoon binnen twaalf maanden voorafgaand aan die huidige verkrijging. Hiermee wordt bijvoorbeeld bewerkstelligd dat ook als van dezelfde woning achtereenvolgens een beperkt recht en de bloot eigendom of de woning en een aanhorigheid worden verkregen bij het bepalen of de woningwaardegrens al dan niet wordt overschreden, de waarde van die eerdere verkrijging(en) en de huidige verkrijging als geheel bepalend is. Gewaarborgd wordt daarmee dat ook in de spiegelbeeldsituatie van artikel 9, zevende lid, WBR niet onbedoeld gebruik kan worden gemaakt van de startersvrijstelling door te voorkomen dat bij een latere verkrijging men al dan niet kunstmatig onder de woningwaardegrens blijft.

Voorbeeld 1
A verkrijgt op 12 mei 2022 een garagebox. De waarde van deze garagebox bedraagt € 30.000. De verkrijging van de garagebox is op grond van artikel 14, eerste lid, WBR belast tegen het algemene tarief (8%). A moet over de verkrijging van de garagebox (8% x € 30.000 = € 2.400) overdrachtsbelasting betalen. Vervolgens verkrijgt A op 1 november 2022 de woning, bij welke de garagebox als aanhorigheid kwalificeert. De waarde van deze tweede verkrijging is € 380.000. Als de verkrijging van de woning niet in samenhang gezien wordt met de eerdere verkrijging van de garagebox, zou de startersvrijstelling op de verkrijging van de woning van toepassing kunnen zijn, mits uiteraard aan de overige vereisten daarvoor wordt voldaan. Artikel 6, tweede lid, UB BRV schrijft voor dat voor het bepalen of de woningwaardegrens al dan niet wordt overschreden dat de waarde van de eerdere verkrijging van de garagebox moet worden opgeteld bij de waarde van de verkregen woning. De totale waarde van de woning en de garagebox bedraagt € 410.000. Dit bedrag is hoger dan de woningwaardegrens van thans € 400.000. De startersvrijstelling kan daarom niet op de verkrijging van de woning worden toegepast. Als A wel voldoet aan de overige voorwaarden voor toepassing van het verlaagd tarief, is hij in november 2022 over die verkrijging 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. A moet als gevolg van de verkrijging van de woning € 7.600 overdrachtsbelasting betalen.

Het is onwenselijk dat kopers en het notariaat onderzoek moeten doen naar de waardes van verkrijgingen die niet in het recente verleden hebben plaatsgevonden. Daarom is ervoor gekozen verkrijgingen die eerder hebben plaatsgevonden dan twaalf maanden vóór de huidige verkrijging bij de toepassing van de woningwaardegrens buiten beschouwing te laten.

Om het notariaat en kopers voldoende gelegenheid te geven om kennis te nemen van de onderhavige wijziging en daarmee rekening te houden bij de overdracht en de aankoop van een woning, treedt deze bepaling met ingang van 1 april 2022 in werking.

Elke verkrijging (in de afgelopen 12 maanden) die betrekking heeft op de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en tot die woning behorende aanhorigheden, moet in aanmerking worden genomen tegen de waarde van het verkregene ten tijde van die verkrijging, dat wil zeggen: de waarde, bedoeld in artikel 9, eerste lid, WBR, onder toepassing van artikel 11 WBR.

Voorbeeld 2
De waarde van een eerste verkrijging bedraagt € 300.000 op 1 mei 2022. Op 1 november 2022 vindt een tweede verkrijging plaats ten aanzien van dezelfde woning door dezelfde persoon. Op die datum is de waarde in het economische verkeer van die eerste verkrijging inmiddels € 350.000. Toch wordt bij de toepassing van artikel 6, tweede lid, UB BRV een bedrag van € 300.000 als waarde van de eerste verkrijging in aanmerking genomen.

Ingevolge artikel 21a van de Uitvoeringsregeling Algemene wet inzake rijksbelastingen 1994 is de notaris momenteel gehouden in de akte alle gegevens op te nemen waarvan kennisneming van belang is of kan zijn voor de heffing van overdrachtsbelasting. Als een beroep op de startersvrijstelling wordt gedaan is voor de berekening van het verschuldigde bedrag aan overdrachtsbelasting ook het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en tot die woning behorende aanhorigheden relevant. Daarom moet ook dat gegeven uit de inhoud van de akte blijken.

Het kan voorkomen dat een te laag totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en tot die woning behorende aanhorigheden door de notaris in de akte is opgenomen, waardoor ten onrechte de startersvrijstelling is toegepast. Bijvoorbeeld omdat de notaris die betrokken is bij de verkrijging waarop de startersvrijstelling is toegepast, redelijkerwijs niet kon weten dat de verkrijger eerder dat jaar een aanhorigheid heeft verkregen. De notaris is voor de daardoor te weinig afgedragen belasting niet aansprakelijk op grond van artikel 42 van de Invorderingswet 1990 (IW 1990). Aansprakelijkheid op grond van artikel 42 IW 1990 is immers beperkt tot het bedrag dat ingevolge de inhoud van de akte is verschuldigd.

Bron: Rijksovwer