Overdrachtsbelasting en perceel, welk tarief?

Belanghebbende heeft ten aanzien van de levering van de woning een bedrag van € 10.500 (2% x € 525.000) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Ten aanzien van de levering van de overige onroerende zaken heeft hij een bedrag van € 18.000 (6% x € 300.000) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

Geschil

In geschil is het antwoord op de vraag of voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting de onroerende zaken die behoren tot de paardenhouderij alsmede de weilanden kwalificeren als aanhorigheid bij de woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) en daarom het tarief van 2% van toepassing is.

2018 (2 of 6%)

Artikel 14 van de WBR (tekst 2018) luidt, voor zover van belang, als volgt:
“1. De belasting bedraagt 6 percent.
2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, (…). Onder woningen worden mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren.”

Aanhorigheid

De wetgever is met het begrip ‘aanhorigheden’ in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Van een ‘aanhorigheid’ is sprake indien een onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Of in dit geval de paardenhouderij en weilanden behoren bij de woning hangt af van diverse omstandigheden, zoals de afstand tussen de paardenhouderij, de weilanden en de woning, de bouwkundige situatie en de bereikbaarheid van de paardenhouderij en de weilanden vanuit de woning of vanaf de daarbij behorende grond.

Gelet op de ligging van de paardenhouderij en de weilanden ten opzichte van de woning (naast en achter de woning), de onderlinge bereikbaarheid en het feit dat alle onroerende zaken zijn gelegen op één perceel dat in handen is van dezelfde gebruiker, behoren de paardenhouderij en de weilanden naar het oordeel van de rechtbank tot de woning. Dat de paardenhouderij en de weilanden tevens bereikbaar zijn via een zandweg die aansluit op de openbare weg en of de paardenhouderij al dan niet zelfstandig geëxploiteerd kan worden maakt dit oordeel niet anders.

Dienstbaar

Naar het oordeel van de rechtbank is de paardenhouderij ook in gebruik bij en dienstbaar aan de woning. Tot de functies van de eigen woning behoren niet alleen het bieden van beschermde gelegenheid tot het slapen, eten/drinken en verblijf, maar ook (onder meer) het bieden van gelegenheid tot het uitoefenen van hobby’s.3 Belanghebbende heeft gesteld dat hij de paardenhouderij hobbymatig gebruikt, namelijk om de vijf paarden te verzorgen die hij eerder in zijn inmiddels gestaakte onderneming (op een andere locatie) bedrijfsmatig heeft gehouden, en tevens dat de paardenhouderij nooit bedrijfsmatig in gebruik is geweest. De vorige eigenaar heeft het parkeerterrein van de paardenhouderij volgens belanghebbende enkel gebruikt om voertuigen van zijn taxibedrijf te stallen. De inspecteur heeft het hobbymatige gebruik naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende betwist. De enkele verwijzing naar een oud nieuwsbericht op internet waarin paardrijlessen bij de paardenhouderij worden aangeboden, al dan niet tegen betaling, is daartoe onvoldoende.

Agrarisch

De omstandigheid dat de bestemming van het perceel ten tijde van de levering agrarisch was (en nog steeds is) brengt, in tegenstelling tot wat de inspecteur betoogt, niet met zich dat de paardenhouderij en de weilanden geen aanhorigheid bij de woning kunnen zijn. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de aankoop bij de gemeente geïnformeerd of hij verplicht was het perceel bedrijfsmatig te gebruiken. Dat was niet het geval. Het is echter geen optie voor belanghebbende om de bestemming van het perceel te wijzigen van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’. In dat geval zouden namelijk een aantal opstallen moeten worden gesloopt. Belanghebbende zou dan geen mogelijkheid hebben om zijn vijf paarden onderdak te bieden. Bovendien heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat de bestemming weliswaar toestaat dat er maximaal twintig paarden worden gehouden maar dat het complex door de huidige regelgeving niet meer geschikt is om dat aantal ook daadwerkelijk te houden.

Aanhorigheid

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de paardenhouderij en de weilanden bij de woning aanhorigheden vormen in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR. De rechtbank ziet verder geen aanleiding om onderscheid te maken tussen de paardenhouderij en de weilanden, zoals de inspecteur in zijn subsidiaire standpunt heeft betoogd. De weilanden worden enkel gebruikt om de paarden hun noodzakelijke weidegang te geven en vormen naar het oordeel van de rechtbank daarom één geheel met de paardenhouderij.

Verlaging overdrachtsbelasting

Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard. De overdrachtsbelasting ten aanzien van de levering van de overige onroerende zaken wordt verminderd naar € 6.000 (2% x € 300.000). De totale overdrachtsbelasting bedraagt aldus € 16.500.

Bron: Rechtspraak.nl