Knallende dakplaten melden bij verkoop woning

Bij e-mail van 24 juli 2019 hebben kopers aan verkopers geschreven dat zij sinds begin april 2019 last hebben van tikkende- en knalgeluiden vanuit het dak en dat deze geluiden vooral ’s ochtends en ’s avonds plaatsvinden bij het opwarmen en afkoelen van het dak. Kopers schrijven dat sprake is van dakplaten met gebreken en dat zij daar bij het aangaan van de koopovereenkomst niet over zijn ingelicht.

Rapport Bureau voor Bouwpathologie

Op 20 september 2019 heeft Bureau voor Bouwpathologie (“BvB”) in opdracht van kopers een onderzoek uitgevoerd in de woning naar de knalgeluiden in het dak. In haar rapport van 5 november 2019 (“Rapport BvB”) schrijft BvB dat op het dak zogenoemde Kolibrie dakelementen zijn toegepast van fabrikant Unidek. BvB schrijft voor zover thans van belang onder andere het volgende (p. 3 - 6):

ANALYSE

Oorzaak knalgeluiden:
De oorzaak van de knalgeluiden is de beweging van de dakelementen over de oplegging van de elementen, de gordingen onder invloed van temperatuur- en luchtvochtigheidsverschillen. De bewegingen maken knallende/tikkende/krakende geluiden door de wrijving tussen de relatief gladde binnenplaat en de relatief gladde gording. (…)

Knalgeluiden en hinder:

Uit de door u bijgehouden turflijst van de knalgeluiden met datum en tijden blijkt dat de knalgeluiden zeer kort achter elkaar maar ook behoorlijk vaak kunnen voorkomen. Duidelijk is ook dat de knalgeluiden lang niet altijd even hard zijn. (…)

Beoordeling:

Er is geen wettelijk beoordelingskader voor de gemeten geluiden. Er kan slechts een vergelijk worden getrokken met bestaande wetgeving op het gebied van beperking van geluidhinder, bijvoorbeeld het activiteiten besluit maar ook de adviezen van de GGD (gebaseerd op WHO advies, RIVM Rapport 2019-0177).

Activiteitenbesluit : deze geeft aan de als gevolg van activiteiten in de geluidgevoelige ruimte een maximaal geluidniveau mag worden gemeten van 55 in de dagperiode, 50 in de avondperiode en 45 in de nachtperiode. In alle drie de periodes zijn piekniveau's gemeten in de geluidgevoelige ruimte tot circa 69 dB(A). Een verschil (overschrijding) per periode van respectievelijk 14 dB(A), 19 dB(A) en 24 dB(A).

GGD : De GGD houdt een maximale binnenwaarde aan van 33 dB voor Lden en 25 dB voor Lnight. De GGD neemt aan als richtlijn de WHO-advieswaarden voor geluid op de hoogst belaste gevel van Lden 50 ter bescherming van de gezondheid en voor geluid op de hoogst belaste gevel van Lnight 40 dB om slaapverstoring zoveel mogelijk te voorkomen.

De WHO stelt dat gebruik kan worden gemaakt van de WHO-advieswaarden 45 dB Lden en 40 dB Lnight met als kanttekening dat bij deze waarden een hoog percentage ernstige hinder (10%) en ernstige slaapverstoring (11 %) optreedt.

Wanneer een vergelijking wordt gemaakt met het Activiteitenbesluit voor wat betreft de piekniveau's kan worden gesteld dat in de nachtperiode een 24 dB overschrijding aan de orde is.

Wanneer wordt gekeken naar het percentage gehinderden zoals door de WHO vastgesteld dan is de verwachting van ondergetekende dat sprake is van een hoog percentage gehinderden met ernstige hinder en ernstige slaapverstoring, ruim groter dan respectievelijk 10% en 11 %.

Slotsom: toerekenbare tekortkoming

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, oordeelt de rechtbank dat het gebrek, als gevolg waarvan de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, ten tijde van de levering op 28 december 2018 bestond en dat dit niet kenbaar was voor kopers ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Verkopers zijn toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en daarom aansprakelijk voor de herstelkosten waarbij rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Hiervoor is, gelet op hetgeen in dat artikel is bepaald, niet relevant of verkopers ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst op de hoogte waren van het gebrek.

Het voorgaande brengt met zich dat de primaire vordering van kopers tot betaling van € 33.028,00 incl. btw aan herstelkosten zal worden toegewezen.

Bron: Rechtspraak.nl