Opmeten en zorgplicht makelaar

Tijdig geklaagd

Partijen zijn het er over eens dat er 1.414 m2 meer grond is verkocht en is geleverd dan was afgesproken. Uit de overgelegde whatsapp-correspondentie volgt dat verkoper meteen in juni 2017 al hun zorgen hebben geuit over de grootte van het perceel dat aan [A] zou worden geleverd. Dat hebben verkopers vrij snel gedaan (25 juni 2017) nadat een en ander bekend was geworden vanwege de meting door het kadaster op 16 juni 2017. Dit betekent dat verkopers naar het oordeel van de rechtbank voldaan hebben aan de klachtplicht van artikel 6:89 BW, omdat de makelaar vanaf dat moment bekend werd met de zorgen van verkopers. Ook na deze datum zijn verkopers er bij de makelar nog op teruggekomen. Dat er vervolgens (pas) in december 2019 een aansprakelijkstelling wordt gestuurd, maakt dat niet anders. Bovendien stond het resterende perceel nog in de verkoop en het is niet onlogisch dat eerst die verkoop is afgewacht, alvorens te bezien wat de schade zou zijn op grond waarvan een aansprakelijkheidsstelling kon worden verstuurd.

Zorgplicht

De vraag die vervolgens voorligt is of de makelaar de zorgplicht die op hem rust als makelaar, heeft geschonden. Volgens verkopers heeft de makelaar niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar verwacht mag worden. De makelaar had in moeten grijpen en heeft dat niet gedaan.

De makelaar daarentegen stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van schending van de zorgplicht, omdat verkopers bij het inmeten aanwezig waren. Ook [A] was aanwezig. Volgens de makelaar waren verkopers en [A] het eens over hoe het perceel moest worden uitgezet. De makelaar vraagt zich af wat hij dan nog meer had moeten doen. Als het conform de wens van partijen is, dan is er geen zorgplicht meer van de makelaar als makelaar, zo stelt hij.

Voor de beantwoording van de vraag of de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens verkopers wegens schending van een zorgplicht, dient te worden gekeken naar de omstandigheden van het geval, meer specifiek of de makelaar heeft opgetreden als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar. Volgens de rechtbank is dat niet het geval, hetgeen zij als volgt motiveert.

Het mag van een makelaar, die namens verkopende partijen bemiddelt in de verkoop, worden verwacht dat hij ervoor zorgdraagt dat het te verkopen stuk grond juist wordt uitgemeten en juist in de koopovereenkomst komt te staan. De makelaar behoort zich er immers – als professionele partij – van bewust te zijn dat de oppervlakte van het perceel van wezenlijke invloed kan zijn op de verkoopwaarde van de grond. Het standpunt van de makelaar dat hem niet verweten kan worden dat het perceel niet juist is uitgezet en opgemeten, omdat zowel verkopers als [A] bij het uitzetten aanwezig waren, gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. Voor zover het ten behoeve van de verkoop uitgezette perceel en de in de koopovereenkomst opgenomen oppervlakte van elkaar (significant) kunnen afwijken, mag van de makelaar – als professionele partij – verwacht worden dat hij verkopers – als niet-professionele partij – daarvoor waarschuwde. Hij kon er niet zonder meer van uit gaan dat verkopers akkoord waren met de verkoop van een significant groter perceel dan de overeengekomen 4.000 m2.

De stelling van de makelaar dat verkopers niet tot levering van de grond hadden hoeven overgaan, baat hem evenmin. Partijen hebben weliswaar afgesproken dat het om 4.000 m2 grond zou gaan, tegen betaling van € 400.000,00, maar zij hebben daarna bepaald hoe het perceel er uit moest zien en zij hebben het perceel, in aanwezigheid van de makelaar, uitgezet. Achteraf pas, na de meting door het kadaster, blijkt dat het stuk grond 5.414 m2 is. In artikel 6.11 van de koopovereenkomst is vervolgens geregeld dat een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte van het perceel geen van partijen rechten verleent. Hoewel deze bepaling volgens de eisen van redelijkheid en billijkheid moet worden uitgelegd, bestond het risico voor verkopers dat deze bepaling, indien zij niet tot levering waren overgegaan, in hun nadeel zou worden uitgelegd, temeer nu een tekstuele benadering in ieder geval tot de conclusie leidt dat zij gehouden waren om de grond, ondanks de grotere oppervlakte, te leveren. Van verkopers kon dan ook niet worden verwacht dat zij zich aan de levering onttrokken met het risico om vervolgens op wanprestatie te worden aangesproken door de kopende partij.

De conclusie van het bovenstaande is dat de makelaar niet heeft gehandeld overeenkomstig hetgeen van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. De makelaar heeft zijn zorgplicht jegens verkopers geschonden.

Beslissing

Nu de rechtbank heeft vastgesteld dat onvoldoende is onderbouwd dat het stuk grond bouwgrond betrof en aldus moet worden uitgegaan van weidegrond, zal zij tevens aansluiten bij de prijs van € 6,00 per vierkante meter. Deze prijs is door de makelaar voldoende onderbouwd, temeer nu het overige stuk grond van verkopers is verkocht voor € 6,25 per vierkante meter. verkopers hebben bovendien niet gesteld dat weidegrond c.q. landbouwgrond een andere waarde heeft. Al met al betekent dit dat zal worden toegewezen een bedrag van € 6,00 x € 1.414 m2 = € 8.484,00 aan door verkopers geleden schade.

Bron: Rechtspraak.nl